문> 임대기간 얼마 남지 않은 사업체 구입 주의점

<문> 직장생활을 그만두고 조그만 사업체를 찾던 중 마음에 드는 비즈니스를 발견했습니다. 현재 임대기간은 약 6개월 정도 남았고 그 후 5년간 임대기간을 연장할 수 있는 선택권이 있다고 합니다. 그러나 임대기간을 연장할 수 있는 선택권은 본래 임차인에게만 해당하고 임대를 양도받는 사람에게는 해당하지 않는다고 합니다. 따라서 제가 사업체를 인수하게 되면 앞으로 6개월간의 임대기간만 있게 되는데 건물주는 일단 사업체를 인수해서 들어오면 6개월 동안 임대료 납부 실적을 감안해서 다시 임대계약을 주겠다고 합니다. 건물주의 말만 믿고 그냥 사업체를 구입해도 되는 것인지요.

<답> 최근 건물주가 임대료를 인상하는 기회로 이용하기 위하여 임대계약 양도 시 여러 가지 제한조건을 두게 되는데 그 중에 가장 흔한 것이 임대계약 연장 선택권(option to extend lease)에 대한 제한입니다. 예를 들어 현재 사업체 주인이 5년간의 임대기간과 그 후 5년간 임대기간을 더 연장할 수 있는 선택권이 3번 있다 하더라도 그 선택권이 본래의 임차인에게만 유효하고 임대계약 양도 때에는 무효가 된다는 규정이 있다면, 사업체를 양도할 때에는 현재 사용하고 있는 임대기간만 양도가 가능하고 5년간 3번 연장할 수 있는 선택권은 소멸되게 되는 것입니다. 따라서 건물주와 별도의 합의나 계약을 맺지 않는다면 연장 선택권을 주장할 수는 없게 되는 것입니다.
이러한 사실을 간과하고 사업체 양도인의 일방적인 주장이나 건물주의 구두 약속만 믿고 사업체를 인수받게 되면 차후에 커다란 문제에 당면하게 됩니다. 에스크로 조항에 건물주로부터 현재와 동일한 조건으로 임대계약을 양도받거나 보다 더 좋은 조건의 새로운 임대계약을 받아야 사업체 매매계약을 완료할 수 있다는 전제조건을 반드시 포함시켜야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 어떠한 경우라도 사전에 서면으로 확인되지 않은 약속은 권장할 수 없다고 하겠습니다.
귀하가 건물주의 말대로 6개월간의 임대기간만 받고 사업체를 인수한 후, 건물주가 새로운 임대기간을 주지 않는다 하더라고 귀하는 아무 권리도 주장할 수 없게 되기 때문입니다. 사업체의 권리금이란 그동안 쌓아온 지명도와 유형무형의 혜택을 포함하고 있지만, 새로운 임대기간 연장 선택권이 없는 사업체는 임대기간 만료 후 그 장소를 비워야 하기 때문에 사업체 존립 자체에도 커다란 영향을 받는다는 점을 유의해야 합니다.

문> 동업을 하려면 어떤 형태의 사업체가 좋을까요

<문> 친분이 있는 사람과 동업을 하려고 합니다. 주로 제가 자본금을 투자하고 동업자는 사업에 필요한 자격증과 그동안의 경험을 이용하여 사업체의 운영과 관리를 담당하게 하려고 합니다. 저는 자본금만 투자하여 사업체의 일정 지분만 소유하고 운영에는 전혀 관여하지 않으려고 합니다. 저는 사업체에서 발생하는 어떠한 경제적 책임이나 법적 책임도 지고 싶지 않은데 이를 위해서는 어떠한 사업형태가 좋은지 조언을 부탁드립니다.

<답> 자본과 경영의 분리라는 경제 논리에서와 같이 한 사람이 모든 능력과 조건을 다 갖추기는 어려운 것이 현실입니다. 따라서 자본을 갖고 있는 사람과 자본은 없지만 능력과 경험을 갖춘 사람들이 서로의 부족한 점을 상호 보완할 수 있는 것이 바로 동업의 기본적인 목적이라 할 수 있습니다.
동업자 쌍방이 서로 동일한 권리, 동일한 운영과 경영 참여권을 요구한다면 실제 쌍방의 권리와 의무를 규정하는 데는 별 어려움이 없습니다. 그러나 귀하와 같이 서로 다른 투자와 서로 다른 권리와 의무를 규정하기 위해서는 동업에 참여하는 목적과 방법에 따라 많은 차이가 있다고 하겠습니다. 우선 경영에 참여하지 않고 경우에 따라 다른 동업자의 행동에 특정한 제한을 가할 수 있는 권리도 갖고 있지 않게 되면 회사의 모든 운영과 관리가 한쪽 동업자의 일방적인 의사에 따라 결정되기 때문에 바람직하지 않다고 하겠습니다.
현재 많이 사용되는 사업체 형태로는 무한책임 파트너십(General Partnership)과 유한책임 파트너십(Limited Liability Partnership), 유한책임회사(Limited Liability Company), 주식회사(S-Corporation과 C-Corporation) 등을 예로 들 수 있습니다. 이중 무한책임 파트너십을 제외한 모든 형태의 사업체에서는 귀하가 언급한 대로 투자만 하고 경영에 참여하지 않으면서 법적 책임을 피할 수 있는 경우라 하겠습니다.
하지만 실제 사업체 형태를 결정하기 위해서는 세금혜택, 법적 신분 및 책임관계, 운영과 관리, 소유권 지분, 이익배분, 사업종류 등 고려해야 할 사항이 많이 있습니다. 자세한 것은 전문가와 상의하여 결정하는 것이 좋습니다.
자본과 경영의 분리라는 기본적인 입장에서는 주식회사의 형태가 바람직하다고 할 수 있지만 위에서 말씀드린 대로 당사자의 여러 가지 자격 조건과 선택에 따라 달라질 수 있다는 것을 참조하시기 바랍니다.
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한태호 변호사