리테일 공간 리스 ‘LOI’

한 랜드로드가 상점 공간 리스를 하려고 하는데 리스팅 에이전트가 LOI를 보내라고 했다며 그것이 무어냐고 물어왔다. LOI는 Letter of Intent의 준말로 상점 공간 리스에 주로 쓰이는 용어로 법적 효력이 있는 리스를 준비하기 전에 문서로 중요 조건을 협상하는 오퍼 편지이다. 그는 그러면 LOI는 어떻게 준비하느냐고 물었다. 그러기에 전문 지식이 필요한 서류를 준비하기 위해서 전문 에이전트가 필요하다고 설명했다.
상점 리스 전문 에이전트들은 자신이 오랜기간 사용하고 있는 규격화된 LOI의 양식을 가지고 있다. 에이전트 간 다소 차이는 있겠지만 LOI에서 언급되는 중요 사항은 다음과 같다.
위치는 샤핑센터 이름이나 주소 등이고 그 센터 안에 유닛 번호와 스퀘어피트를 명시한다. 레시(lessee)라고 명명되는 테넌트 이름과 레소(lessor)라는 주인 이름, 리스기간을 명시한다. 렌트는 임대 첫 해 스퀘어피트 당 얼마를 낼지, 한 달, 일 년 총액도 같이 명시한다. 어느 건물이든지 매년 렌트의 일정 비율을 인상하는 것이 관례이다.
어느 정도 인상을 원하는지 먼저 명시하는 것도 도움이 된다. 리스기간이 지난 후 리스를 얼마나 연장할 수 있는지 옵션기간도 정해 놓는다. 상점 건물은 거의 트리플 넷(NNN) 리스이다. 즉 테넌트가 세금, 보험, 관리비용 전반을 부담한다.
렌트에 포함되지 않는 공동시설 이용 수수료(Common Area Maintenance Charges)도 리스팅 에이전트한테 미리 알아서 명시해 두는 것이 미래에 오해를 미리 방지해 준다. 시큐리티 디파짓이라는 보증금을 테넌트는 얼마를 내기 원하는지 명시해 둔다.
리스를 하기 전 주인이 공간에 보수해 주어야 할 내용을 적을 별지를 첨부한다.
오피스 건물과 달리 상점 건물은 테넌트가 대부분 자신의 공간을 꾸민다. 주인은 테넌트에게 돈을 주어 그 공간을 꾸미도록 도와준다.
이것을 Tenant Improvement Allowance 또는 TI Allowance라고 한다. 스퀘어피트당 명시되는 이 가격을 얼마를 받아낼지가 매우 중요하다. 언제 테넌트가 공간을 소유(possess)할 수 있는 지도 중요하다. 렌트를 내는 리스가 시작되기 전에 공간을 소유할 수 있다. 일찍 소유한 만큼 프리 렌트를 가질 수 있다. 일반적으로 TI라는 내부 준비 공사를 하는 몇 달 동안 프리 렌트를 주는데 그 기간이 끝나지 않았어도 내부 준비 공사 끝나고 개점을 하면 리스를 시작한다는 조항이 있다.
예를 들어 TI 기간으로 3개월을 주었다고 해도 2달 반만에 상점을 개업하면 이 시점부터 리스를 시작한다. 테넌트의 입장에서는 개업을 스케줄보다 일찍 하더라도 리스를 시작하지 않는다는 조건이 유리하다.
상점 용도에 대해서 기입하는 난이 있고, 독점 용도에 대해서도 오퍼를 제출할 수 있다. 즉 비슷한 용도의 상점을 들이지 않겠다는 약속을 주인에게 받는 것이다. 이 LOI가 언제까지 유효한지도 명시한다. LOI 마지막에는 항상 이 조건들은 계약서를 사인하기 까지 법적으로 계약 체결이 안됐다는 것을 명시한다.
주인 측에서 보내는 카운터에는 퍼센티지 렌트를 적용할 경우가 많다. 즉 테넌트의 비즈니스가 호황이 되어 수입이 일정 금액이 넘으면 그 부수입에 대해서 일정한 비율을 주인에게 지불하는 것이다. 내주에는 실제 케이스를 중심으로 LOI를 다뤄 보겠다.
(213)534-3243
www.charlesdunn.com

정학정
<상업용 전문 Charles Dunn Co.>