투자용 주택은 근접성과 이자율 고려

<문> 텍사스주 오스틴 인근에 세를 놓을 주택을 구입하려 합니다. 저희 부동산 브로커는 모기지 이자율이 10% 정도 될 것이라고 했습니다. 제 부인과 저 모두 크레딧이 뛰어난데 브로커의 제안이 합리적인가요?

<답> 제 생각에 귀하는 두 가지 큰 실수를 범하고 있습니다. 첫째, 타 주에 투자용 주택을 구입할 경우 사후 관리가 어렵습니다. 귀하 같은 투자를 고려하는 투자자는 아무도 없다고 보면 됩니다. 둘째, 요즘 금리를 고려하면 10% 이자율은 터무니없는 수치입니다. 게다가 10% 이자를 낼 경우 렌트 수입을 통해 이익을 내기가 쉽지 않습니다.

생존시 주택양도는 사후 세금폭탄 가능

<문> 20년 전 저희 시부모님이 주택 하나를 제 남편과 남편의 동생 앞으로 명의 변경했습니다. 두 분이 몇 년 전 돌아가셨고, 그 이후로 집은 비어 있습니다. 도련님이 제 남편 몫을 구입하겠다고 합니다. 세금 절약을 위해 선물로 주는 방식으로 거래를 해도 될까요?

<답> 안됩니다. 부모님은 두 형제에게 선물로 집을 줬지만, 지금은 동생이 형의 몫에 해당하는 재산을 구입하는 것이기 때문입니다. 바로 이 점 때문에 부모님 생존시 재산을 물려받는 것보다 시장가에 맞춘 수정 상향 기준(stepped-up bassis)이나 유산상속을 받는 게 좋습니다. 남편의 CPA와 상담하세요.

임대토지 위에 건설된 주택 구매

<문> 새로운 골프장 개발 지역에 은퇴용 주택을 마련하려고 합니다. 땅은 99년 임대해 주는 조건이라고 합니다. 저희가 그 때까지 살 것이라고는 생각하지 않지만, 시간이 지날수록 주택 가치가 낮아질까 걱정입니다. 장단점이 무엇인가요?

<답> 99년 토지임대는 개발업자에게는 아주 좋은 조건이지만 주택 구입자에겐 좋은 조건이 아닙니다. 99년 뒤 주택 타이틀이 땅 주인에게 가기 때문에 시간이 흐를수록 주택가격이 하락합니다. 하지만 계약서에 99년 뒤 집 주인땅을 구입할 수 있다는 옵션이 포함돼 있다면 고려해 볼 만 합니다.

역모기지와 나이의 함수 관계

<문> 제 부인과 저는 세 채의 주택을 가지고 있습니다. 두 채는 세를 놓았고, 나머지 한 채에 살고 있습니다. 저는 68세이고, 제 부인은 61세입니다. 렌탈 홈을 소유하고 있어도 역모기지를 신청할 수 있나요?

<답> 두 분이 두 채의 투자용 주택을 소유하고 있는 것은 역모기지 신청에 아무런 영향을 주지 않습니다. 역모기지는 귀하의 주 거주지에 관련된 것입니다. 100채를 소유하고 있어도 상관 없습니다. 하지만 다른 문제가 있습니다. 사모님의 나이가 61세인데, 역모기지 신청을 위해서는 최소 62세가 되야 합니다. 두 가지 옵션이 있습니다. 내년까지 기다리시거나, 지금 살고 있는 주택의 타이틀에서 부인의 이름을 빼버리면 됩니다.
두 사람이 공동으로 소유하고 있는 주택의 역모기지를 신청하면 나이가 적은 사람을 기준으로 하는데, 신청자의 나이가 많을수록 매달 받을 수 있는 금액도 늘어납니다.

결혼 안한 커플이 집을 살경우

<문> 법적으로 결혼을 안 한 커플이 집을 살 경우 법적 결혼 커플에 비해 불리한 점이 있나요?

<답> 주택 타이틀을 소유하는 방법에는 여러 가지가 있습니다. 가장 흔한 방법은 단독 등재입니다. 만약 귀하가 결혼을 했다면, 귀하는 남편이나 부인의 이름을 함께 올리기를 원할 것입니다.
이를 합동소유권(Joint Tenancy)이라고 부릅니다. 합동소유권으로 등재를 하면 소유자 중 한 명이 숨질 경우 부동산은 자동적으로 생존 소유권자의 소유가 되기 때문에 유산 상속을 할 수 없습니다.
합동소유권의 장점 중 하나는 부부 중 한 명이 소송을 당해 유죄 판정을 당한 경우에도 합동소유 부동산은 판결의 영향을 받지 않는다는 점입니다. 합동소유권 방식으로 타이틀을 등록하려면 반드시 법적으로 부부이어야 합니다.
결혼을 안 하고 동거만 하는 커플의 경우 공동소유권(Tenants in Common)으로 타이틀을 소유할 수 있다.
합동소유권(Joint Tenant)과는 달리 공동 소유자 각 개인이 자기 지분을 구체적으로 명기할 수 있으며(예를 들어 A의 지분은 25%, B의 지분은 75% 등), 공동 소유자 사망 시 제3자에게 상속할 수 있습니다. 공동소유권을 사용할 경우 파트너 중 한 명이 숨질 경우 재산 소유권을 놓고 분쟁이 발생할 수 있기 때문에 타이틀 작성시 구체적인 내용을 명기하기를 권합니다.
개인에 따라 환경이 다르기 때문에 변호사 또는 CPA와 상의하기를 바랍니다.

방치된 이웃의 차고는 소방서에 알려야

<문> 타운하우스에 살고 있습니다. 그런데 저희 집과 붙어 있는 옆 유닛의 차고가 쓰레기로 가득 차 있어 골치가 아픕니다. 지난해 저희 동네의 한 콘도에서 불이 났는데, 불난 콘도 옆 집이 화재 연기 때문에 엉망이 됐습니다. 옆 집 사람에게 청소 비용을 부담할 테니 차고를 치우자고 제안했지만, 거절당했습니다. 주택소유주협회도 걱정을 표현하고 있습니다. 무슨 방법이 있을까요?

<답> 소방서에 전화하면 해결책을 찾을 수 있습니다. 소방서가 옆 유닛 주인에게 차고를 정리를 강제적으로 명령할 수는 없지만, 제복을 입은 정부 관계자가 방문하는 것만으로도 효과가 기대됩니다. 몇 년 전 제 이웃도 정원에 방치돼 있는 죽은 나무를 치워 달라는 주민들의 요구를 무시했는데, 소방관이 방문해 화제 위험을 설명한 뒤 깨끗이 정리했습니다.