주상복합 건물에 오퍼가 들어와서 가격 등의 조건들에 동의하여 계약을 체결했다. 에스크로를 열지 않은 상태에서 인스펙션이 끝나고도 바이어는 모든 과정을 머뭇거렸다. 계약서에 합의를 한 후 18일이 지난 날 바이어에게 모든 컨틴전시(contingency: 계약을 파기할 수 있는 조건부)를 없애라는 바이어 행동 촉구서(Notice to Buyer to Perform)를 보냈다. 에스크로를 열 것 또한 요구하였다. 바이어 에이전트는 컨틴전시 기간이 에스크로가 열린 날짜부터 시작되는 줄 알았다며, 바이어가 정말 구입하기를 원하니 좀더 시간을 달라고 했지만 때는 너무 늦었다. 이 바이어의 에이전트가 계약서를 정확히 이해하지 못함으로 인해서 이 바이어는 큰 투자기회를 놓쳤다. 셀러와 리스팅 에이전트를 포함한 모든 사람의 시간을 낭비하게 만들었다.
캘리포니아 부동산협회에서 사용하는 CAR 계약서에 따르면 계약이 체결된 후 많은 부분의 컨틴전시를 17일 안에 제거하도록 명시되어 있다. 컨틴전시 기간은 에스크로가 시작된 다음 날부터 계산에 들어간다고 일부에서는 생각하는데 사실은 계약을 체결한 날짜, 즉 마지막으로 계약서에 동의하고 최종 사인한 날짜부터 시작된다. 이런 연유로 계약서에 사인할 때 날짜와 시간을 정확히 기록하는 것이 필요하다. CAR 계약서에는 컨틴전시 기간과 에스크로가 끝나는 시기와의 연관 관계를 명시하지 않고 있다. 즉 에스크로를 계약을 체결한 후 일정한 기간 안에 만 끝내라고 명시한다. 만일 컨틴전시가 약속한 날짜 안에 제거되지 않으면 위에 언급한 바이어 행동 촉구서를 보내고, 그래도 행해지지 않으면 24시간 후에 계약 파기를 요구할 수 있다.
상업용·공업용 건물 매매와 리스는 미 공업용 부동산협회(American Industrial Realtor)의 계약서를 대부분 사용한다. 이 계약서에는 CAR 계약서와 다르게 건물 인스펙션 등을 포함한 몇 조항의 컨틴전시 기간은 계약에 동의한 날 또는 건물에 대한 상태를 밝히는 건물 정보 보고서 (Property Information Sheet)를 받은 날부터 시작된다고 명시되어 있다. 즉 계약서에 마지막으로 사인한 날짜와 건물 보고서를 준 날 중에서 더 나중에 행해진 날부터 컨틴전시 기간이 시작된다. 하지만 정부 허가를 얻는 등의 몇 조항들의 컨틴전시는 계약이 이루어진 날부터 계산된다. 이 계약서의 에스크로 기간은 컨틴전시 기간과 밀접한 연관이 있다. 에스크로는 모든 컨틴전시가 제거된 날부터 며칠 안에 끝난다고 되어 있다. CAR은 거의 모든 컨틴전시 기간이 7일 또는 17일로 자동 규격화되어 있는데 AIR 계약서는 10일에서 30일로 되어 있으며 융자 컨틴전시는 30일보다 더 길게 갖는 것이 통례이다. 물론 이 컨틴전시 기간은 협상이 가능하다. CAR의 계약서는 바이어가 컨틴전시 제거 동의서에 사인을 해야 컨틴전시가 제거되지만 AIR은 동의한 날짜가 지나면 자동적으로 컨틴전시가 제거된다. 하지만 경험 있는 에이전트라면 에스크로에 부탁하여 부가 서류를 만들어서 셀러와 바이어가 컨틴전시 제거에 동의했다는 기록을 남긴다.
계약서를 충분히 읽고, 이해하고 그대로 시행하는 것이 매우 중요하다. 계약서에 큰 글씨로 나와 있는 조항들도 중요하지만 작은 글씨체로 잘 보이지 않는 곳에 나와 있는 조항들이 계약을 체결하거나 파기시키는데 결정적인 역할을 할 때가 있다. (213) 534-3243
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정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>