큰 기업을 하는 손님이 자신의 회사가 소유하고 있는 한 창고 건물을 매각할 의사가 있어서 미팅을 요청해 왔다. 건물을 분석한 평가서를 가지고 미팅에 참석했다. 공업용 건물을 분석할 때 쓰는 조항들을 열거해본다.
이 건물은 산타페 스프링스에 있는 건물로 건평이 8,000 스퀘어피트에 대지가 1만6,800 스퀘어피트였다. 시의 조닝은 M2로 중장비 공업용으로 쓰일 수 있었다.
대지에 있어서 건물의 비율은 48%, 전력은 400엡프에 220볼트이다. 전등은 플로레슨 등이며 지붕이 뚫려서 태양 빛이 들어오는 자연등은 없었다. 창고지역에는 에어컨디셔너가 없었고, 지면 높이의 그라운드 닥은 2개 있었다. 콘크리트 브릭으로 지어졌으며 지붕은 여러 나무들을 접착제로 이어 붙인 레미네이드 스타일이였다. 메자닌(mezzanine)은 중 2층 공간을 말하는데 저장을 목적으로 하는 메자닌은 없었다.
창고 지역과 사무실 지역에 각각 화장실이 있었으며 스프링클러는 없었다. 지붕의 최저 높이는 12피트였다. 이 12피트는 지붕의 제일 낮은 부분을 측정한 것으로 12피트보다 더 높은 부분이 있다는 의미이다. 이것을 미니멈 클리어 하잇(Minimum Clear Height)이라고 명명한다. 오피스는 약 1,200 스퀘어피트이며 약 16대를 주차할 수 있는 공간이 있었다. 카운티의 기록에 따르면 1968년이 지어진 년도였다. 오피스에는 에어컨디셔너가 있으며 이 건물은 다른 건물의 일부가 아닌 단독 건물임을 명시하였다. 가까운 프리웨이는 605번과 5번이었다. 주위의 다른 건물들과 잘 조화를 이루며 주위의 건물들은 주택이 아니 창고들이었다. 가장 적합한 용도는 창고 또는 공장 건물이었고, 주위에서 직원들은 기용하기에 유리한 위치에 있었다.
평가 내역들을 명시한 후에 좋은 점과 부족한 점을 적었다. 좋은 점들은 단독 건물이며, 주위에 전부 공업용 건물들이며, 이 건물 뿐만 아니라 주위의 건물들도 좋은 이미지를 유지하고 있었다. 교통의 요지인 텔레크랩 로드에서 멀지 않은 건물로 로스앤젤레스 중요 프리웨이인 605, 5번 등이 가깝다. 직원 기용에 용이한 지역이며, 전력이 충분하였다. 부족한 점은 트럭에서 직접 내릴 수 있는 트럭 높이의 닥이 없고, 트럭이 들어가기가 용이하지 않다는 점이다.
현재의 마켓에 나와있는 건물이 아주 적은 상태이며 많은 바이어가 건물을 찾고있고, 아직도 비교적 낮은 이자율과 저렴한 유지비로 인해서 구매 가격은 계속해서 많이 상승할 것이라는 점을 주지하였다. 특히 만 스퀘어피트 이하의 건물은 상당한 수요가 계속되고 있다. 근간 마켙에 나온 비슷한 건물들이 스퀘어피트당 145에서 190달러에 매매가 되는 것을 감안하여, 우리는 비교적 보수적인 가격인 스퀘어피트당 155달러를 추천하였다.
회사는 이 가격에 동의하여 총액 124만달러에 리스팅 가격을 책정하였다. 스퀘어피트당 155달러는 아주 좋은 가격이고 총액이 200만달러의 이하의 가격이면 많은 바이어들이 부담감을 적게 갖고 있다는 점에서 쉽게 매매가 될 것으로 예상하고 있다. 주인은 이 건물이 더 이상 필요 없어 속히 매매를 하려고 하기 때문에 아주 적당한 가격에 시장에 내놓은 것이다. 매매 가격을 정할 때 위의 열거한 여러 조건을 고려해야 한다.
(213)534-3243
hchung@charlesdunn.com
정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>