임대 부동산은 다양한 세금 혜택을 볼 수 있다는 것이 투자의 매력. 어떤 투자보다도 다양하고 많은 비용 공제를 받을 수 있으며 다양한 세금관련 전략이 가능하다. 그러나 이런 혜택들을 많은 랜드로드들이 100% 활용하지 못하고 있는 것이 현실. 감사받을지 모르는 두려움에서, 아니면 잘 몰라서 그렇다. ‘모든 랜드로드를 위한 세금 공제 가이드’란 책을 쓴 세법 변호사 스티븐 피쉬먼은 임대 부동산과 관련해 많은 공제가 간과되고 있으며 이런 공제 혜택들을 합치면 많은 액수가 된다고 조언한다.
휴가용 콘도라도 있으면 최대한 활용
14일 이상 임대하면 각종 비용 공제 가능
가치 상승해도 감가상각으로 세금 줄이고
개수·수리 부분은 단기 비용처리 할수도
가용 콘도 하나만 가져도 ‘랜드로드’. 부동산 붐으로 엉겁결에 랜드로드가 된 사람들이 많은데, 임대부동산 공제에 관한 이해가 필요하다. 모기지 이자와 보험 등 운영비용 공제는 기본이고, 집에서 임대 비즈니스를 할 경우에도 비용 공제의 길이 있다. 부동산의 가치가 오른 경우에도 감가상각을 통해 세금을 줄일 수 있다.
IRS는 부동산 임대 관련 행위를 입증할 수 있는 영수증과 청구서등 각종 증빙과 기록을 잘 갖출 것을 요구하며, 모든 공제는 스케줄 E(보조 소득과 손실)에 보고된다. ‘퀴큰 임대 부동산 매니저’(Quicken Rental Property Manager)나 ‘입주자 프로’(Tenant Pro)같은 소프트웨어 프로그램을 사용하면 편하고 시간이 절약된다.
텍사스 오스틴의 크리스틴 카핀스키는 플로리다와 테네시에 소유하고 있는 콘도가 임대 부동산으로 취급받을 수 있도록 철저히 관리를 한다. 일년에 14일 이상 임대되고, 개인적 사용은 14일 이내이거나 전체 임대 일수의 10%이내인 경우에만 임대부동산으로 취급돼 세금 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 따라서 임대와 관련된 기록을 정확히 유지하며, 크레딧 카드와 은행구좌를 개인용과는 별도로 사용한다.
▶감가상각
랜드로드가 이용할 수 있는 최대의 세금 수단이 바로 감가상각. 부동산 임대 비즈니스에서 가장 큰 비용이 바로 부동산 매입 가격이기 때문이다. IRS는 매입가격을 비용 베이스(cost basis)라고 부르는데 모든 비용 공제가 여기서 출발한다. 감가상각을 통해 나중에 부동산을 팔거나 교환할 때 이익 및 손실 베이스를 줄이는 것이다.
감가상각은 IRS의 스케줄에 따라 장기에 걸쳐 진행되는데 주거용 임대 부동산은 27년 6개월, 상업용 부동산은 39년에 걸쳐 감가상각을 해야 한다.
예를 들어 건물 가격(부동산 매입액에서 토지가격은 뺀다)이 30만달러라면 연간 감가상각을 할 수 있는 액수는 10,909달러가 된다. 즉, 임대 부동산 수입에서 이 액수 만큼에 대해서는 세금을 물리지 않는다.
상각을 빨리 시키는 방법도 있다. 건물과 내용물 및 개수(improvement) 부분을 분리시켜 별개로 상각을 진행시키는 것이다. 일례로 가구와 가전제품들은 5년에 걸쳐 상각을 한다.
▶개수 및 수리
부동산 개수 부분도 비용 베이스에 포함돼 장기에 걸쳐 상각을 하게 된다. 수리는 경비 발생 연도에 바로 비용 공제한다. 따라서 개수와 수리의 구분이 분명해야 한다. 개수는 부동산 가치를 증가시키는 것이고 수리는 좋은 상태로 유지시키기 위한 경우에 해당된다.
2006년에 새로 시행되는 공제 중에 에너지 절감 공제가 있다. 상업용 빌딩에 해당되는데 에너지 절감을 50%한 건물에 대해서는 스퀘어피트당 1.80달러까지 공제를 받는다.
▶운영비용
임대와 관련된 각종 경비를 빠뜨릴 수 없다. 기록과 회계를 잘 해 둬야 한다. 모기지 이자 페이먼트는 물론 개수 관련 대출에 대한 이자, 기타 임대행위와 관련해 지출한 크레딧카드 이자도 경비 처리할 수 있다.
그 뿐인가. 지방정부 재산세, 보험, 부동산 관리 수수료, 광고 및 유틸리티 비용, 어소시에이션 수수료, 조경 및 쓰레기 처리 비용등도 경비 처리한다.
주의해야 할 점이 있다. 이 모든 경비는 임대 부동산인 경우에 해당되며 단순히 ‘세컨드 홈’인 경우에는 해당이 안된다.
▶여행경비
임대 부동산과 관련한 여행 경비도 공제 받는다. 주유 등 자동차 비용, 비행기 티켓, 호텔 숙식비도 공제받을 수 있는데 단, 개인 경비와 혼동되지 않도록 정확히 기록을 유지할 것이 요구된다.
▶홈 오피스
임대 비즈니스가 집에서 이뤄진다면 홈 오피스 공제를 받을 수 있다. 임대 비즈니스를 하는 공간에 대한 모기지 비용과 유틸리티, 보험 등 각종 경비의 일부를 공제받을 수 있다. 그러나 조심해야 한다. IRS가 봤을 때 분명한 홈 오피스로 인정받을 수 있을지 확실한 경우에만 경비처리 하는 것이 좋을 것이다.
▶이외에도 임대 부동산이 화재나 홍수로 해를 입거나 파괴됐을 경우 손실 처리할 수 있다. 또 임대 부동산 초기에는 흔히 손실이 발생하는 경우가 많은데 이 또한 세금 혜택을 볼 수 있는 부분이다. 단 조건이 까다롭다. 임대손실로 최대 2만5,000달러까지 다른 소득을 줄이는데 사용할 수 있으며(passive income으로만 처리), 이것도 조정소득이 10만달러를 넘으면 줄어들고 15만달러 이상이면 완전히 없어진다.
<케빈 손 객원기자>
