지난주 다뤘던 리스 계약서가 실제 어떻게 계약 협상에 다다르는가를 설명하고자 한다.
LOI의 중요 조항들의 동의가 끝난 후에 110페이지의 리스 계약서를 받았다. 이 계약서에는 LOI에 동의한 조항들 이외에도 많은 사항들이 포함됐다. 테넌트에게 변호사를 기용하여 리스 계약서를 점검 받고 협상을 의뢰하라고 권유했다.
리테일 리스에는 많은 경우 변호사들이 계약서를 점검하고 LOI에서 협상하지 않았던 조항들을 다시 협상한다. 변호사들이 기용되는 것이 상례이므로 랜드로드측 변호사가 리스 계약서를 테넌트측 변호사에게 직접 보내기도 한다.
리테일 공간 리스를 전문으로 하는 에이전트들도 계약서들에 대해 많은 지식이 있지만, 계약서 점검과 협상은 법적인 분야이고 계약서의 언어가 법률 용어이기 때문에 전문 변호사에게 맡기기를 권유한다.
부동산 전문 변호사들 중에도 리테일 전문 변호사는 리테일 공간의 계약서만을 중점으로 다루기 때문에 해박한 지식으로 필요 없는 시간을 허비하지 않고 간결하게 꼭 필요한 사항만을 협상한다.
내 손님인 테넌트에게 ‘타겟’ 등 리테일을 전문으로 협상하는 변호사를 소개했다. 이 변호사는 딜을 잘 이끌어낸다는 평판이 자자하다.
그 테넌트는 자신이 먼저 계약서를 점검하여 중요 사항을 협상하고 그 협상이 이루어지면 변호사를 기용하여 다른 조항을 협상하자고 하였다. 어차피 변호사를 기용하여 협상을 할 것이면 처음부터 변호사가 점검하는 것이 바람직하다고 조언했지만 자신의 주장을 굽히지 않았다.
나 나름대로 계약조건들을 상세히 읽고 그에 대한 의견을 제시했고 테넌트도 많은 시간을 들여 세세히 읽고 자신의 요구 사항을 보내왔다. 주인측은 두 번 협상하기 싫으니 변호사에게 협상내용을 보내오라고 하였지만 리스팅 에이전트와 신뢰의 관계를 쌓아놓았기 때문에 테넌트가 요구한 조건들에 답을 주었다. 그 답들 중에 몇 가지를 지난 주에 소개한 바 있다. 대부분의 조항들에 대해서 주인이 동의를 하였지만 몇 가지에 대해서 양보할 수 없다고 했다.
테넌트는 또한 이 긴 리스 계약서의 내용과 법률 용어에 질려서 계약을 포기하려고 하였다. 이런 일이 있기 때문에 계약서의 협상은 변호사와 상의하는 것이 필요하다. 리스 계약 금액에 비하면 소수의 금액인 변호사 비용을 아끼려다가 부당한 계약을 체결할 수 있다.
변호사와 협의도 없이 계약을 파기하려는 테넌트에게 적어도 변호사를 기용하여 어느 정도 노력을 하다가 안 되면 계약을 포기하라고 조언했다. 많은 시간과 노력을 들여서 LOI의 조항에 동의한 후 계약서를 받고 성의도 없이 계약에서 물러서면 개발업자인 주인에게 신뢰를 잃게 되어서 미래에 그 주인이 가지고 있는 어느 샤핑센터에 리스를 하기가 힘들기 때문이다.
이런 경우 테넌트와 딜이 성사되도록 최선을 다한 에이전트 또한 개발업자에게 신뢰를 잃어버리는 결과를 맞는다.
계약서는 전문적인 변호사에게 의뢰하는 것이 필요하다. 어떤 계약서에는 만일 샤핑 센터의 주인이 바뀌면 리스 계약서가 무효일 수 있다는 조항도 있다. 이런 조항을 찾아내는 데 최적의 사람을 리테일을 전문적으로 하는 변호사이다. 몇 푼을 아끼려다 나중에는 더 큰 것을 잃게 된다. 전문가와 상의하고 일을 처리하는 것이 현명하다.
(213) 534-3243
www.charlesdunn.com

정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>