투자 수익률 높고 세금 감면 효과
미국에서는 그래도 집을 구입하는 것이 장점이다.
가주부동산협회(CAR)가 내린 결론이다.
CAR은 집 구입의 장점을 투자 가치가 높으며 세금 면에서도 많은 절세 혜택을 누린다고 지적하고 있다.
CAR 보고서에서 투자 가치 상승 효과를 분석해 보면 6년 전 주택을 당시 중간가인 22만여달러(2000년 2월 중간가)에 구입했다고 하자. 5년이 지난 2006년 3월 현재 이 주택의 중간가는 52만여 달러로 그동안 136%의 투자가치 상승 효과가 발생했다.
이는 연 투자가치 상승률이 20%가 넘는 것으로 같은 기간 미 전국 평균 투자가치 상승률의 7%에 비해 3배에 달하는 것이다. 투자자 입장에서도 주식 투자나 은퇴연금(401K)의 상승률에 비해 주택 구입만큼 높은 이익률을 남긴 투자 상품은 없다는 것이다.
이 주택을 2005년에 팔았다고 가정할 때 독신자는 최고 25만달러, 부부는 최고 50만달러의 부동산 이익에 대해 세금을 내지 않아도 된다. 단 이 주택에 최소한 2년 이상 거주해야 하고 이 주택이 주거주지여야 한다. 따라서 부부가 22만여달러에 구입하고 52만여달러에 판 차익 30만달러에 대해서는 전혀 세금을 내지 않아도 된다.
세금 납부 때에도 주택 소유자는 많은 절세 혜택을 누릴 수 있다.
2005년 가주 주택 중간가인 52만4,020달러 시가의 집을 구입했을 경우 가주 내 평균 재산세율인 구입가의 1%에 달하는 5,240달러의 재산세를 세금을 내야 할 수입(taxable income)에서 공제할 수 있게 된다.
또 12개월간 지불하는 모기지 이자(20% 다운, 모기지 이자율 5.87% 가정)인 2만4,470달러 역시 세금보고 때 공제할 수 있다. 세금을 내야 할 수입이 이 액수만큼 감소하는 것이다. 따라서 집 소유 첫해 동안 재산세와 모기지 액수를 합친 세금보고 때 공제할 수 있는 금액은 2만9,700달러에 달한다. 수입의 25%를 세금으로 지불해야 하는 납세자의 경우 첫해 동안 실질적으로 세금을 내지 않아도 되는 금액은 7,430달러에 달한다. 아파트를 임대하는 사람의 경우 세금을 내는 경우가 많아도 집을 소유하고 있는 사람의 경우 재산세를 환불받는 이유가 바로 여기 있다.
자신의 세금 감소액을 알고 싶을 때는 첫해 동안 낸 재산세(5,240달러)와 모기지 이자 금액(2만4,470달러)을 더하고 이를 자신의 세금 인컴 브라켓으로 곱하면 된다.
연방 국세청은 현재 100만달러까지의 주택 모기지의 이자에 대해서는 100% 세금 공제를 할 수 있도록 허용하고 있다. 부부가 따로 세금보고를 할 경우 각각 50만달러까지의 모기지 이자를 공제할 수 있다.
CAR은 또 주택을 소유할 경우 홈 에퀴티 론을 통해 기존의 크레딧 카드 등 빚을 갚을 수 있다고 지적한다. 홈 에퀴티 론의 가장 큰 장점은 크레딧 카드와는 달리 이자는 세금 공제 혜택을 받을 수 있다는 것이다.
미국 세법은 또 주택 소유주에게 많은 혜택을 부여하고 있다. 2세대를 예로 들어 검토해 보자. 2005년에 처음으로 집을 44만5,400달러에 구입한 사람이 모기지 이자와 재산세를 제하고 세금을 내야할 소득은 8만7,150달러에 달한다. 다른 세금 공제사항이 없을 경우 부부가 함께 세금보고를 해야 할 경우 약 1만5,120달러의 세금을 내야 한다. 반대로 똑같은 수입을 가진 부부가 아파트를 임대할 경우 세금을 내야 할 소득은 10만5,000달러로 1만달러의 자동 공제(standard deduction)를 제하고도 내야 할 세금은 1만9,580달러다. 주택을 소유한 부부가 세금을 안내도 되는 액수는 4,500달러에 달한다.
내년 4월15일까지 납부해야 하는 2005년 세금 보고를 앞두고 납세자라면 한번 생각해 볼 사항이다.