대다수 주택소유주들은 지난 수년간의 주택가 상승으로 에퀴티가 크게 늘어난 상태지만 최근 주택매입자들의 경우는 에퀴티가 거의 없어 시장 둔화시 심각한 곤란을 겪을 수 있는 것으로 지적된다.

최근 구매자들 에퀴티 쿠션 거의 없어
연도 짧은데다 과한 레버리지 사용 때문
오래된 홈 오너들은 에퀴티 ‘듬뿍’ 여유

주택시장이 둔화되면서 그동안 얼마만큼의 홈 에퀴티가 쌓였는지 주택소유주들의 관심이 쏠리고 있다. 만약의 경우 집값이 하락하면 에퀴티가 많이 쌓여있다면 별 걱정이 없겠지만, 에퀴티도 없는데 집 값마저 내려간다면 이자율상승과 페이먼트 증가시 곤란을 겪을 수 있기때문이다.

홈에퀴티는 재정적 위험에 대한 완충장치인 셈이다. 가계 재정의 쿠션인 홈 에퀴티는 주택보유 기간이 오래될수록 올라가기 마련이지만 최근 주택 매입자들의 경우 에퀴티가 지나칠정도로 낮은 것으로 나타났다.
타이틀보험사인 퍼스트 아메리칸사의 조사에 의하면 주택 시장의 열기가 뜨거웠던 최근에 집을 매입했던 소유주들은 주택 보유 기간이 길지 않은데다 매입시 적은 다운과 이자만 내는 융자 등으로 인해 위험할 정도로 낮았다.
2004-05년에 집을 산 홈 오너중 십중 하나가에퀴티가 0이거나 마이너스였으며 에퀴티가 주택가치의 20%도 안되는 경우가 30%, 에퀴티가 30% 이하인 경우가 45%나 됐다.
지역에 따라서 에퀴티가 차이나기도 했다. 콜로라도주에서 최근에 집을 샀거나 재융자한 경우 28%가 에퀴티가 5%도 안됐으며 캘리포니아의 경우도 11%가 에퀴티 5% 아래였다.
에퀴티 정도는 가계 재정의 건강도를 측정하는 주요한 잣대로 순재산의 기준이기도 하다. 에퀴티가 적을수록 경제적 충격이나 이자율 상승에 취약하다. 만약 궁지에 몰려 집을 팔게택가격이 하락하거나 증가세가 둔화된다면 얼마 쌓이지 않은 에퀴티가 다 날아가 버리거나 심지어 마이너스가 될 수도 있다.
하지만 대다수 홈오너들은 지난 수년간의 주택가 상승으로 인해 에퀴티가 듬뿍 쌓여 있었다. 주택소유주 전체로 볼 때 평균적으로 57%의 에퀴티를 갖고 있었다. 5년전 58%와 거의 같은 수준이었다.
에퀴티는 당연히 주택 보유 기간에 따라 큰 차이가 났다. 지난 1985년에 모기지융자를 꺼낸홈 오너 열명중 여덟은 집값의 75%에서 80%의 에퀴티를 갖고 있었다. 그동안 원금을 많이 갚았을 뿐 아니라 주택가격도 크게 뛰었기 때문이다.
1990년에 모기지융자를 받은 홈오너의 65%는 50%내지 55%의 에퀴티를 갖고 있었다. 2001년 매입 또는 재융자의 절반은 25%내지 30%에 해당하는 에퀴티를 보유하고 있었다.
그러나 이들과는 대조적으로 최근 주택 매입자들의 에퀴티는 아주 낮았다. 매입 가격 자체가 높았을 뿐 아니라 로우 다운, ‘피기백’재융자, 이자만 내는 융자 등을 많이 이용하는 바람에 월페이먼트는 적은 대신 원금은 거의 깎이지 않아서였다.
2005년 모기지 대출자의 약 30%가 에퀴티가 0에서 마이너스 5%사이였다. 에퀴티가 거의 쌓이지 않은 홈 오너의 경우 페이먼트가 올라가면 심각한 곤경에 처할 수 있다.