몇 주 전 1031 익스체인지 시 주의 할 일들 중에서 자신이 소유한 부동산의 경계선을 침범한 사실 때문에 부동산 매매 진행에 차질을 가져와 정신적인 부담은 물론 금전적으로도 손해를 초래 할 수밖에 없었다는 내용의 칼럼을 게재했는데 이후 여러 고객들로 부터 전화 질문을 받았다. 그 만큼 부동산을 소유하신 분들이 익스체인지를 하실 때에 예기치 아니한 일들로 어려움을 경험한 분들이 많다는 증거가 된다.
필자는 여기에 기고하는 내용이 설사 사소하고 평범한 일에 지나지 않는 것이라 할지라도 아직 경험하지 않은 분들에게는 부동산 매매 현장에서 실제로 있었던 사실들을 간접적으로 경험할 수 있는 기회가 됨으로 말미암아 장차 실수할 수도 있는 일들에 미리 대비하는 것이 좋겠다는 생각이다.
부동산 소득에 대한 세금을 법에서 허용하는 범위 내에서 팔고 사는 절차는 부동산에 투자하는 고객들에게는 너무나 많이 활용하는 방법으로 널리 알려졌지만 이구동성으로 말하는 것은 법에서 허용하는 시간제한 때문에 어려움을 겪게 된다는 것이다. 제한된 시간 내에 자신이 소유한 부동산을 매매하는 것도 문제이지만 매입할 부동산을 찾는 것도 그리 쉬운 일이 아니다. 이렇게 어렵게 매입 절차가 성사 되었어도 계약을 진행하는 과정에서 소홀히 다루는 일이 있어서 설상가상으로 진행에 차질을 초래하는 사례도 빈번히 있게 되는 것이다.
여기에서 언급하는 예는 법이 허용하는 기간이 60일 밖에 남지 않은 고객이 매입 절차에 들어 간 경우다. 60일 안에 에스크로가 끝이 나기 위하여서는 모든 절차가 신속히 진행되어야하는 부담과 함께 에스크로가 오픈된 것이다. 문제가 발생한 것은 에스크로가 마감될 몇 일을 남겨 놓고 셀러의 소유권에 흠이 있음을 알게 되었다. 이 셀러는 이혼한 사실이 있는 사람이었으나 그가 매매하고자 하는 부동산은 자신의 단독명의로 되어있다고 진술하였다. 그러나 이혼 과정에서 재산 분배에 이견이 있었던지 이혼한 전 부인의 변호사가 재산분배에 불만이 있음을 셀러가 파는 부동산에 ‘리스펜던스’(lispendens)를 걸어놓은 사실이 타이틀에 기재 되어 있었던 경우다.
이것은 에스크로 초기에 셀러가 비록 이 사실을 알려 주지 아니하였다손 치더라도 적절한 절차로 진행되었더라면 당연히 발견 되었어야 할 일이다. 그러나 무관심하게 많은 시간을 보내고 에스크로가 끝이 날 무렵에 이 사실이 발견되어 도저히 법이 허용하는 시간 내에 매매 절차가 매듭질 수 없는 사태가 발생한 것이다. 시간만 있으면 누구의 잘잘못을 판단할 수도 있지만 어느 누구의 실수로 이 고객은 1031 규정에 따르는 익스체인지에 실패를 하게 되어 부동산 소득에 대한 세금을 연장 받을 기회를 놓이게 되는 것이다.
여기에 에스크로 회사는 시간 내에 프리미나리 타이틀 리포트를 바이어와 에이전트에게 전달된 근거가 증명되어야 하며 에이전트는 바이어로부터 본 타이틀 리포트의 승인 여부의 확인을 시간 안에 받아 놓았어야 하지 그렇지 않았다면 그 책임을 면하기가 어려워지는 것이다.
이 경우는 이 프리미나리 타이틀 리포트가 뒤 늦게 바이어에게 전달됐고 에이전트도 이를 무관심하게 다루어서 타이틀에 흠이 있는 것을 발견 하지 못함은 물론 바이어로부터 타이틀 승인 여부에 대한 확인 절차도 받아 놓지 않은 상황이었다. 이 모두가 시간만 충분하면 쌍방간에 협의하여 에스크로 기간을 연장 하는 방안도 가능하지만 제한된 시간 내에 매매 절차가 마치어야 하는 익스체인지 매매 절차에서는 용납 되지 않는 일이다.
그러므로 이러한 매매에서는 발생 할 수도 있는 손해를 최소화하기 위해 할 수 있는 한 매매 절차에서 시간을 소모하게 될 제반 조건들을 사전에 감지해야 하며 경우에 따라서는 제한된 시간 내에 해결이 불가능한 어떤 조건이 있는 경우에는 매매에 참가하는 당사자에게 이러한 사실을 통보하여 에스크로 진행 여부를 늦기 전에 결정할 수 있는 기회를 당사자에게 주어야 할 것이다. 이를 무시하고 위험요소가 다분히 내포하고 있는 데도 불구하고 무리하게 매매를 진행 시켜서 법이 허용하는 시간 안에 매매 절차가 끝나지 못하는 사례가 있어서는 안 될 것이다. (213)272-6726
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조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>