서브 프라임 융자 부실 파문으로 야기된 주택시장과 금융시장의 혼돈이 최근 3주 동안에 프라임 은행에까지 번지며 점점 전 세계 금융시장을 태풍 속으로 밀어 넣고 있다. 미풍에 그칠 것처럼 보였던 이번 문제는 더 이상 주택 소유주들의 문제가 아닌 모든 분야의 일들에까지 확대되어 영향을 미치기 시작한 것이다.
이미 대형 빌더와 은행들의 주가는 하루가 다르게 연중 최저치를 갈아 치우고 있으며 개인과 융자회사들이 하나둘씩 파산하기 시작한 것이다. 일각에서는 1990년대 초 주택시장의 붕괴와 2000년대 초 주식시장의 붕괴를 합친 것만큼의 파워를 가진 혼란이 올 것이라고 경고하는 목소리도 흘러나오고 있다.
사실 주택·금융시장의 혼란은 오래 전부터 이러한 서브 프라임 융자의 문제점과 주택시장의 비정상적인 고공행진에 대한 우려로 언젠가는 한 번쯤 시장을 흔들어 놓을 것이라고 어느 정도 예견된 것이었다고 볼 수 있다.
특히 역사적으로 낮은 이자율과 스테이트 인컴(바이어의 수입을 서류가 아닌 말로서도 믿는 방식)의 허용, 경쟁적으로 각 은행마다 내놓은 미니멈 페이먼트가 가능한 다양한 변동 프로그램의 파생이 집을 구입하기 힘든 바이어조차 마켓에 끌어들였고, 이로 인해 많은 주택 구입자들이 앞 다투어 잠시나마 내 집 소유의 꿈과 투자의 기쁨을 누릴 수 있었다.
무리한 융자는 주택시장의 상승기에는 문제가 없다가, 이자율의 상승과 그로 인한 주택시장의 침체, 이어지는 모기지 페이먼트의 연체율 증가와 주택 차압의 급증으로의 악순환이 지속되자 이제는 집을 포기하는 사람들뿐만 아니라 안전하게 집을 소유하고 있는 사람, 그리고 재융자의 기회를 놓친 많은 사람들이 선장을 잃은 배처럼 갈피를 못 잡고 표류하고 있는 듯하다. 당분간은 힘들겠지만, 부동산 시장의 회복에 대한 확신, 연방준비은행의 지속적인 보조와 주택담보 채권시장의 투자 회복만이 금융시장 전반에 걸친 위기감을 극복하는 지름길이 아닌가한다.
이번 서브 프라임 융자 파동으로 최근에 힘들게 에스크로를 종료한 필자의 손님에 대해 이야기 한다. 한 달 반 전, 이 분은 크레딧은 좋지 않지만 그래도 10%의 다운을 하고 집을 구입하려고 융자를 하고 계셨다. 그러나 시간이 지나자 문제가 발생했다. 어느 정도 높은 이자는 예상을 했지만 이자율을 고정할 즈음에 이자가 급격히 올라간 것이다. 크레딧도 좋지 않기 때문에 9%가 넘는 이자율을 받아 너무 높은 페이먼트 부담으로 고민하던 중 그 분의 친척이 크레딧을 빌려주어 상대방 에이전트의 양해를 받아 다시 융자를 시작했다.
그러나 이번에는 바로 서브 프라임 융자로 인한 전 세계 금융시장의 신용경색으로 2차 융자(1차는 집값의 80%, 2차는 나머지 부분)를 얻기가 어려워진 것이다. 설마 이 정도의 크레딧에 10% 다운인데 서로 융자를 해주겠지 생각하고 있었는데 문제는 그리 간단한 것이 아니었다. 오늘 있던 모기지 상품이 다음날 사라지고, 하루가 다르게 많은 서류를 요구했다. 한 프라임 은행에서 겨우 허락을 받아 이제 이자율을 고정하고 융자서류에 사인하는 것만 기다리면 되는 순간에 거짓말같이 은행에서 연락이 왔다. 바로 몇 시간 전에 프로그램이 폐지되어 더 이상 2차 융자를 줄 수 없다는 것이었다. 이제는 더 이상 이자율의 높고, 낮음이 아니라 융자를 얻을 수 있느냐 없느냐의 중요한 벽에 부딪힌 것이다.
다행히 융자 에이전트의 빠른 행보로 3일 안에 2차를 다른 은행에서 얻을 수 있었고 간신히 에스크로를 종료할 수 있었다. 실로 한 달 전만해도 상상도 할 수 없었던 일들이 벌어진 것이다. 현재 융자 쪽에서 흘러나오는 이야기는 더 이상 0%나 5% 다운은 물론 20% 이하의 다운으로는 주택을 구입하기 어려울 것이며 스테이트 인컴이라든지 변동융자에 관련된 많은 모기지 상품이 사라질 것이라고 모두들 입을 모으고 있다.
그러나 한 가지 다행이자 바라는 것은 연방은행 차원에서 마켓을 진정시킬 방안이 마련되고 있으며 투자의 특성상 2009년에서 2010년께는 이러한 모든 악재를 뛰어넘어 부동산 마켓에 다시 안정이 올 것이라는 전망에는 아직까지 이견을 다는 사람이 없다는 것이다. 그리고 한 가지 우리 모두가 잊지 말아야 할 것은 현대 경쟁사회에서의 진정한 성공과 승자는 위기 속에 나온다는 말을 명심하고, 주의 깊게 마켓을 관찰하고 준비하는 자세를 가져야 한다는 것이다.
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에릭 민