고진성
서브프라임모기지(Subprime Mortgage)란 신용상태가 좋지 않은 사람들을 대상으로 한 모기지를 말합니다. 일반적으로 신용점수가 620점미만인 경우 또는 이보다 신용점수가 다소 높더라도 일정한 융자조건을 충족시키지 못할 경우 일반 모기지를 얻을 수 없게 되는데 이러한 상황에 놓인 사람들을 대상으로 높은 이자율의 서브프라임모기지가 취급되어 왔습니다.

서브프라임모기지 중 그동안 가장 많이 취급되어 왔던 모기지상품은 소위 2/28모기지라고 하는 변동모기지(Adjustable Rate Mortgage)인데 이 경우 처음 2년 동안은 이자율이 변하지 않지만 이후부터는 이자율이 변동되어집니다.그런데 지난 2005년 9월 서브프라임모기지의 문제가 터지기 시작하면서부터 이러한 종류의 모기지에 관련하여 융자조건이 더욱 까다로워지고 이자율 역시 매우 높아지더니 최근에는 아예 ‘2/28’프로그램을 취급하지 않는 상황에까지 이르렀습니다.

최근 서브프라임을 취급하고 있는 주요 융자회사들 중 워싱턴뮤추얼(Washington Mutual), 컨트리와이드(Countrywide), 웰스파고(Wells Fargo), 메릴린치의 퍼스트프랭클린(First Franklin) 등의 경우 2/28 프로그램을 더 이상 취급하지 않기로 결정하였다고 합니다. 이들 4개 융자회사들의 경우 서브프라임관련 모기지 시장을 주도하였다는 점을 감안할 때 다른 서브프라임 융자회사들도 이와 같은 결정을 하게 될 따르게 될 것으로 보이며 결국 2/28모기지는 시장에서 사라지게 될 운명에 놓이게 되었습니다.

상황이 이렇게 되면 어떠한 결과가 예측될 수 있을까요? 우선적으로 신용상태가 좋지 않은 경우 그만큼 주택장만을 하기가 어려워진다는 것이며 또한 주택을 담보로 추가융자(캐쉬아웃모기지)를 하기도 힘들어질 것입니다. 또한 무엇보다도 어려운 입장에 놓이게 될 사람들은 기존에 서브프라임모기지를 얻었던 사람들로써 앞으로 이로 인하여 커다란 곤경에 빠지게 될 가능성이 높습니다.신용상태가 좋지 못한 이유로 종전에 2/28모기지를 얻은 경우 이자율이 재조정 되는 경우를 대비하여 선택할 수 있는 옵션으로써 다음과 같은 3가지의 방안이 있을 수 있습니다.

첫째, 새롭게 변동되는 이자율에 따라 모기지상환을 감당해 나가는 것입니다. 이 경우 높은 이자율로 인하여 상환부담이 가중되어질 수 있으며 이에 따라 모기지를 제대로 감당할 수 없을 가능성이 높게 됩니다.
둘째, 신용상태가 개선된 경우 일반모기지로 재융자 하는 것입니다. 이 경우 상대적으로 낮은 이자율의 모기지를 얻을 수 있게 됨으로써 상환부담이 크게 줄어들게 되며 정서적 안정감 등의 혜택을 누릴 수 있습니다.
셋째, 신용상태가 별로 개선되지 않아 일반 모기지로 재융자하지 못하는 경우 또다시 2/28모기지로 재융자를 하여 이자율의 상승에 따라 발생하는 상환부담을 경감시키는 것입니다.

그러나 최근 서프프라임융자회사들이 2/28모기지를 더 이상 취급하지 않는다는 것은 세번째 옵션이 없어진다는 것이니 문제를 해결할 수 있는 대안이 없어진다는 것이고 이에 따라 모기지연체 및 주택차압(Foreclosure)으로 이어질 가능성이 그만큼 높아지게 됩니다.이러한 전체적인 맥락에서 우리는 신용(Credit)이 얼마나 중요한 변수로 작용하느냐를 다시한번
확인하게 됩니다. 즉 신용이 나쁘면 집을 잃어버릴 수도 있다는 것인데 이는 재정 및 신용관리를 평소에 잘 하는 것이 결코 과소평가될 수 없다는 사실을 일깨워줍니다.

모기지를 한번 정도 늦게 상환하였다든지 크레디트카드를 한두 번 늦게 낸 것으로 심각한 문제가 발생하지는 않겠으나 이러한 행태가 연속적으로 발생하는 경우 서브프라임의 수준으로 떨어지게 됩니다. 또한 서브프라임모기지라는 것 자체가 장기적인 대안(Solution)은 결코 될 수가 없다는 것을 주지하여야 할 것입니다. 즉 단기적인 목표를 달성하기 위하여 제한적으로 사용하는 수단, 마치 징검다리와 같은 것으로 가급적 빠른 시일 내에 자신의 재정 및 신용상태를 개선시켜 더 안정된 모기지로 전환하여야 합니다. 만일 서브프라임모기지가 보다 안정된 모기지로 가기 위한 징검다리로 이해되지 않고 이에 대한 조치를 등한시할 경우 전혀 예기치 않은(?) 상황에 봉착할 수 있습니다.

이처럼 서브프라임모기지에 관련된 상황이 생각보다 더욱 나빠지고 있습니다. 따라서 만일 서브프라임모기지를 얻은 경우 가급적 빠른 시일 내에 전문모기지뱅커에게 연락을 하여 문제해결에 나서야 할 것입니다. 또한 만일 서브프라임모기지에서 벗어날 수 없다고 판단되는 경우 서브프라임모기지를 얻는 것이 나중에는 더욱 힘들어질 것이라는 사실을 염두에 두어야 할 것입니다.

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