부인도 타이틀에 올리면 상속시 유리

<문> 30년 전 싱글일 때 주택을 구입했습니다. 그 이후 결혼했지만 부인의 이름을 소유주로 등재하지 않았습니다. 제가 유언장을 작성하면서 주택이 부인에게 상속되도록 했습니다. 제가 먼저 죽을 경우 유언 검인을 통해 주택은 그녀에게 이전됩니다. 제 생각으론 그때쯤이면 그녀가 주택을 시가로 팔 수 있을 것으로 봅니다. 이럴 경우 폐지 가능한 생전신탁(living trust)이 더 바람직할까요? 만일 제가 먼저 죽고 부인이 주택을 팔기 원한다면 세금부담은 어떻게 될까요?
<답> 이는 한쪽만을 보는 시각입니다. 부인이 먼저 죽을 경우 당신은 이미 집을 소유하고 있기 때문에 이를 상속할 수 없습니다. 그렇기 때문에 유언 작성 당시의 상대적으로 매우 낮은 가치로 집을 보유하게 됩니다. 당신이 올해 혹은 내년에 죽으면 생존한 배우자에게 이전되는 모든 재산은 면세가 되면서 200만달러까지 연방 재산세 면세혜택을 받을 수 있습니다.
그렇기 때문에 부인의 이름을 타이틀에 추가하는 것을 고려해 보시라고 제안합니다. 배우자간 재산 이전은 과세 대상이 아니기 때문에 부인의 이름도 명의에 오른 상태에서 만일 먼저 죽게 되더라도 그녀의 사망 시점에서 시가로 환산한 가치를 기준으로 상속받기 때문에 큰 이익이 있습니다. 취소 가능한 생전신탁을 만드는 것은 유언장 검인 비용이나 지체되는 시간을 피할 수 있기 때문에 큰 이익이 있습니다. 다른 이익은 만일 자신이 뇌졸중이나 알츠하이머 등에 걸려 판단이 불가능한 ‘무능력’ 상태가 됐을 때 상속 수탁자가 재산을 운용하거나 필요하면 팔 수도 있다는 것입니다.

리스팅 계약 만료 기다리는 것이 유리

<문> 계약기간 만료 전에 벌금을 물지 않고 리스팅을 취소할 수 있는 방법이 있습니까?
<답> 이유에 따라 가능할 수도 있습니다. 만일 에이전트가 주택이 팔리도록 ‘적절한 근면성’을 보여주지 않는다면, 같은 브로커 회사 내의 다른 에이전트에게 케이스를 이전시킬 수 있습니다. 부동산 사무실의 매니저에게 연락해 이런 이전이 가능한 에이전트를 찾을 수 있는지 문의해 보십시오. 만일 집을 팔 마음을 접었다면, 단지 리스팅 계약기간이 지나기를 기다리십시오. 이 방법이 계약을 취소하는 것보다는 쉽습니다.
리스팅 에이전트에게도 합리적인 이유를 제시하려면, 에이전트에게 할인가격 없이 현금으로 들어오는 오퍼만 받겠다고 하십시오. 이럴 가능성은 매우 낮기 때문에 따로 벌금을 내야 할 일이 없을 겁니다.

융자방식은 돈이 언제 필요한가에 달려

<문> 주택을 팔고 타주로 이사 갈 계획이지만 집이 팔리지 않습니다. 지금은 재융자를 하거나 에퀴티 융자를 얻은 후 렌트 주는 방법을 생각중입니다. 어떤 융자가 최선일까요?
<답> 두 가지 모두 장단점이 있습니다. 만일 재융자를 얻으면 약 6.5% 정도에 고정 이자율을 받을 수 있습니다. 홈에퀴티 크레딧 라인을 받으면 이자율이 8.25%에 달하지만, 실제로 돈을 빌리기까지 드는 비용이 없습니다.
관건은 돈을 갖고 무엇을 하려느냐 입니다. 만일 돈을 당장 써야 한다면 재융자가 가장 좋을 수 있습니다. 만일 미래를 위해 크레딧 라인을 원하는 것이면, 가장 비용이 적게 드는 선택입니다.

주택가치 영향 미치는 정보 미리 알려줘야

<문> 첫 주택을 최근 구입했습니다. 이사 직후 시정부가 도시확장 계획이 있어 제 집의 앞뜰 4피트를 도로로 포함시키려 한다는 사실을 알게 됐습니다. 이렇게 되면 앞뜰이 아주 좁아지게 됩니다. 시정부는 이미 집주인들에게 통보를 했다는 입장입니다. 주택 판매자는 관련 공개사항에서 이런 내용을 일절 언급하지 않았습니다. 만일 알았다면 집을 사지 않았을 겁니다. 법적으로 제게 어떤 권한이 있습니까?
<답> 주택판매에 부동산 에이전트가 관여했다면, 그 에이전트는 주택 가치를 떨어뜨리는 도로 확장에 대해 미리 알려 줬어야 하는 의무가 있습니다. 시정부는 아마도 소액이지만 보상금을 제시할 겁니다.
이를 확실히 하기 위해 주택의 시가에 대해 정확한 감정을 받아보십시오. 만일 계약 취소를 원하면 지역 부동산 전문 변호사에게 계약 취소를 문의해 보십시오.