좁고 구식인 부엌과 배스룸을 신식으로 리모델링하려면 비용만 수만 달러. 돈도 적지 않게 들고 고쳐봐야 원래 집이 앉은 기초가 넓지 않아 좁고 멋도 나지 않을 것 같다. 아예 싹 허물어버리고 새로 집을 짓는 편이 낫겠다. 집값이 비싼 동네에 오래 된 집을 갖고 있는 많은 홈 오너들은 이런 결론을 내린다. 집값이 크게 올라 재건축은 전국적으로 인기다.

고쳐봐야 좁고 불편하고 돈도 많이 들 경우
완전 허물고 재건축하는 편이 깨끗하고 저렴
100만달러 이상 가는 비싼 동네인 경우 해당
모기지 융자 상환, 조닝 등 먼저 점검해야

좁고구식인 부엌과 배스룸을 신식으로 리모델링하려면 비용만 수만 달러. 돈도 적지 않게 들고 고쳐봐야 원래 집이 앉은 기초가 넓지 않아 좁고 멋도 나지 않을 것 같다. 아예 싹 허물어버리고 새로 집을 짓는 편이 낫겠다. 집값이 비싼 동네에 오래 된 집을 갖고 있는 많은 홈 오너들은 이런 결론을 내린다. 집값이 크게 올라 재건축은 전국적으로 인기다.
“헐어버려야 할 집을 업그레이드 하는 것은 돈 낭비일 뿐”이라고 재건축 전문 사이트 Teardowns.com을 운영하는 안드레이 보로비에프는 말한다.
그는 허물고 새로 지어야할 집이 살아남는 경우는 거의 없다며 주인이 바뀌면 재건축되기 마련이라고 말한다. 비싼 동네에 있는 오래된 작은 집들이 그런 집들인데 옛날에 지어진 집들이기 때문에 방이 좁고 천장이 낮다. 요즘 인기 있는 집들은 부엌이 넓고, 방도 큼직해야 하는데 넓히려고 해봐도 매스터 스윗룸이나 패밀리 룸, 홈 오피스를 넣을 공간이 나오지 않는다.
옛날 집들은 요즘 바이어들이 선호하는 것들이 없기 때문에 집의 가치는 거의 전부 땅이다. 그렇다면 완전히 밀어버리고 새로 멋지게 짓는 편이 이익일 수 있다.
허문뒤 재건축이 나은지, 개수(renovation)이 나은지 판별하는 방법은 어렵지 않다. 가장 간편한 방법은 근처에 허물고 새로 짓는 집이 있는지 살펴보는 것. 재건축하는 집이 있다면 그럴만한 여건이 마련돼 있다는 것. 한 재건축 전문 업자는 “허물고 새로 짓는 집이 없는 지역에는 들어가지 않는다”고 귀띔한다.
두 번째 중요한 요소는 집의 사이즈. 요즘은 넓은 주거 공간과 큰 방을 원하고 있기 때문에 큰 집들에 에워 쌓인 작은 집이라면 허물 대상이다. 특히 넓은 대지를 차지하고 있는 작은 집이라면 적격이다.
집의 상태도 물론 감안된다. 하지만 집이 예쁘더라도 위의 두 가지 요건에 해당된다면 허무는 편이 나을 수 있다.
그러나 아무 곳이나 통하는 것은 아니다. 집가격이 비싼 지역이어야 타산이 맞는다. 한 전문업자는 “허물고 새로 지은 집이 백만달러이상으로 팔릴 수 있는 동네여야 승산이 있다”고 말한다.
일례로 글렌데일에 50만달러짜리 아주 작은 벙갈로 집이 있다고 가정하자. 허무는 비용은 1만5천달러선. 무시해도 좋다. 재건축비는 스퀘어피트당 200달러로 3000스퀘어피트 주택을 짓는다면 건축비가 60만 달러. 따라서 이런 경우에는 새로 지은 집과 비슷한 인근의 집들이 120만 달러 이상에 팔리고 있을 때 허물고 새로 지을 만 하다.
럭서리 홈이 들어서 있는 지역이라면 건축비는 스퀘어피트당 350달러는 잡아야 한다. 그런 경우 3000스퀘어피트 주택을 짓는다면 새로 지은 집과 비슷한 집이 최소 170만 달러 이상에 팔리고 있어야 해볼 만하다.
현재 살고 있는 집을 넓혀서 팔지 않고 그대로 살 경우에도 리노베이션보다 재건축이 더 저렴할 수 있다. 리노베이션을 할 경우 조닝 법규에 의한 새 규정을 따라야 할 경우가 많은데전부 새 코드에 맞춰서 고치다보면 비용이 아주 비싸게 된다.
리노베이션이 심하게 비싸지 않은 경우에도 오래 된 집이기 때문에 기초가 약해지고 있고 벽이나 천장이 낮아 새로운 플로어 플랜이 엉망이 되기 쉽다. 또 새로 지으면 깨끗하고 저렴하다.
허물고 새로 짓기로 했으면 먼저 법적으로 문제가 없는지 확인할 일이다. 특히 집에 모기지가 남아있다면 그러하다. 은행이 모기지 융자를 해주는 것은 그 집을 담보로 잡고 있기 때문이고 담보는 그 집의 구조물과 땅 가치에 근거한다. 만약 집을 허문다면 은행이 담보권을 행사한다. 따라서 모기지가 남아있다면 남아있는 모기지를 먼저 갚아야 한다. 현금이 있다면 모기지를 갚아버리면 그만이지만 대개의 경우 그만한 현금을 수중에 갖고 있는 경우는 드물기 마련. 이런 경우에는 건축대출(construction loan)을 받아서 문제를 해결한다. 단 건축대출은 일반 모기지 대출보다 이자율이 조금 높다.
또 집이 사적지에 속해 있지 않는지도 확인해야 한다. 역사적 보존 지구에 있는 집들은 허가 없이 외부 변경이 안된다.
모든 지역에서 리보베이션보다 재건축이 나은 것은 아니다. 허물고 새로 지으려면 먼저 이상에서 검토해본 조건들을 먼저 점검해봐야 할 것이다.

<케빈 손 기자>