트러스트 소유 주택 프로베이트 피해

<문> 1월에 저는 새 지붕과 평생 소득을 제공해 줄 노년층 리버스 모기지를 종결했습니다. 그러나 마지막 단계에서 저는 제 집 소유권을 리빙 트러스트에서 제외하는데 합의한 서류에 서명을 해야만 했습니다. 이것은 제가 사망하면 제 집이 유언검인(프로베이트·probate) 법정을 거쳐야만 한다는 뜻이 되나요?
<답> 그렇습니다. 그러나 귀하는 그것을 쉽게 고칠 수 있습니다. 리버스 모기지 대출자는 그 집의 소유자인 귀하가 대출 서류에 서명하기를 원합니다. 귀하가 귀하의 리빙 트러스트의 수탁자(trustee)로서 소유권을 가지고 있는 동안에는 귀하가 서명을 할 수 없습니다. 그래서 대출자는 귀하가 리버스 모기지 서류에 서명할 수 있도록 하기 위해 수탁자로서 소유권을 귀하 자신에게로 넘기라고 주장하는 것입니다.
그러나 리버스 모기지 서류를 처리하는 사람은 누구라도 귀하가 본인 자신에서 리빙 트러스트의 수탁자인 자신에게 권리를 양도한다는 증서(quitclaim)에 서명하라고 제안했어야만 합니다. 그것은 간단한 거래로 귀하가 지금 당장 할 수 있는 것입니다.
리버스 모기지 서류를 담당한 사람에게 가서 소유권을 귀하의 리빙 트러스트에 다시 양도해 달라고 요청하세요. 비용도 얼마 되지 않습니다. 귀하의 리빙 트러스트 상속인은 프로베이트 비용과 지연을 회피할 수 있게 돼서 귀하에게 고마워할 것입니다.


합의한 가격 판매자가 취소할 수 없어

<문> 저는 좋은 거래 조건을 가진 집을 찾은 생애 첫 주택 구입자입니다. 부동산 에이전트인 판매자는 가격에 합의를 했습니다. 저희 모두 판매계약에 서명했습니다. 판매자는 가능한 한 빨리 종결하고 싶어합니다. 판매 종료 2주일 전에 판매자가 전화를 걸어와 세금 1만3,000달러를 내야 해서 합의한 가격에 집을 팔 수 없다고 말했습니다.
저희는 구매자와 판매자 모두 서명한 기본 판매 합의서를 갖고 있습니다. 제 권리는 무엇인가요?
<답> 판매자가 판매에 따른 세금 1만3,000달러를 예상하지 못했다는 것이 거래를 취소시킬 이유는 못됩니다. 귀하가 판매자에게 문제가 될 만한 유효한 판매계약서를 갖고 있지 않다고 가정한다면, 귀하는 귀하의 판매계약을 강제할 수 있는 모든 권리를 갖고 있습니다.
합의된 조건에 따라 집 판매를 강제할 수 있게 특정한 법정 소송을 제기하는 걸 권장할 수 있는 변호사를 고용하세요.
또한 귀하의 변호사는 판매자가 집을 팔거나 재융자를 할 수 없게 효과적으로 막기 위해 소유권을 상대로 리스 펜던스(lis pendens·소송이 계류중이라는 뜻)를 기록할 것을 제안할 것입니다.


임대 주택에서 흡연 금지조항 OK

<문> 집주인이 제가 임대주택에서 담배 피는 것을 금지하는 조항을 임대 합의서에 넣을 수 있나요?
<답> 집주인이 임대주택이나 아파트에서 담배 피는 것을 금지할 수 없도록 규정한 주법을 보지를 못했습니다. 그러나 귀하는 통상 24시간 이전으로 받아들여지는 합리적인 통지를 제외하고는 이런 흡연 금지를 강제하기 위해 프라퍼티에 들어갈 법적 권리는 없습니다.