한국의 건설교통부는 2월28일 전국의 토지 중에 표준지 공시지가를(전국의 개별 토지 중에서 지가(地價)대표성 등이 있는 것으로 선정된 토지(전국48만 필지, 이하 標準地라 함)하여 건설교통부장관이 조사하여 공시한 매년 1월 1일 기준의 단위면적당 적정토지가격(원/㎡)을 말합니다.)확정 발표하였습니다. 공시지가는 재산세외 종합부동산세 등과 같은 부동산보유세의 과세기준과 토지보상을 해줄 경우에 기준이 되는 것으로 작년대비 17.8% 인상되었으며, 이에 따라 부동산 보유세 부담은 도시지역기준 3배정도 늘어날 것으로 생각합니다.
이번의 표준지 공시지가는 개별 공시지가(5월31일 발표)산출 근거로서 건설교통부(이하 건교부)는“지난해 땅값 상승률이 평균 4.98% 올랐고, 공시지가의 상승률이 큰 이유는 공평한 과세를 위해 시중가격을 반영함으로서 시가대비 공시지가 격차를 줄이기 위해서”라고 말했습니다. 그
동안의 표준지 공시지가는 2004년 19.34%, 2005년 15.09%, 2006년 17.81%를 기록하게 됨으로서 참여정부 출범 이래로 61.8% 급등 하였다고 볼 수 있으며, 이제 세금도 시장의 현시가와 별로 차이를 느끼지 못하는 상황까지 오게 된 것입니다.
정부는 작년에 표준지 공시지가를 발표할 때, 현실화율(시세대비 표준지공시지가 비율)은 무려, 90.86%로서 거의 시세에 육박하였다고 밝힌바 있는데, 이번의 표준지 공시지가 발표에는 현실화율(現實化率)을 밝히지 않은 점이 대단히 궁금함을 더 하는 것 같습니다. 건교부관계자는 “토지는 거래가 빈번히 이루어 지지 않고, 토지마다 개별적인 가격 등의 특징이 워낙 차이가 나서, 인위적으로 시세를 추정하기가 어렵다‘며 ”지난해까지는 감정평가사의 주관적 판단이 반영돼 현실화율이 계산되었다“라고 말하였습니다.
그렇다면, 그 동안 발표하였던 현실화율은 정부의 객관적 자료의 바탕아래 이루어진 것은 아니고, 감정평사사의 인위적 주관적인 판단에 의하여, 이루어졌음을 시인한 것과 다를 바가 무엇이 있는가 하는 점이 대단히 우려스러워할만한 사항임을 지적하고자 하는 것입니다.
그동안 한국에서의 부동산거래는 정부가 정한 기준시가(건물 등 에 양도소득세, 상속세 증여세를 부과하기위한 국세청 과세 근거 기준 가격)와 이번의 경우처럼 건교부가 발표하는 토지에 관한 공시지가와 시장에서 형성되는 실제매매가격과의 격차가 있으면서 팔 사람과 살 사람은 상호 협의하여, 실제로는 10억에 팔고 샀다 하더러도 기준시가나 공시지가는 5~6억 정도에 머물러있었음을 우리는 기억하고 있고 이처럼 공시지가와 기준시가대로 계약서를 따로 정하여 작성함으로서 매매활동에 있어서 양도소득세와 취득세 및 등록세의 부담이 별로 없어(매매가격의 차이에 비하여)’소위‘다운계약서’가 유통되었던 것입니다.
정부는 이런 시중의 겨래 관행 속에 부동산 투기 붐이 직접적으로 연결된다 하여, 8.31 부동산 대책 중 에 실거래가 신고제등을 보완함으로서 앞으로는 양도소득세와 취득 및 등록세의 누락신고부분을 줄이면서 실제 세금부담을 주어서 부동산거래의 안정화와 공평과세의 정책을 실현
하는 이중의 효과를 보고자하고 있고, 부동산보유세도 현실적으로 개선하여 과세하고자 공시지가와 기준시가 등의 정부의 부동산가격대비(공시지가 및 기준시가) 현 시세 가격격차를 줄이는 현실화율을 상향하고 있는 것입니다.
하지만 그동안 과세행정은 누구라도 납득할 수 있는 객관적인 수치에 의하여 통계하고 발표하기위한 확정자료를 완성시켜야 함에도 불구하고 그동안 정부는 공시지가 조사업무를 정부인증 감정평가사의 주관적이고 직업적인 자료만을 내세워 현실화율을 정하고 발표하였다면, 도대체 공평과세라는 것이 웬 말인가 하는 적잖은 의문이 생기게 되고, 아무리, 부동산투기와 과열화가 정부가 지양하는 부동산정책과 맞지 않게 부작용만을 보이고 있기에 세금을 많이 걷어 들이면서 부동산경기를 후퇴 시킨다고 하여도, 정부는 국민의 고귀한 재산을 갖고 너무 급격히 세금징수만을 고집하기위하여 맞지도 않을 수 있는 현실화율을 적용 하여야 하는 것인지 또한 공시지가가 이처럼 대폭 인상됨으로서 국민이 부담하여야할 세금은 작년대비 170%(보유세 기준)이상 오른 지역인 경우는 도대체 웬일인가 할 것입니다.
요즘 정부가 그토록 힘써왔던 부동산과의 전쟁은 서울강남을 직접 겨냥한바, 정부 목표대로 서울의 강남의 부동산가격은 내려야하고 물건은 시중에 많이 쏟아져 나와야 함에도 불구하고 지금 서울강남지역의 부동산가격은 오히려 오르기만 하고 있는 것은 정부 따로 부동산 따로 한 것 아닌가요? 그렇다면 한국에 부동산을 보유 하고 있는 사람들은 어떻게 대처하여야 하는가를 말씀 드려 봅니다. 토지 및 건물 등 부동산에 관한 세금부담을 줄이고자 한다면,(또한, 어차피 팔고자 마음을 먹고 있다면) 개별공시지가가 발표되는 5월31일 이전에 매각을 서둘거나 상속과 증여행위를 마치라고 권하고 싶습니다. 5월말 이전에 매매가 성립되면(잔금까지 다 받는 것을 원칙으로 함.)
작년에 발표된 개별공시지가 기준으로 세금이 계산되기에 상당한 폭의 절세를 이룰 수 있는 것입니다. 또한 공시지가 발표액이 본인이 판단할 때 부당하게 부풀려서 가격산정이 잘못되었다면, 이의 신정기간인 3월1일부터 30일간 시, 군, 구에 이의신청을 하여야하며, 접수한 이의신청
은 제3의 감정평가사가 재조사하여, 중앙 부동산 평가 위원회 심의를 거친 뒤 4월20일 제조정하여 공시하게 됩니다. 개별공시지가에 대한 이의신청도 이와 같은 방법으로 해야 할 것으로 보는 것입니다.
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