곽동현의 모기지 이야기/ 모기지 융자와 월 페이먼트
2006-04-15 (토)
곽동현
요즘 저희 은행으로 가장 문의가 잦은 고객분들의 시나리오로 모기지 융자의 월 페이먼트가 어떻게 형성 되는지 한번 알아보겠습니다.
‘김 사랑이라는 고객이 있습니다. 지금 맞벌이를 하고 있고 자녀 교육 문제로 주택을 구입하기로 결정했습니다. 주택 가격은 50만 달러 정도이고 다운 페이먼트는 클로징 비용과 간단히 집수리 비용을 제하면 한 5%정도 예상하고 있습니다. 그런데 이 구입한 주택에선 한 5~7년 정
도 살 것 같고 맞벌이를 하니 몇 달에 한번은 원금을 조금씩 더 갚을 수 있을 것 같으니 원금을 좀 갚으면 월 페이먼트가 좀 줄어드는 그런 프로그램으로 주택 융자를 얻고 싶습니다.’
내용이 좀 복잡해 보이는데 정리를 좀 해보겠습니다.
주택 구입 가격: $500,000
다운페이먼트 5% : $25,000
융자금액 95% : $475,000
비교 : 5~7 정도 뒤 이사 예정, 원금 일부 갚을시 월페이먼트 줄이기 원함.
(주택 구입 가격과 감정가격이 동일하다고 가정함)
그럼 상기 김사랑 고객의 모기지 융자 프로그램을 한번 풀어 보겠습니다.
우선 5%만 다운 하므로 주택 구입 대비 융자 금액이 95%가 됩니다. 은행에서 융자 금액이 Value의 80%가 넘는 융자에 대해 개인 모기지 보험 (PMI:? Private Mortgage Insurance)을 들게 합니다. 하지만 고객이 5~7년 뒤에 이사를 간다고 하니 모기지 보험(PMI)을 드는 것은 절대
적으로 손해를 보게 됩니다.
모기지 보험(PMI)을 피하기 위해서 융자를 1차와 2차로 나눠 보겠습니다.
1차 융자 80% $400,0002차 융자 15% $75,000먼저 1차 융자 금액을 80%인 $400,000로 해서 모기지 보험(PMI)을 피하는 동시에 기본 융자
금액(Conforming Loan)인 $417,000 이하로 점보 이자율을 피할 수 있습니다. 또 여기서 1차 융자를5~7년 뒤에 이사를 간다고 하니 굳이 이자율이 더 높은 30년 고정을 할 필요는 없고 7년 변동 모기지 융자(7/1 ARM)로 하여 30년 고정보다 이자율이 싼 Rate를 받도록 진행합니다.
이제 2차 융자 금액 15% 인 $75,000에 대해서 알아보겠습니다. 2차 모기지 융자 상품 종류도 여러 가지가 있습니다. 30년 고정, 15년 고정, 홈 에퀴티 라인 (HELOC; Home Equity Line Of Credit) 그리고 홈 에퀴티 론 (Home Equity Fixed Loan). 그런데 고객의 요청 중 하나가 원금
을 일정 금액 갚게 되면 월 페이먼트가 줄어드는 것을 원하고 있습니다.
2차 융자 프로그램 중 홈 에퀴티 라인(HELOC; 힐락)이 상기 고객의 필요를 정확히 충족 시켜 줄 수 있습니다. 이 홈 에퀴티라인( HELOC-은 매달 이자만 내는 프로그램이며 원하는 만큼 원금은 언제든지 갚을 수 있고 또한 갚은 원금만큼 뺀 잔액부분에서 이자가 발생되므로 월페이
먼트를 줄일 수가 있습니다.그럼 정리를 해 보겠습니다.
