곽동현의 모기지 이야기/ 원금 + 이자 vs. 이자온리
2006-08-12 (토)
곽동현
시장에 나와 있는 모기지 상품은 크게 고정 모기지와 변동모기지로 나뉩니다. 고정 모기지는 크게 30년 15년 고정이 있고 고객분께서 흔히 알고계시는 변동 모기지는 매월이나 매년 마다 변하는 순수 변동 모기지가 아니라 고정 모기지와 변동의 혼용인 하이브리드융자를 말합니다.
이 하이브리드 융자는 3/1ARM, 5/1ARM 그리고 7/1 ARM 정도가 있으며 이것은 은행에서 융자 받은 융자금액을 30년을 상환으로 갚아 나가는데 초기 3, 5, 7년 동안은 고정된 모기지로 갚아가다 그 고정 기간이 지나면 매년 마다 해당하는 인덱스와 마진을 합해서 이자율이 변동 되는 혼성 모기지 입니다. 이번 시간은 고정 모기지와 변동모기지에 모두 적용될 수 있는 이자 온리 상품에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 쉽게 설명을 하기 위해서 30년 고정 모기지 상품에 원금과 이자를 같이 내는 프로그램과 이자만 내는 이자 온리 프로그램을 비교해 드리겠습니다.예로 30만 달러를 6.5%로 원금과 이자를 같이 내는 상품과 이자만 내는 상품을 분석해 보겠습니다.
원금 + 이자
순번 월페이먼트 이자 원금 밸런스
1 $1896 $1,625 $271 $299,729
2 $1896 $1,624 $273 $299,456
3 $1896 $1,622 $274 $299,182
9 $1896 $1,613 $283 $297,506
10 $1896 $1,611 $285 $297,221
205 $1896 $1,080 $816 $198,534
206 $1896 $1,075 $821 $197,713
207 $1896 $1,071 $825 $196,888
208 $1896 $1,066 $830 $196,058
358 $1896 $30 $1,866 $3,762
359 $1896 $20 $1,876 $1,886
360 $1896 $10 $1,886 $0
$382,636 $300,000
상기 표와 같이 30년 고정 모기지 융자는 월페이먼트를 $1896씩 고정으로 30년, 360번에 나누
어 페이를 하는데 이 월페이먼트에 원금과 이자가 같이 포함이 되어 있습니다. 첫 달은 월페이
먼트 $1,896중 원금이 $271이 포함이 되어 있다는 겁니다. 그리고 매달 마다 원금이 조금씩 늘
어 가는데 그 늘어나는 폭이 초기에는 월 $1~2정도 늘어납니다. 하지만 그 순번이 높아지면 상
기처럼 200번대에 가서는 똑같은 월 페이먼트지만 그 속에는 원금이 $5씩 원금이 늘어나고 바
면 이자는 늘어난 원금만큼 줄어들고 있습니다.
여기서 상기 고객이 10달 정도 잘 납입을 하시다 11달째 가서 갑자기 뭉칫돈이 생겨 원금을
$100,000 갚았다고 가정할 경우 10번째 남은 밸런스 금액 $297,221에서 원금을 $100,000을 갚았
으므로 남은 원금은 $197,221로 되고 그 다음 달에도 똑같은 월페이먼인 $1896을 내지만 그 순
번은 밸런스가 $197,221에 가까운 순번 206번 정도로 뛰어 넘게 됩니다.
그리고 206번 순번정도는 월페이먼트 $1,896중에서 원금이 $821정도가 포함되어 있는 겁니다.
그리고 남은 모기지 연수는 총 360번에서 206번을 빼면 154번이 나오고 이것을 12달로 나누면
12년하고 10개월 정도 더 남은 것으로 추정 할 수 있습니다.
약간만 주위 깊게 보시면 그 원금을 초기에 갚으면 뛰어 넘는 순번이 중간이나 말기에 갚는
것 보다 훨씬 많다는 것을 알 수 있습니다.
이자 온리
이자 온리 상품은 어떻게 될까요? 이자 온리는 계산법은 아주 간단해서 상기처럼 복잡한 이자
율 표조차 필요가 없습니다. 어떤 고객이 상기와 같이 $300,000을 6.5%에 이자 온리로 융자를
받았다고 하면. 이 고객의 월페이먼트는 빌린 융자 금액에 이자율 %를 곱하여 12달로 나누면
그달의 이자가 산출됩니다. 즉 $300,000 x 6.5% / 12 = $1,625, 고객은 매달 이자 $1,625을 내
기만 하면 되고 만약 추가 원금을 더 갚게 되면 갚은 원금만큼 다음 달 이자가 줄어들게 됩니
다. 예로 매월 이자만 $1,625를 내던 고객이 연말에 보너스를 받아 원금을 $10,000을 갚았다고
했을 경우 다음달 이자는 $290,000 x 6.5% / 12 = $1,570.83 이 됩니다. 처음 보다 $55가량 준
것을 알 수 있습니다. 이처럼 이자 온리는 남은 밸런스에 추가로 낸 원금의 이자만큼 매달 이
자를 줄일 수 프로그램입니다.
그럼 상기 30년 고정 모기지와 한번 비교해 보겠습니다. 상기 30년 고정 모기지 표의 첫 달 월
페이먼트를 보시죠, 이자가 이자 온리 이자와 똑같이 $1,625이지요, 30년 고정 모기지는 첫 달
이자 $1,625에 원금 $271을 더해서 매월 $1,896을 내는 균일하게 겁니다. 만약 이자 온리 고객
이 첫 달이자 $1,625에 원금을 추가로 $271을 더해 월페먼트를 했다고 가정하면 그럼 이 이자
온리 고객의 두번째 달 월페이먼트는 $300,000에서 원금이 $271이 지불되었으니 다음달 이자는
($300,000 - $271) x 6.5% /12 = $1,624 이 산출되고 금액은 상기 30년 고정 모기지 두번째
월페이먼트의 이자와 똑같이 됩니다.
즉 $300,000를 6.5%로 이자 온리로 얻었다 하더라도 매월 $1,896를 똑같이 낸다면 30년 고정
모기지와 동일한 페이먼트 프로그램이 된다는 겁니다.
조금 더 나아가 $300,000을 6.5%로 15년으로 얻었다고 하면 매월 고정 페이먼트는 $2,613.32이 되고 여기는 첫 달이자 $1,625에 원금$988.32가 포함에서 시작 합니다.재미있는 것은 15년 고정 모기지도 첫달에 이자는 상기 30년이나 이자 온리 이자와 동일한 $1,625이라는 겁니다.
즉 $300,000만 달러를 6.5%로 이자 온리로 얻은 고객이 15년 고정 모기지 납입 금액인 $2,613.32를 매달 페이를 한다면15년 고정 모기지와 똑같은 효과를 볼 수 있다는 겁니다.이처럼 이자 온리 상품을 제대로 이해를 하시면 상당히 유용하게 모기지를 관리 하실 수 있습니다. 하지만 간과 하지 말아야 될 것은 매달 나오는 월 페이먼트 납입금에 원금을 꼬박 꼬박
추가해서 더 낸다는 게 여간 힘든 게 아니라는 겁니다.
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