모기지 렌더들의 대출 기준이 강화돼 대출을 못받는 바이어들이 늘어나고 있다.

작년이라면 모기지 자격 됐던 사람중

까다로워진 융자 심사
자금출처는 승인여부 핵심
주택구입 계획 세웠다면
3개월전 은행잔고 채워야

최근의 서브프라임 모기지 사태로 인해 모기지 렌더들의 대출 기준이 갈수록 강화되고 있다. 모기지 렌더들이 대출 기준을 까다롭게 하면서 대출을 못 받는 바이어들이 늘어나고 리파이낸싱도 여의치 않아 어려움을 겪는 사람들도 늘고 있다. 업계에서는 “자격 요건이 엄격해지면서 작년 같으면 대출이 가능했던 사람 중 최소 10~15%가 대출을 받기 어렵게 됐다”고 분석했다. 주택융자의 신청 자격과 조건에 대해 알아본다.

▲자금출처(source of fund)
융자 허가 여부의 최고의 핵심인 셈이다. 특히 실수입과 세금보고가 차이 나는 한인들의 경우 더 유념해야 할 사항이다. 융자 신청인은 다운페이먼트와 약간의 여유자금이 있다는 것을 증명해야 한다.
렌더들이 자금 출처를 요구하는 주된 이유는 돈을 빌려서 주택을 구입할 경우 신청자의 부담이 큰 것은 물론 본인의 돈은 적게 들어가 경제적 사정이 어려워질 경우 집을 포기할 가능성이 높다고 보기 때문이다.
적잖은 한인들이 집을 구입하기 직전이나 에스크로 기간 은행에 돈을 입급, 출처를 밝혀야 하는 어려움을 겪는 경우도 종종 있다. 따라서 주택구입 계획을 세웠다면 최소한 3개월 전 필요한 자금을 은행에 집어넣는 것이 현명하다.

▲크레딧
주택 융자시 크레딧의 중요성은 두말할 나위가 없다. 특히 현재 주택을 소유하고 있는 경우 지난 1년간 모기지 페이먼트를 2회 이상 늦게 냈다면 좋은 융자를 받기 힘들다. 그 외 페이먼트의 경우 조금 늦었지만 납득할 만한 이유가 있다면 무방하기도 하다.
한 가지 유념할 것은 주택 융자를 신청하는 동안 자동차 융자나 크레딧 카드 신청 등은 삼가는 것이 바람직하다. 그 같은 신청이 기록에 남게 되므로 융자 심사에 좋지 못한 영향을 미칠 수도 있기 때문이다.
특히 주택장만 계획을 세웠다면 구입에 나서기 2-3개월 전에는 boo크레딧을 체크해 보는 것이 바람직하다. 크레딧에 잘못된 기록이 올라가 있다면 교정을 해야 하는 데 일반적으로 30일 정도가 소요되기 때문이다. 크레딧 스코어의 경우 700점 이상인 경우 무난하지만 최근 서브프라임 모기지 사태 이후 적잖은 렌더들이 더 높은 크레딧스코어을 요구하고 있는 실정이다.

▲수입(Income)
융자 승인을 받기 위해서는 일정한 수입이 필요하다. 물론 다운페이 액수에 따라서 액수는 다를 수 있다. 예를 들어 10%를 다운한다면 주거비(월 페이먼트+재산세+주택 보험료+융자 보험료)가 총 수입의 28%를 넘지 않는 게 좋다. 20%다운인 경우 총수입의 36%.
수입 증명서류는 2년치 세금보고서 및 수입결산서가 필요하며 자영업이 아닌 경우 W-2양식과 페이스텁(pay stub)이 필요하다.
하지만 25%이상 다운페이하고 양호한 크레딧과 충분한 은행 잔고가 있을 경우 이 같은 수입 증명 제출 요구도 면제받을 수 있다.

▲주택(담보)
주택 융자에 있어 담보물인 주택의 상태나 기타 조건은 중요하다. 먼저 집의 상태가 양호해야 하며 수리나 보수가 필요치 않다면 더 좋다. 또 주택의 위치도 중요한데 주변에 아파트나 상가가 있고 대지 용도가 아파트나 상가용인 경우 은행이 대출을 꺼리기도 한다.

<이해광 기자>