상업용 부동산을 소유 하신 분들이 부동산을 팔고 사실 때에는 미국 국세청에서 부과하게 되는 재산 소득에 대한 세금을 연기시키는 수단으로 세법에서 허용하는 1031조항의 혜택을 대부분의 부동산 소유주들이 활용하고 있다. 다만 이 세법 조항을 적용 할 때 세법에서 요구하는 제한된 기간내에서만 이를 허용하고 있기 때문에 부동산 매매에서 발생할 수도 있는 예기치 않은 일로 말미암아 매매 절차에 지장을 초래할 수도 있다. 이런 점에서 불필요한 시간 낭비를 예방하는 요령을 미리 알고 대처하는 일이 무엇보다 중요하다.
앞서 언급한 기간 제한 조건은 소유했던 상업용 부동산을 매매한 날로부터 45일안에 매입 부동산의 에스크로를 오픈하던지 아니면 아직 에스크로를 오픈할 단계까지는 아니지만 매입 가능한 부동산을 3개 정도를 지적하고 이 중에서 매입하겠다는 결정까지는 해야하며 자신의 부동산을 판 날짜로부터 180일 내에 매입절차를 끝내야 하는 제한된 시간 조건을 충족 시켜야 세법에서 허용하는 혜택을 받게 된다.
여기에서 소개 되는 예는 자신의 부동산을 파는 에스크로를 오픈하고 매매에서 요구되는 관례적인 조건들을 모두 만족시킨 다음에 에스크로에 디파짓된 매입자의 자금이 이미 셀러에게 건네 준 상황이어서 비록 에스크로는 끝나지 않았으나 큰 이변이 없는 한 끝날 것으로 확신 할 수 있었기 때문에 매입 부동산에 대한 에스크로를 오픈하게 된 실례인 셈이다. 그러나 거의 자신의 부동산을 파는 에스크로가 끝날 무렵에 전혀 예기치 않았던 일이 발생하게 된것이다. 자신의 부동산과 접한 다른 부동산의 차고 벽이 자신의 부동산 경계를 3피트 정도 침범한 사실이 하나의 이슈로 등장하였고 매입자로서는 이 문제를 해결하지 않고는 에스크로를 끝낼 수 없다는 주장을 하게 된 것이다.
일반적인 매매 사례로는 위에서 말한 매매 조건에 프레리미나리 타이틀 리포트에 이러한 엥크로치메트가 이미 등록 되어 있었고 이를 바이어가 제한적인 시간 안에 이미 승인하였기 때문에 셀러 책임이 아니라는 주장을 펴지만 문제는 이러한 불평을 해결하기 위하여 소모해야 할 일로 IRS 1031 exchange에서 요구하는 기간을 맞추는 일이 쉽지 않게 된다는 것이다. 물론 누구의 잘잘못은 시간이 지나면 해결되기 마련이지만 부동산 매매에는 예기치 않은 일들이 발생하게 됨으로 시간적으로 제한을 받고 있는 이와 같은 부동산 매매는 자신이 파는 에스크로를 끝내고 매입하려는 에스크로를 오픈하는 것이 제일 안전한 방법이 된다. 그렇지 아니 할 경우에는 시간에 쫓기는 취약점을 가진 편이 발생하는 문제를 해결하기 위하여 약자의 위치에 설 수 밖에 없으며 결과적으로는 재산상의 손해를 감수 하여야 하는 일이 발생할 수도 있게 된다.
위에서 언급한 이 매매 계약서에서는 셀러에게 더 불리한 매매 조건이 삽입 되어 있었다. 필자가 이 매매 계약서를 자세히 검토하여 보니 부동산 경계선 문제는 이미 타이틀회사에서 발행하는 프레리미나리 리포트에 등록이 되어 있음을 알았고 바이어는 이를 승인한 것으로 판단하여 셀러에게는 잘못이 없는 듯 보였으나 바이어는 바이어대로 이웃한 부동산과의 경계분쟁을 막기 위하여 ALTA survey를 셀러에게 요구한 사실이 뒤 늦게 발견됨으로 상황이 반전 되는 상태가 된 것이다. ALTA survey는 통례적으로 바이어가 부동산 인스펙션을 자신의 경비로 하는 것처럼 바이어 부담으로 제한된 시간 안에 마쳐야 하는 통례적인 생각에서 셀러는 이를 이의없이 받아드렸다는 점이다. 모든 계약은 통례에 따르는 것이 아니라 계약서에 명시한 조건을 만족시켜야 할 의무를 쌍방 간에 이행해야 하기 때문에 계약에 임하는 당사자는 물론이거니와 여기에 관여 된 브로커나 에이전트들도 세심한 주의가 요망되는 것이다.
매매에 따르는 분쟁문제는 시간만 충분하면 해결 될 수 있다고 하더라도 1031 exchange를 하는 당사자들에게는 기간의 제한을 받고 있기 때문에 발생할 수 있는 모든 상황을 미리 점검하고 계약에 임하는 것이 필요하다.
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조셉 김
<뉴스타 부동산 LA>