‘조경인스펙션’받아보자

주택을 사고 팔 때 하나의 절차로 단순하게 생각하는 주택 인스펙션도 전문화되고 다양해지고 있다. 특히 매년 겨울마다 발생하는 집중 호우로 수천 채의 주택이 침수 피해를 당하면서 주택이 호우, 산사태와 지진 등 외부 요인에 얼마나 노출돼 있는지가 여실히 증명됐기 때문이다. 특히 남가주 지역의 경우 1년에도 수십번의 지진과 이에 따른 여진으로 인해 당장 보이지 않지만 이로 인한 피해가 누적되는 주택이 늘고 있는 상황이다. 주택이 아무리 견고해도 항상 외부 영향을 받기 때문이다. 최근 주택 구입자와 셀러 사이에 인기를 끌고 있는 전문 인스펙션의 종류와 가격을 알아본다.

홈인스펙션 주택내부 주로 점검 외부소홀
발코니·패티오 경사도 등 꼼꼼히 살펴야

▲홈 인스펙션의 한계

지금까지 집을 사고 팔 때는 보편화된 홈 인스펙션(home inspection)을 실시하는 것이 대부분이었다. 에스크로 절차에 명시돼 가주 주택 바이어들의 절반 이상이 사용하는 이 홈 인스펙션은 주택과 주택에 설치된 냉난방 장치, 플러밍, 가전제품 등을 주로 조사해 왔다. 홈 인스펙션은 집 내부를 중심으로 집 외곽은 6피트 반경만 조사를 한다. 그러나 지난 겨울의 집중 호우가 증명해 주듯이 집 자체가 아무리 좋아도 집이 위치한 토지가 건실하지 않거나 집의 배수로나 잔디가 물을 제대로 빼주지 못할 경우 침수 피해를 당할 수 있다.
최근 글렌데일에 85만달러 주택을 구입하려던 한 한인은 홈 인스펙터로부터 집의 잔디와 조경에 문제가 있을 수 있다는 지적을 받고 1,100달러를 들여 조경 인스펙션(landscape inspection)을 실시했다. 조사 결과 이 주택은 배수로와 융수로 시설에 문제가 있어 비가 많이 올 때 침수 우려가 있는 것으로 조사됐다.
또 발코니와 패티오의 외부에 경사가 없어 물이 쉽게 빠져나갈 수 없으며 발코니 유리문과 패티오 유리문의 높이가 너무 낮아 집중 호우시 유리문 사이로 물이 들어올 수 있다는 지적도 나왔다. 집으로 이어지는 외부 바닥의 경우 물이 집으로 스며들지 않게 완만한 경사가 제대로 돼 있는지도 꼭 살펴봐야 할 부분이다.

▲조경 인스펙션 인기 높아져

이같은 우려 때문에 최근 인기를 끌고 있는 것이 조경 인스펙션이다. 조경 인스펙션은 집의 내부보다는 외부와 조경 시설을 집중적으로 조사한다.
나무가 제대로 심어져 있어 비가 오거나 강풍에 넘어지지는 않는지, 잔디가 물을 제대로 흡수할 수 있는지, 배수로와 용수로가 제대로 작동하고 있는지, 수영장의 물이 범람할 경우 배수로는 제대로 설치돼 있는지, 또 집의 경사가 물을 외곽 지역으로 흐르게 건축돼 있는지를 조사하는 것이다.
집이 침수를 당할 경우 카펫을 갈아야 하고 페인트를 새로 칠해야 하며 무엇보다도 벽이 젓거나 벽의 토대가 붕괴될 경우 많게는 수만달러가 소요되기 때문에 1,000달러가 아깝지 않다는 것이 많은 주택 바이어들의 생각이다.
전문가들은 평지에 있는 주택도 집중 호우 시 침수 피해를 당할 수 있어 조경 인스펙션을 하는 것이 안전하지만 경사진 곳에 위치한 주택이나 산 정상에 비탈진 곳에 위치한 주택의 경우 반드시 조경 인스펙션을 할 것을 권장하고 있다.
또 나무가 많거나 조경 시설이 울창한 집도 조경 인스펙션을 받는 것이 안전하다.

대형 나무의 경우 너무 오래돼 넘어질 위험도 있지만 뿌리가 집 토대 밑까지 뻗치면서 집의 안정을 위협할 수 있다.
전문가들은 집을 사는 것은 건물을 사는 것이 아니라 땅을 사는 것이기 때문에 땅을 조사하는 것은 당연하다고 지적한다. 일부 주택의 경우 공장이나 산업시설 위에 건축돼 토지 오염 여부도 주의해야 할 점이다.
일부 부동산 업계에서는 홈 인스펙션을 통해 충분한 조사가 실시되기 때문에 조경 인스펙션은 필요 없다고 지적한다. 그러나 집 가격이 천정부지로 치솟고 있는 시점에서 대다수의 사람에게 평생 최대의 투자에 이 정도의 투자는 해야 한다는 반론도 만만치 않다.
주택매매 시 통상적으로 인스펙션을 담당하는 홈 인스펙터에게 추가로 돈을 내고 조경 조사도 실시할 것을 요구할 수 있지만 인스펙터가 이 분야에 전문성을 갖고 있는지를 확인해야 한다.

인스펙션 종류

△홈 인스펙션

가장 많이 사용되고 보편화된 인스펙션이다. 가격은 작은 주택의 경우 200~300달러부터 시작하며 1,500스퀘어피트에서 2,000스퀘어피트 사이의 주택은 300~400달러 또는 그 이상이 될 수 있다. 또 언덕 위에 위치한 집이나 경사진 토지에 위치한 주택의 경우는 검사할 것이 더 많이 더 많은 비용이 요구된다. 검사관은 집에서 최고 반나절을 소비하면서 주택의 토대(foundation)와 외곽과 내부의 벽, 지붕, 플러밍, 전기와 냉난방 시설, 집에 딸려 나오는 가전제품 등을 조사한다.

△조경 인스펙션
주택의 내부보다는 외곽 지역을 중심으로 조사한다. 특히 물의 제대로 빠져나갈 수 있는지의 용수로와 배수로를 집중적으로 조사하기 때문에 올해 겨울의 집중호우 이후의 침수 피해가 발생하면서 많은 주택 소유주들이 조경 인스펙션을 하고 있는 실정이다. 또 나무가 제대로 심어졌는지, 호우나 강풍에 넘어질 위험은 없는지, 잔디나 패티오의 경사가 안전한지 등을 조사한다. 가격은 250달러부터 시작하지만 1,000달러에 달할 수도 있다.

△토지 인스펙션
토지 인스펙션은 두 가지가 있다. 첫째는 에스크로 절차에서 요구되는 것으로 자연재해 위험 보고서(natural hazard disclosure)이다. 주택이 지진이나 산사태 위험지역에 위치했는지 여부를 확인해 준다. 가격은 통상적으로 75달러에서 150달러 사이다.

<조환동 객원기자>