올 주택시장 어떻게 될까

2007-01-25 (목)

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올해 남가주 주택 시장은 지난해의 조정기가 이어질 것이지만 하반기부터는 본격적인 회복세로 돌아설 것으로 전망되고 있다.

‘조정기’거쳤으니 올해는‘기지개’

지난해는 LA를 비롯한 남가주 주택 시장이 본격적인 조정기를 거친 한해였다. 2005년까지 8년 동안의 호황기를 접으면서 거품이 빠지고 많은 지역은 가격이 하락했다. 다행히 많은 사람들의 우려와는 달리 90년대 초와 같은 주택 시장 폭락은 발생하지 않았으며 많은 전문가들인 시장이 지난해의 숨 고르기를 거쳐 올해부터는 서서히 기지개를 필 것이라는 전망을 내놓고 있다. 지난해 LA를 비롯한 남가주 주택시장을 조명해 보고 올해 시장을 전망해 본다.

얼어붙었던 판매량 올해는 서서히 풀릴듯
봄철 주택 소유주들 얼마나 매물 내놓는냐가 변수
현 6%대 모기지 이자율 올해도 계속 유지 전망

▲주택 가격 동향
지난해 주택 가격 상승은 급격한 둔화세를 보였다. 남가주 전체의 신규 및 기존 주택과 콘도의 중간가는 2005년에 비해 5.7% 증가세를 보이는 것에 그쳤는데 이는 전년도의 16.8%에 비해서는 거의 3분의1이나 줄어든 것이다.
전문가들은 올해 주택 시장도 지난해와 비슷한 성장세를 보일 것으로 전망하고 있다. 지난해 12월 남가주 주택 중간가는 49만5,000달러로 전년대비 3.3% 상승했으며 LA카운티 주택 중간가는 52만2,000달러로 신기록을 경신했다.

▲판매
가주부동산협회(CAR)는 올해 남가주 주택 판매량이 2006년에 비해 약 7% 감소할 것으로 예상하고 있다. 판매량 감소가 분명 주택 경기에 긍정적인 요소가 아니지만 2006년 주택 판매량이 2005년에 비해 23%나 감소한 것을 감안하면 주택시장이 회복기에 있는 것은 분명한 사실이다. 지난여름 이후 판매되지 않은 매물 수는 감소하고 있다. 매물수가 감소하면서 그동안 관망세를 보였던 바이어들이 다시 마켓으로 돌아올 것으로 전망되고 있다. 2007년 판매와 관련해서 중요한 사실은 시장이 바닥을 쳤으며 앞으로는 올라갈 일만 남았다는 것이다.

▲매물 물량
매물 물량은 부동산 전문가들이 가장 관심 있게 지켜보고 있는 분야다. 매물 물량의 증가 여부에 따라 주택 시장 가격에 상당한 변수로 작용할 것이기 때문이다. 주택 개발회사들이 신규 주택의 가격을 내리고 있는 상황에서 많은 셀러들은 주택을 매물로 내놓는 것을 꺼려왔다. 그러나 봄이 되면 주택 소유주들이 주택을 팔기 위해 마켓으로 나올 것이다. 만약 주택 매물이 급격하게 증가하면 가격 하락을 재촉하는 촉진제로 작용할 것이다.

▲융자
모기지 이자율은 현 수준인 6%대의 30년 고정 모기지 이자율 선을 유지할 것으로 전망된다.
경제 성장세가 둔화돼 연방 금리가 내릴 경우 모기지 이자율은 오히려 소폭 내릴 수도 있다.
기존 주택의 재융자가 아닌 신규 주택 구입을 위한 모기지 신청은 현재 많이 줄어든 상태이며 올해도 크게 증가할 것으로 보이지 않는다. 그러나 재융자는 올해 전년대비 증가세를 보일 것으로 보인다. 재융자 시장의 경우 그동안 낮은 이자율과 페이먼트를 이유로 변동 모기지를 갖고 있었던 주택 소유주들이 고정 모기지로 변동하면서 시장이 활기를 띨 것으로 보인다.
올해 가장 인기를 끌 모기지 상품은 고정 모기지와 함께 ‘5년 하이브리드 융자’가 될 것으로 전망되고 있다. 이 상품은 5년 동안은 이자율이 고정돼 있다가 이후로는 변동 이자율로 바뀐다.

▲인기 거주 지역
첫 주택 구입자들은 전통적으로 인기가 있는 지역은 아니지만 탄탄한 학군과 치안이 양호한 지역에서 주택을 구하는 것이 좋을 것이다.
가격도 소위 인기 동네에 비해 낮다. 라미라다, 위티어, 다우니 등이 이 범주에 들어간다. 사우스 LA지역은 가격 면에서는 가장 매력 있는 도시이며 많은 사람들이 생각하는 것처럼 치안도 양호하다. 샌디마스 지역은 동네 환경차원에서 높은 점수를 받고 있다.

“신규주택 구입 지금이 적기”

▲신규 주택
신규 주택 판매가 2·4분기부터는 회복될 것이기 때문에 새 주택을 구입하기에는 지금이 적기이다. 너무 오래 기다리면 후회할 수 있다. 올해 신규 주택 건축량은 15만5,000~17만채로 지난해보다는 소폭 감소할 것으로 보인다. 피크였던 2004년의 21만2,960채에 비해 많은 감소한 것으로 올해 하반기에는 신규 주택 물량이 많이 딸릴 것이라는 사실을 예측케 한다. 부동산 호황기나 조정기 등 바이어 입장에서 너무 오래 기다리면 막차를 탈 수 있다는 사실은 현재도 존재한다.

<조환동 기자>