연방은행의 금리동결에 따른 모기지이자율의 향방

연방은행(Federal reserve)은 지난 2년 동안 17번에 걸쳐 단행하였던 금리인상을 일단 중단하기로 결정하였고 이에 따라 기준금리는 계속 5.25%를 유지하게 되었습니다.

이러한 연방은행의 결정을 뒷받침해 주는 것은 두드러지게 나타나고 있는 경기둔화현상입니다. 그러나 인플레이션(물가상승)이 더욱 가속화되는 상태에서 금리동결이 이루어졌다는 점에서 다소 이례적이라 할 수 있습니다. 이는 경기부진 여부와는 상관없이 물가상승의 동인(動因)을 없애고자 하는 것이 연방은행의 일관된 입장이었기 때문입니다.

연방은행은 현재 나타나고 있는 경기둔화와 더불어 그동안의 금리인상 조치가 결과적으로 물가를 안정시키는 결과를 나타낼 것이라 판단하고 있습니다. 그러면 향후 연방은행의 금리정책은 어떠한 방향으로 전개되어질까요? 종전에는 일단 금리가 동결되어질 경우 일정기간동안은 그대로 유지시켰으나 이번만큼은 조금 다를 수 있습니다. 만일 연방은행의 판단대로 경기둔화에 따라 물가상승이 완화될 경우 내년 초에는 금리하락을 기대할 수도 있을 것입니다. 물론 물가상승의 압력이 내년에도 계속될 경우 연방은행은 또다시 금리를 인상시킬 것입니다. 연방은행이 향후 추가적인 금리인상의 가능성을 열어 놓은 이유도 바로 이러한 이유 때문입니다.

이러한 연방은행의 금리 동결은 모기지이자율에 있어 매우 긍정적인 소식이 아닐 수 없습니다. 특히 그동안 연방금리의 인상에 직접적인 영향권 하에 있었던 변동금리모기지(Adjustable Rate Mortgage)의 경우 이자율이 계속 인상될 것이라는 우려에서는 일단 벗어날 수 있게 되었습니다. 만일 이자율이 매 6개월 또는 1년마다 변동되어지는 경우 이자율이 종전에 비해 당연히 높아지겠으나 당초 우려했던 것보다는 높지 않은 수준이 될 것입니다. 그러나 이는 이자율이 추가로 인상되지 않고 현재의 수준에서 유지된다는 것을 의미할 뿐입니다. 따라서 종전에 일정기간동안 고정금리를 적용받다가 새롭게 이자율이 조정(reset)되는 변동모기지의 경우 여전히 종
전보다는 높은 이자율이 적용되어질 것입니다.

이는 홈에퀴티관련 융자의 경우에도 동일하게 적용됩니다. 특히 홈에퀴티 크레딧라인(Home equity lines of credit)의 경우 프라임(Prime)이라는 기준금리에 따라 연동하게 되는데 프라임이자율이 종전과 같이 8.25%로 남아있게 됨에 따라 홈에퀴티 크레딧라인의 이자율 역시 변하지 않게 됩니다.
고정금리모기지(Fixed Rate Mortgage)와 같은 장기채권의 경우 연방은행의 금리정책에 의해 직접적인 영향은 받지 않습니다.

고정금리모기지의 이자율에 영향을 미치는 것은 인플레이션이라는 점을 고려할 때 최근 나타나고 있는 높은 물가상승의 추세는 오히려 고정모기지의 이자율을 상승시킬 수도 있을 것입니다. 그러나 이럼에도 불구하고 최근 고정모기지의 이자율이 하락세를 나타냈던 것은 경기둔화현상이 결과적으로 물가를 안정시킬 것이라는 연방은행의 입장이 설득력 있게 받아들여지고 있기 때문입니다.연방은행의 금리동결이 고정모기지의 이자율에 어떠한 영향을 미칠 것인가를 예측하기에는 아직까지는 시기상조로 여겨집니다. 다만 고정모기지의 이자율은 적어도 당분간은 현재의 수준을 유지할 것으로 보입니다. 그러나 물가상승의 조짐이 앞으로도 계속 나타날 경우 연방은행이 인플레이션을 적절하게 통제할 수 있을 것이라는 신뢰감이 줄어들게 되고 이는 결국 이자율의 상승으로 이어지게 될 것입니다.

연방은행이 인플레이션을 억제하기 위하여 어떠한 조치를 취하여야 할 것인가에 대하여 경제학자들 사이에 의견이 분분합니다. 연방은행이 이미 금리를 지나치게 인상시켜 이미 불경기의 국면으로 이끌어 가고 있다는 입장이 있는 반면 인플레이션을 억제하기 위해 금리를 5.75%수준까지 인상했어야 한다는 입장도 있습니다.
그러나 인플레이션이 심화되었던 상황이었던 지난 2000년도에 연방은행이 금리를 동결시키자 현재와 같은 우려가 표명되었으나 결국 기술주관련 주가폭락사태와 함께 불경기로 돌입하게 되었고 물가상승은 크게 꺾인 바 있습니다. 그 당시에는 주가폭락이라는 사태가 발생하였다면 현재 경기부진의 커다란 원인으로 작용할 수 있는 것은 다름 아닌 현재의 주택시장 상황일 것입니다.

최근 발표된 자료에 따르면 향후 주택시장의 전망을 어둡게 만들고 있습니다. 물론 현재까지는 주택시장이 연착륙(loft landing)할 것이라는 전망이 주(主)를 이루고 있으나 주택매매율은 눈에 뜨게 줄어드는 반면 주택매물은 급격하게 늘어나고 있으며 일부지역의 경우 매매가격이 하락
조정되기 시작하는 상황입니다. 이에 따라 2007년 5월까지 주택가격이 약 5% 가량 떨어질 것이라는 향후 부동산시장 전망이 발표되기도 하였습니다.

여하튼 경기둔화현상이 결과적으로 물가를 안정시킬 것이라는 연방은행의 기대가 현실화되어질 경우 모기지이자율은 현재의 수준을 유지하거나 아니면 오히려 하락될 수도 있습니다. 이는 주택시장이 안정된 상황에서 조정국면을 거치도록 하는데 커다란 도움이 될 것입니다.