1차 모기지 융자 금액 $400,000
이자율 6.25% (7/1 ARM)
월페이먼트 $2,462.87 (첫 달 원금 $379.54, 첫 달이자 $2,083.33)
2차 모기지 융자 금액 $75,000
이자율 7.25% (Prime 0.5%)
월페이먼트 $453.13 (이자만 $453.13)
상기 두 모기지 융자의 월페이먼트 합은 $2,916.00 이 됩니다. 첫달에 원금 상환이 약 $379.54이 되지요, 1차 모기지는 변동 모기지이지만 첫 7년동안은 이자율이 고정입니다. 즉 1차 모기지는 월 페이먼트가 고정이 되고 매월 원금 부분이 조금씩 늘어나고 이자 부분은 조금씩 줄어드는 프로그램입니다.앞에서 2차 모기지는 이자만 페이를 한다고 했는데 만약 상기 고객이 일정 수익이 생겨 원금을 $20,000 정도 2차 모기지에 갚았을 경우를 예상 해 보겠습니다.
1차 모기지 그대로 월페이먼트 $2,462.87이고
2차 모기지는 $55,000 X 7.25% / 12 = $332.29,
2차모기지 월페이먼트가 기존 $453.13에서 $332.29로 줄어 총 월페이먼트도 $2,795.16로 줄어
들게 됩니다.
상기 고객은 7년 정도 살것으로 계산하고 일년에 원금을 한 $10,000씩 갚아 간다고계획을 세우면 매년 월 페이먼트도 줄이고 7년 뒤엔 주택값 상승 에퀴티와 원금 상환 에퀴티가 적절하게 인상되어 좋은 제테크가 될 것 같습니다.또하나 2 모기지 홈 에퀴티 라인의 장점은 만약 상기 $75,000 융자 금액에서 원금을 $50,000을 갚고 $25,000이 남았는데 갑자기 자금이 필요할 경우 총 $75,000 한도내에서 언제든지 다시 꺼
내서 사용 할 수도 있다는 겁니다. 여기서 좀 더 응용해서 생각을 해보면 20% 이상 다운을 하실 고객이라도 융자를 받으실 때 5%나 10% 정도만 다운하시고 홈 에퀴티 라인을 한 15만 달러 정도 2차로 받아서 클로징 하고
2차부분을 대부분 갚아버리고 15만 달러 라인만 클로즈 하지 않으면 언제든지 자금이 필요하실 때 꺼내 쓸 수 있습니다.
재미있는 부분은 홈 에퀴티 라인은 클로징 비용이 추가로 들지 않고 라인 금액이 클수록 낮은 이자율을 받을 수 있다는 겁니다. 그래서 특히 자영업을 하시는 고객분중 급하게 자금을 뺐다 갚았다 할 경우 아주 유용한 비즈니스 자금원이 될 겁니다.하지만 홈에퀴티 라인은 프라임 Rate(Prime Rate-주요 은행 우대 금리)에 적용받는데 최근 Prime Rate이 꾸준히 상승해서 7.75%까지 인상되었습니다. 이는 장기적으로 2차 모기지를 사용
할 고객분은 홈 에퀴티 라인보다 고정인 홈에퀴티 론이 훨씬 유리 할 수도 있습니다.
7/1 ARM 고정 금리와 변동 금리를 합쳐 놓은 하이브리드 론(Hybrid Loan)으로 30년을 전체 융자 상환으로 하고 7년 동안은 현 30년 고정 이자율보다 싼Rate으로 고정이 되고 7년뒤 매 1년씩 인덱스에 따라서 이자율이 변동되는 모기지 융자임.현 Prime Rate 7.75%, 이자율 Prime-0.5%는 CLTV 95% 크레딧 700점 이상 2nd Home Equity Line Of Credit은 대부분 3년 안에 클로즈를 할 경우 클로징 비용을 벌금으로 내어야 됨, 뉴저지 경우 큰 비용은 아니나 뉴욕은 모기지 텍스 부분을 벌금으로 내어야 됩니다.
Peter Kwak, Sr Loan Consultant
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