신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

융자 기관이 융자 신청인의 소득 금액이 많고 적음에 따라 모기지의 승인 여부를 결정하는 것이 일반적이므로 신청인이 기본 취업 소득(Base Employment Income) 이외에도 간과하기 쉬운 여러 가지 소득을 점검하여 신청서에 바르게 포함시키는 것이 매우 중요합니다.

융자 기관은 보통 모기지 신청일 이전 2년 동안의 직장과 소득에 대한 기록을 검토합니다. 융자 기관은 차입인의 소득이 안정적이며, 예측할 수 있고 향후 계속될 것인지를 평가하며, 이러한 평가가 긍정적인 경우에는 소득을 받아 온 기간을 크게 문제 삼지 않을 수 있습니다. 그러나 소득의 안정성이 일반 취업 소득에 비하여 부족한 자영업자의 소득, 커미션 소득, 큰 금액의 시간외 수당이나 상여금 등에 대하여는 이러한 소득이 지속될 수 있는지에 대하여 세심하게 검토합니다. 소득의 안정성과 지속 가능성에 대한 입증 책임은 차입인에게 있으므로 차입인의 적극적인 노력이 필요합니다.

여기에서는 기본 취업 소득 이외의 소득들이 어떤 경우에, 어떤 범위에서 기준 소득(Qualifying Income)으로 인정 받들 수 있는지를 검토합니다.
1. 자영업 소득: 융자 기관은 일반적으로 자영업 소득이 안정적이며 2년 이상 계속된 경우가 아니면 기준 소득의 일부로 인정하지 않습니다. 융자 기관에서는 보통 그 사업체에 25% 이상의 지분을 가지고 있는 개인의 소득을 자영업 소득으로 취급합니다.

융자 기관은 차입인의 소득의 안정성을 먼저 심사하며 이와 함께 사업체의 위치와 종류, 제품이나 용역에 대한 수요, 사업체의 재무적 건전성, 모기지 상환에 충분한 수익의 계속적인 창출 능력 등을 면밀히 검토함으로써 증가되는 위험에 대처하려고 노력합니다. 이를 위하여 지난 2년분 차입인의 개인 연방 소득세 보고서와 사업체 소득세 보고서, 손익 계산서를 제출하도록 요구하는 것이 보통입니다.

2. 커미션 소득: 커미션 수입은 자영업자 소득과 거의 같이 취급됩니다. 커미션 수입이 얼마로 결정되는지가 중요한 경우에는 세금 보고서를 통하여 커미션 수입이 안정적이며 계속 증가하고 있음을 보여주는 것이 좋습니다. 즉 평균 커미션 수입을 사용할 경우에 기준 비율에 비추어 소득이 약간 부족한 상황에서는 커미션 수입이 수년간 안정적인 증가 추세임을 입증함으로써 가장 최근 연도의 수입을 융자 기관이 사용하도록 설득할 수도 있을 것입니다.

3. 시간외 수당이나 상여금: 2년 이상 지속적으로 시간외 수당이나 상여금을 받아온 것을 입증할 수 있다면 지난 2년간 평균 금액을 기준 소득의 일부로 사용할 수 있을 것입니다.

4. 파트 타임, 부업, 복수 직장 소득: 임시직, 부업이나 복수 직장을 가진 차입인이 지난 2년간 계속해서 이에 종사하고 앞으로도 계속될 가능성이 큰 경우 여기에서 받은 소득을 기준 소득의 일부로 사용할 수 있을 것입니다.

5. 계절적 직장 소득: 계절적인 파트 타임이나 부업 소득도 차입인이 같은 직장이나 같은 종류의 계절적인 일에 지난 2년 동안 종사했고 고용주가 다음 계절에도 재고용될 수 있을 것이라고 확인하면 이를 기준 소득의 일부로 사용할 수 있을 것입니다.

6. 배당금, 이자 소득: 배당금이나 이자 소득을 지난 2년간 받았으며, 향후 3년 이상 수령할 것으로 인정되는 경우에는 이를 기준 소득의 일부로 사용할 수 있습니다. 다만 다운 페이머트나 클로징 비용 등으로 사용될 금액에 대한 배당금이나 이자는 지난 2년분의 평균 소득 금액에서
공제하여야 합니다.

7. 면세 수입: 차입인이 받는 사회 보장 혜택, 신탁 수익, 웰 페어 혜택, 비과세 공채, 재향 군인 혜택, 자녀 양육비 등의 비과세 소득이 지속적인 것으로 인정되는 경우에는 그 소득 금액의 125% 를 기준 소득의 일부로 인정받을 수 있습니다.

위에 열거한 여러 가지 소득원 이외에도 다양한 종류의 소득원이 있으나 이를 모두 설명할 수는 없습니다. 그러나 신청인이 자영업자이거나 개인의 재무 상황이 다양한 소득원 때문에 복잡하여 이를 서면화하 는데 어려움이 있는 경우에는 소득을 확인하지 않는 노 인컴 체크 프로그
램을 이용하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

그러나 이러한 소득을 확인하지 않는 프로그램이 소득을 확인하는 프로그램에 비하여 상대적으로 높은 이자율이나 더 많은 다운페이먼트 등을 요구하는 것이 일반적임을 이해하여야 합니다.
그러므로 이러한 불이익을 피하고 스스로에게 가장 유리한 조건의 융자를 받기 위해서는 차입인이 자기의 소득원에 대한 자료를 충분히 갖추어 이를 융자 기관에 제출하는 것이 매우 중요합니다.

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