고진성 파인리지 모기지

올해 들어서면서 모기지이자율은 지속적으로 상승하게 되어 정서적으로나 실제적으로나 주택감당여력(Affordability)에 커다란 장애요인으로 작용하고 있습니다. 30년 고정모기지의 경우 이자율은 이미 6.5%수준을 넘어 버린 상황이며 변동금리모기지의 경우에도 크게 오르고 있는 상황입니다.
그러면 이자율이 무엇때문에 오르는 것일까요? 단적으로 이자율 상승의 주범은 인플레이션(물가상승)입니다. 즉 물가가 상승할 경우 이자율은 상승하게 된다는 것입니다.

쉽게 예를 들어 보기로 합시다. 친구에게 100달러를 1년내에 이자와 함께 갚을 것을 약속받고 빌려주었습니다. 마음에 드는 물건를 오늘 100달러에 살 수 있는데 만일 물가가 연3%수준으로 상승할 경우 1년후에 해당물건을 사려면 103달러의 비용을 지불하여야만 합니다. 그만큼 돈의 가치가 떨어지게 됩니다. 따라서 빌려준 돈의 가치를 보전하고 어느 정도의 이익을 얻기 위해서는 이에 충분한 이자율을 받아야 할 것입니다. 만일 8% 이자로 빌려주었다면 1년후 108달러를 돌려받게 될 것이므로 3%의 물가상승으로부터 충분히 보호받게 될 것입니다.

그런데 만일 물가가 10%가 상승되었다면 100달러의 비용이 들었던 것이 1년후에는 110달러가 들어가게 되므로 8%의 이자로는 108달러밖에 돌려받지 못하게 됨에 따라 오히려 손해를 보게 됩니다. 이럴 경우 10%이상의 이자는 달라고 하여야 할 것입니다.
30년 고정모기지와 같은 장기 이자율의 경우 특히 물가상승에 매우 민감하게 반응합니다. 변동금리모기지와 같은 단기금리채권의 경우 연방은행의 금리정책에 따라 변동되어집니다. 연방은행의 주요역할이 물가상승을 억제하면서 경제가 건강하게 성장하도록 만드는 것이란 점을 감안한다면 연방은행의 금리정책 역시 인플레이션이 어떻게 진행될 것이냐에 따라 결정되어집니다.

모기지이자율의 상승에 따라 주택장만 등에 관련, 적지 않은 어려움이 예상되지만 문제는 종전에 변동금리모기지를 얻은 분들의 경우일 것입니다. 변동금리모기지의 경우 2004년도 중반만 하더라도 4%이하의 수준이었으나 이후 연방은행의 지속적인 단기금리 인상에 따라 이자율은 급상승하게 되었고 따라서 변동모기지의 이자율이 재조정될 경우 매우 높은 이자율을 감당하여야 합니다.

변동모기지의 이자율은 일반적으로 기준금리(LIBOR 또는 Treasury)에 일정한 마진(2.25%-2.75%)가 추가되어 적용됩니다. 기준금리가 LIBOR인 경우 현재 5.3%수준이며 기준금리가 Treasury인 경우 현재 5.0%수준입니다. 따라서 변동금리의 이자율은 기준금리(5.0%-5.3%) + 마진(2.25%-2.75%)가 되어 변동모기지의 이자율이 재조정될 경우 7.55%-7.75%수준의 이자율이 적용되게 됩니다.현재 변동모기지를 얻은 분들의 경우 다음과 같은 조치를 취하여야 할 것입니다.

우선적으로 현재 가지고 있는 변동모기지이자율이 언제 재조정되어질 것인가를 확인하십시오. 이와 함깨 기준금리는 어떤 것(LIBOR 또는 Treasury)이 적용되는지 그리고 마진은 몇%인지를 확인하시기 바랍니다. 이렇게 하면 이자율이 언제 재조정되어지는지 재조정되어질 경우 내게 적용되는 이자율은 몇%가 되고 월상환부담은 얼마나 늘어나게 되는지를 알 수가 있을 것입니다. 만일 이자율이 향후 18-24개월이내에 재조정될 경우 모기지재융자를 통하여 고정금리모기지로 전환하는 것이 필수적일 것입니다.
30년 고정모기지의 경우 2003년에 비해 1.5%정도가 높은 상황이지만 과거에 비해 여전히 낮은 수준이며 특히 변동모기지의 이자율에 비해서는 현저히 낮은 수준이라고 할 수 있습니다. 개인적인 상황에 따라 다를 수 있으나 30년 고정모기지로 재융자 할 경우 약 6.625%-6.75%의 이자율로 얻을 수 있습니다. 따라서 만일 조만간 변동모기지의 이자율이 재조정될 경우 고정모기지로 전환하지 않을 이유가 없게 됩니다.

그러나 이자율이 향후 3-4년내에 재조정되지 않을 경우 고정모기지로의 전환 여부는 신중하게 고려되어져야 합니다. 대부분의 경제전문가들이 모기지이자율이 향후 계속 상승할 것으로 예상하지만 이자율의 상승이 언제까지 계속될 것인가를 예측하기는 쉽지 않은 일이기 때문입니다.
만일 경기가 지속적으로 촉진되거나 높은 에너지비용 등으로 물가상승이 우려될 경우 연방은행은 물가상승을 억제하기 위하여 금리를 인상시킴으로써 경제활동이 지나치게 활성화되지 않도록 할 것입니다. 만일 이로 인하여 경기가 위축되어질 경우 이자율이 하락할 가능성이 생기게 되어 보다 낮은 이자율로 재융자(리파이낸스)를 할 수 있는 기회가 생겨나게 됩니다.

모기지이자율이 상승하는 상황에서 주택융자를 새롭게 얻거나 아니면 재융자를 신청한 경우 일정한 시점에서 특정기간(15일, 30일, 45일, 60일)동안 이자율을 고정(Lock-In)시켜야 합니다. 이자율의 고정이란 해당기간동안 특정한 이자율로 모기지를 얻을 수 있도록 하는 것입니다. 많은
분들의 경우 이자율이 떨어질 때까지 기다렸다가 이자율을 고정시키려고 합니다. 그러나 이자율이 중요한 것이 아니라 모기지 상환액이 보다 중요한 것이란 점을 염두에 두시기 바랍니다. 즉 해당 모기지 상환액이 편안하게 여겨질 경우 가급적 이자율을 고정하여야 한다는 것입니다.
이는 요즘처럼 이자율이 급격하게 등락을 거듭하는 상황에서 이자율을 고정하지 않고 그대로 둔다는 것은 많은 리스크가 뒤따르게 된다는 것을 잊지 마시기 바랍니다.