한주희 부동산 컨설턴트

엄청난 경쟁률을 보인 판교아파트 분양 열기는 일차적으로 무사히 끝났고, “부동산 로또”라고 불리는 판교아파트 당첨을 꿈꾸는 무주택 서민들의 꿈도 영글어 가고 있지만, 희망자에 비하여 입주물량이 너무 적다보니 필연적으로 탈락자의 고뇌가 분명히 예견 되고 있습니다. 하지만, 이런 꿈이라도 꿀 수가 있는 것은 내국인이기에 가능한 것이고, 해외거주 동포들 입장에서야 희망도 없는 거품 그 자체일 것입니다.

워낙, 입지적으로 우수하고, 강남의 부동산 열풍이 아직 식지 않은 상태에서 강남 길목에 들어서는 새로운 신도시이기 때문에 앞으로도 부동산의 가치는 이곳 판교 지역에 대하여는 우수할 것으로 봅니다. 지난 글에서도 말씀드렸다시피, 판교지역은 아파트를 중심으로 한 신규 주택공급 지역으로서 대부분의 사람들은 아파트 청약에 대한 무수한 관심을 갖고 있습니다만, 이들
아파트뿐만이 아닌 단독주택을 건축할 수 있는 대지와 상업시설 용지가 아직 많은 투자자의 관심을 끌만한 강력한 투자 상품으로서 존재함을 기억하셔야 할 것입니다.

이들 상업용지와 단독 주택 용지의 판교 신도시내의 위치로는 경부고속도로 (지방에서 서울 방면으로)오른편인 동판교와 그 반대편인 서판교 지역으로 구별되며, 동판교 지역은 중심 상업시설과 전철역이 들어선다는 점이 호재로서 나타나고 있고, 서판교 지역은 녹지의 공간이 매우 잘 발달 되어 있는 자연 친화적 환경이 우수하다고 볼 수 있습니다.
택지(단독주택지)는 이곳에 오랫동안 살고 있던 원주민 (신도시 결정에 대한 공람 공고일인 2001년 10월 17일 의 1년전 인 2000년 10월 17일 전부터 집을 지니고 살고 있던 사람)에게 주어지는 80평정도의 이주민 택지의 프리미엄이 4억~5억대를 호가하고 있고, 이들 원주민이 80평을 구입하는 가격은 토지공사에서 조성하는 택지조성원가(평당 743만원)(약 5억 9천만 원)의 80%인 약 5억 원에 구입하게 되고, 이처럼 형성된 프리미엄 5억 원과 원주민의 택지구입가 5억 원을 합치면 약 10억 원 정도의 가격으로 판교 신도시 내 택지를 구입할 수 있는 가격이 된다

는 것인데 이 가격은 인근 분당지역의 80평대 주택지 가격(약10원)과 비교해서 대단히 안정적인 토지가격이라고 볼 수 있습니다. 왜냐하면 이들 판교지역의 부동산은 전반적인 평가를 볼 때 분당지역을 능가할 수 있다고 보기에 그렇습니다. 이들 이주자택지의 공급량은 756개의 택지가 될 것으로 보입니다.
또한 건축 가능 면적은 용적율(대지 면적 대비 총 건축면적 예를 들면 대지100평에 용적 율 200%면 200평을 건축할 수 있다는 것임)은 150%이하이고 층수는 3층까지 허용 되며, 1충에는 판매가 허용되는 시설을(점포 등) 지을 수 있는 조건입니다.

그렇다면 80평의 대지에 120평의 건축물을 지을 수 가있고 1층당 면적은 40평이 되는 것입니다. 이와 더불어 “협의 양도택지”가 있는데 이 땅은 1,340개의 필지공급량이고, 1,000㎡ 이상의 토지를 소유 하고 있던 원주민들에게 분양되는 택지입니다. 이들 협의양도택지는 약 70평대로 공급 예정 하고 있으며, 이 택지에는 용적율 80%와 2층의 단독주택만을 짓게 할 것이기에 이주자택지보다 인기가 적어 프리미엄은 8천만 원 정도에서 1억 원의 가격이 형성되어 있습니다.

또 하나의 택지로는 상업용 택지인데, 프리미엄만 5천~8천만원정도 형성되어있고, 신도시 발표이전부터 이곳에서 장사를 하던 사람들에게 공급되는 땅이며, 크기는 최소 6.8평부터 시작됩니다만 니들 6.8평 공급을 받을 수 있는 사람의 택지입주권(일명 딱지)를 최소한 30여개정도 모아야만 번듯한 상업용 건물을 지을 수 있는 규모의 상업용 땅을 만들 수 있기에 투자금은 대단히 많이 필요로 할 것이므로 자세한 사항은 생략하고자 합니다.
이처럼 어느 정도의 구입자금이 확보 되어 있는 투자자들로서는 이들 택지에 관심을 갖는 것은 당연한 상황이지만, 투자에 유의할 점도 있다는 것을 특별히 강조합니다. 판교지역에 분양될 것으로 예상되는 이들 택지는 대부분의 물량이 원주민에게 돌아갈 것으로 예상되어 불법적인 물 딱지(택지를 분양 받을 자격이 없는 딱지)의 사기성 거래가 많이 있음이 가장 유의할 점입니다.

반대로, 합법적인 이주택지의 가격경쟁력이 그만큼 높아 투자가치로서의 상품성은 뛰어나다고 보는 것입니다. 따라서 투자자들은 원주민이면서 택지배정을 받을 수 있는 법적권리가 확정된 이후의 물건을 구입하여야함은 당연한 사항임도 알아야할 것입니다. 이처럼 원주민들이 분양받는 택지는 택지 공급 대상자로 확정되어 공급 계약 체결 후(원주민이 토지공사로부터)이들 땅에 대한 제3자에게 팔 수 있는 기회는 “딱 1회”에 한하여 주어지기 때문에 파는 사람과 사는 사람의 매도 매수의 기회가 적다는 것도 알고 계셔야 할 점입니다. 한국에서 부동산에 관심 있는 사람들은 누구를 막론하고 경기도 성남의 판교 신도시에 대한 부동산 투자 상품가치는 충분히 인정되고 있으며, 이들 판교 신도시내의 일반투자자가 접근 할 수 있는 상품으론 현 제도상으론 원주민 소유의 택지가 유일하다는 것도 인정하여야 할 것입니다. consulod@paran.com -- Tel: 82-2-554-6040 , Cell : 82-16-303-5949. Home Page : www.groko.co.kr