고개 숙인 주택, ‘머니 머신’ 부동산투자신탁

2006-12-14 (목)

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대규모의 상업용 빌딩 거래가 이뤄진 덕에 부동산 투자 신탁은 올해도 높은 투자 수익을 올렸다.

2006년중 투자해서 가장 많은 돈을 벌 수 있는 분야는 어디였을까? 일반 가정의 주된 투자 자산인 주택의 가격은 기껏해야 제자리, 아니면 대부분 떨어지는 부진을 면치 못했고, 최근 수년간 돈벼락을 안겨줬던 금, 원자재등 일부 상품투자도 손해를 보지 않으면 다행이었다. 그나마 주식이 하반기 랠리로 쏠쏠한 이익을 안겨줬다. 그러나 가장 화끈한 수익을 올려준 분야는 주식중에서도 상업용 부동산에 집중 투자하는 부동산 투자 신탁(REIT-real estate investment trust) 회사의 주식이나 펀드였다. REIT는 같은 부동산인 주택시장이 정체 내지 하락한 가운데서도 2006년에도 꿋꿋하게 큰 이익을 안겨줬고, 지난 수년간 계속되고 있는 이런 상승세는 새해에도 지속될 것으로 다수 전문가들은 예측하고 있다.

집값은 떨어져도 상업용 부동산 투자 REIT는‘쑥’
올해들어 평균 투자 수익률 35%, 7년째 상종가
오피스 빌딩 전문 45% 최고, 아파트도 43% 이익
대규모 인수합병 덕 큰 이익…내년에도 지속 전망

