셀러 캐리백 모기지란?

<문> 셀러 캐리백 모기지가 무엇인가요?
<답> 셀러가 자신의 주택을 팔면서 전체 가격의 부분적인 페이먼트만 처음에 받고 나머지 금액은 분할 불입금 방식으로 받아나가는 판매방식을 말합니다. 이런 방법은 대부분 1031 익스체인지를 하지 않으면서 그냥 캐시 아웃을 할 때 주로 쓰게 되는 방법입니다.
셀러 입장에서는 1031 익스체인지를 하지 않고 건물을 팔게 되면 세금에 대한 부담이 생기게 되는데 이 개인적인 융자를 통하게 되면 건물을 처분한 해당 연도에 세금에 대한 모든 부담을 지지 않고 개인적인 융자를 해준 연도 수만큼 부담을 나눌 수 있다는 장점이 있습니다.
시중보다 융자 이자가 높기 때문에 은퇴자들이 집을 팔 때 선호하는 방법이기도 합니다. 셀러 캐리백 모기지를 통해 건물을 매매할 때는 세금, 클로징 코스트, 에이전트 커미션 등에 대한 철저한 사전 계산작업이 필요합니다. 거래 전 회계사에게 자문을 받는 것이 좋습니다.

압류주택 구입과 담보 귀속 관계

<문> 압류 부동산 경매에서 낙찰을 받았습니다. 은행에서 타이틀을 넘겨줬는데, 주택을 담보로 전 주인에게 돈을 빌려줬던 채무자가 저에게 12만3,000달러를 값을 것을 요구했습니다. 압류 부동산을 구입할 경우 빚이 사라진다는 게 사실이 아닌가요?
<답> 일반적으로는 압류 부동산을 살 경우 세금을 제외한 다른 담보나 저당은 사라집니다. 하지만 시간 순서에 따라 결정됩니다. 즉 2000년에 모기지가 시작됐다면, 그 이후 저당권은 모두 사라집니다. 하지만 1999년이나 그 이전에 설정된 저당 담보 내용에 대해서는 귀하에게 책임이 귀속됩니다.

PMI는 자의로 취소 불가

<문> 저희는 연방정부로부터 주택 가치의 50% 정도되는 금액의 모기지를 받았습니다. 매달 모기지 보험을 지불하고 있습니다. 모기지 보험을 중단하고 싶은데 렌더가 거절했습니다. 무슨 방법이 있나요?
<답> 연방정부로부터 융자를 받은 경우에 PMI를 취소할 수 없습니다. 물론 언제라도 재융자는 가능합니다.

역모기지는 위험한가요?

<문> 저는 72세 된 은퇴자입니다. 수입을 좀 늘리고, 주택수리를 하기 위해 역모기지 구입을 고려하고 있습니다. 제 딸과 상의를 했더니, ‘은행에 주택을 빼앗길 것’이라며 강력하게 반대를 했습니다. 제 딸에게 집을 물려주고 싶은데 어떻게 하는 게 좋을까요?
<답> 종종 자녀들은 부모의 역모기지 신청을 반대합니다. 결과적으로 역모기지 때문에 유산상속분이 줄어들기 때문이라는 이유를 배제할 수 없습니다. 귀하는 딸에게 무엇을 물려줘야 할 의무가 없습니다. 게다가 은행은 주택을 무작정 빼앗아 가지도 않습니다. 역모기지를 받은 뒤 귀하가 1년 이상 집을 비우거나 숨질 경우에는 집의 에쿼티에서 융자금액을 뺀 액수가 딸에게 상속됩니다.

타이틀 보험의 중요성

<문> 3월에 제 남편과 저는 현금을 주고 구입한 새 집으로 이사왔습니다. 융자가 없는 완전한 저희 주택이라는 사실을 증명할 서류를 갖춰야 하나요? 저희 둘 중에 한 명이 숨질 경우 자녀가 상속에 어려움을 겪을 수 있나요?
<답> 주택을 구입할 당시에 귀하가 타이틀 보험에 가입하셨기를 바랍니다. 타이틀 보험이 두 분이 소유한 주택에 담보나 저당이 설정돼 있지 않다는 사실을 증명하기 때문입니다. 타이틀 보험은 귀하가 어떤 방식으로 주택을 소유하고 있는지에 대한 정보도 포함하고 있습니다.
자동 승계권을 포함한 부부 공동명의인 경우 한 분의 유고시 별도 절차 없이 소유권이 자동 승계 됩니다. 하지만 두 분이 동시에 숨질 경우를 대비해 유언장을 작성해 두는 게 좋습니다.