가 2006년중에도 고공비행을 했던 주된 원인은 대형 기관 투자자나 비공개 큰 손 투자자들이 상업용 투자 부동산을 대대적으로 매입했기 때문. 부동산 투자 신탁에 대한 투자나 특히 REIT 자체를 인수합병하는 형식을 통해 대규모의 자금이 쏟아 부어졌다.
2006년중 부동산 투자 신탁의 인수 합병은 기록적이었다. 리서치회사 SNL파이낸셜 조사에 의하면 대형 인수합병이 22개나 이뤄져 거래 총액이 1,028억달러에 달했다. 2005년중 11개의 거래로 총 288억달러, 지난 6년간 모두 합해서 920억 달러였던데 비하면 2006년중 부동산 투자 신탁에 대한 투자가 얼마나 활발했던지 알 수 있다.
SNL의 한 관계자는 모두들 2005년이 대단한 해였다고 생각하지만 2006년은 차원이 달랐다고 표현했다. 부동산 인수 합병시장의 최대 플레이어로 부상한 블랙스톤 그룹은 미국 최대의 오피스 빌딩 소유주이자 관리자인 ‘에퀴티 오피스 부동산 신탁’을 360억 달러에 인수했고, ‘카-어메리카 부동산’을 56억달러, ‘트라이젝 프라퍼티즈’를 72억달러에 매입했다. 블랙스톤은 비공개 투자회사(private equity firm)로 대부분 LBO(차입금에 의한 기업 매수)를 통한 인수합병이었다.
이런 대규모의 인수 합병 붐은 인수프리미엄에 대한 기대로 대부분의 부동산 투자 신탁의 주가를 올려놨다.
“부동산 투자 신탁에 투자했던 투자자들이 그 어떤 분야나 주식에 투자했던 사람들보다 더 큰 이익을 올렸다”고 BMO캐피털 마켓의 시니어 REIT 분석가 폴 아도나토는 평했다.
사실 REIT에서 이렇게 큰 이익을 거둘 수 있을 것이라고는 전문가들도 기대하지 않았다. “올해가 시작할 때만해도 전반적인 경제 여건을 보면 REIT에서 5% 내지 15%정도의 이익이면 합당하다고 생각했었다. 그러나 비공개 회사들의 상업용 부동산에 대거 투자하는 와일드카드가 일을 냈다”고 아도나토는 분석했다.
올해 들어 7일 현재까지 REIT종합지수로 본 REIT의 전체 평균 투자 수익률은 34.84%. 이 기간중 S&P 500 주식 지수는 평균 13%가 올랐다.
REIT를 분야별로 보면 오피스빌딩이 가장 좋았다. 45.18%의 이익을 안겨줬고 그 다음이 아파트로 평균 42.55%의 이익이었다. 아파트는 단독주택에 대한 매입능력이 점점 하락하고 있는 덕을 봤다.
주식중에서는 의료 건강 분야가 39.49%, 셀프 스토리지 분야가 38.13% 올라 부동산 투자 신탁에 견줄 만 했다.
부동산 투자 신탁이 주택은 물론 대부분의 주식도 월등히 앞지르는 고공비행을 한지도 벌써 7년째. (베어스턴스에 따르면 이 7년동안 REIT는 평균 315% 올랐다. 집값이 두배 이상 뛰었다지만 어림없다.)
과연 앞으로는 어떻게 될까가 자연 주목된다. 대부분의 분석가들은 예상보다 오랜 기간 동안 이익을 안겨 주고 있는 이런 추세는 앞으로도 지속될 것으로 예측했다. 물론 전체 경제가 건강하고 이자율이 비교적 낮은 수준을 유지해야 한다는 여건이 갖춰져야 한다. 많은 REIT 관계자들은 부동산 투자 신탁을 인수합병을 통해 비공개화 하는 추세는 2007년중에도 계속될 것이기 때문에 새해에도 붐은 계속 될 것으로 본다. 또 최소한 비공개 그룹들이 상업용 부동산에 대한 투자 비중을 늘리는 한 REIT의 상승세는 지장을 받지 않을 것으로 내다봤다.
“이것이 바로 핵심적 요인”이라고 부동산 컨설팅 파트너인 브루스 손브라운은 지적했다. 간단하게 말하면 비공개부동산시장이 REIT 가 보유하고 있는 자산 가치가 공개주식보다 더 높은 가치를 갖고 있다고 평가하고 있으며 또한 거대한 자금이 안착할 곳을 찾고 있는 상황이라는 설명이다.
REIT 주가가 이미 크게 올라 있는 상태지만 아직도 더 오를 여지가 있다고 보는 분석가들이 적지 않은 것도 이런 이유 때문이다. 단기적으로 보면 REIT 가치를 의심할 만도 하지만 장기적으로 보면 밝다는 것. 큰 기관 투자자들은 부동산 투자 신탁이 가진 포트폴리오 전체를 매입하는 편이 효율적으로 생각한다고 이들은 설명한다. 빌딩을 개별적으로 매입하거나 건축비도 올라가는 상황에서 새로 짓는 것보다 낫다는 계산이다.
실제로 공개 및 비공개 연기금으로부터 REIT로 유입되는 자금은 봇물을 이루고 있다. 현재 REIT가 소유한 상업용 부동산 자산은 4,750억 달러 이상이다.
많은 기관 투자자들이 자신의 포트폴리오중에 부동산 비중이 너무 적다고 판단하고 상업용 부동산 보유 분을 증가시키기 위해 아주 적극적이다. 자산 2,000억달러 이상으로 미국에서 가장 큰 공공 연기금인 캘리포니아 공무원 은퇴 시스템(Calpers)은 현재 빠르게 REIT 비중을 늘리고 있으며, 자산 규모 1,440억달러로 전국 두 번째인 캘리포니아주 교사 은퇴 시스템도 부동산 비중을 현재 6%에서 11%로 늘릴 계획으로 전세계의 상업용 부동산에 눈독을 들이고 있다. 상업용 부동산이 일정한 소득을 낼 수 있고 안정적이고 장기적 투자로 적합하기 때문이다.
그러나 닷컴 붐 때처럼 잔치가 지나고 나면 남는 것은 먼지뿐일 것이라는 어두운 전망을 내놓는 소수 전문가도 없지 않다. 인수합병의 주역들인 비공개 그룹들이 지금 대대적으로 사들이고 있지만 몇 년안에 다시 매입한 부동산을 처분할 것이며 그렇데 되면 이 부동산들은 다시 REIT 소유로 되돌아갈 것이고 뜨거웠던 붐도 자연 가라앉을 것이라고 이들은 내다 본다.