신현근 Archer Capital 모기지 은행 부행장

재융자 모기지(Refinance Mortgage)는 부동산 소유권을 이전하지 않으면서 현재의 소유자가 그 부동산을 담보로 제공하며 융자 기관과 맺게되는 부동산 담보 융자 거래를 말합니다. 재융자 모기지는 차입인이 새로운 자금을 빌리는가의 여부에 따라 신규 자금 재융자(Cash-Out Refinance)와 이율 및 조건 변경 재융자(Rate and Term Refinance)로 구별되므로 이를 차례로 살펴봅니다.

1. 신규 자금 재융자
여러 가지 이유로 주택 소유자가 주택을 구입한 후 새로운 자금을 얻기 위하여 재융자를 하게 됩니다. 홈 에퀴티를 담보로 한 대출이 다른 종류의 대출보다 이자율이나 상환 기간에서 유리하며, 세제상으로도 우대를 받습니다. 주택을 구입한 후에 주택 소유자의 홈 에퀴티(Home Equity) 는 점차적으로 증가됩니다. 홈 에퀴티는 주택의 가치에서 모기지 잔액을 차감한 순 주택 자산입니다.
당초 주택 구입시에 지불한 다운 페이먼트 금액이었던 홈 에퀴티가 월불입금을 납부함에 따라 점진적으로 증가할 뿐만 아니라, 주택 가격이 오름에 따라 증가하게 됩니다. 새로운 자금을 얻기 위해서는 위에 설명한 홈에퀴티를 담보로 하여 기존의 모기지가 없는 경우에는 새로운 모기지를 설정하며, 기존의 모기지가 있는 경우에는 이를 새로운 큰 금액의 모기지로 대체하는 방법과 기존의 1차 모기지는 그대로 두고 새로운 2차 모기지를 얻는 방법 중 하나를 소요 비용과 이자율 등을 비교하여 선택하게 됩니다.
거액의 자금이 필요한 경우에도 비교적 짧은 기간 안에 이를 상환할 수 있거나, 소액의 자금이 장기간 필요한 경우 등에는 2차 모기지를 활용하는 것이 일반적으로 유리할 수 있으나, 사례마다 구체적으로 장단점을 따져보아야 할 것입니다. 한꺼번에 모기지 금액을 모두 인출 할 필요가 없이 필요에 따라 대출금을 융통성 있게 회전 사용하고자 하는 차입인은 홈 에퀴티 크레디트 라인을 이용할 수 있습니다.
이 크레디트 라인은 신용이 양호한 차입인에게 매우 선별적으로 주어지며, 보통 우대 금리(Prime Rate)에 일정한 마진을 가감하는 변동 이자율이 적용됩니다. 차입인이 자금을 일정 기간 동안 언제든지 어떤 목적으로든지 자유스럽게 인출할 수 있기 때문에 한편으로는 큰 혜택을 주지만 차입인이 분별 있게 이를 사용하지 않으면 지나친 채무 누적 등으로 오히려 큰 어려움에 처할 수도 있습니다. 분별이 부족한 차입인은 다른 방법의 금융을 선택하는 것이 안전할 수도 있습니다. 또한 변동 이자율 모기지이기 때문에 이자율 변동에 대한 위험을 차입인이 모두 지게 됩니다.

그러므로 지나치게 큰 금액의 대출을 장기간 이에 의존하지 않도록 주의하여야 합니다. 특히 최근에는 단기 금리가 급등하면서 우대 금리를 기준으로 한 홈 에퀴티 크레디트 라인 이자율이 매우 높아져 있읍니다. 현재의 우대 금리가 7.5%임을 감안할 때 홈 에퀴티 크레디트에 대한 지나친 의존에는 위험성이 많으므로, 큰 금액의 크레디트 인을 가진 차입인은 고정 모기지로 재융자할 필요성이 있는지 검토하는 것이 좋을 것입니다.

2. 이율 및 조건 변경 재융자
모기지 시장이 소비자에게 유리한 때에는 새로운 자금을 빌릴 필요가 없으나 이자율이나 만기, 이자율의 종류 등 대출 조건을 변경하는 것이 소비자에게 도움이 될 수도 있습니다. 모기지 이자율은 시기에 따라 큰 차이를 보일 수 있습니다. 그러므로 기존 모기지 이자율이 현재의 시장 이자율보다 1% 에서 2% 정도의 차이가 있다면, 차입인은 재융자를 통하여 월불입금을 낮출 수 있을 뿐만 아니라 많은 금액의 이자 부담을 줄일 수 있습니다.
월불입금 및 이자부담을 줄이기 위한 재융자를 투자로 보면 이해하기 쉽습니다. 재융자에 소요되는 제반 비용을 투자금액으로 보면, 재융자을 통하여 얻게 되는 이자 절감액을 투자 수익으로 볼 수 있을 것입니다. 재융자 비용을 이자 절감을 통하여 회수하는 데 소요되는 기간을 계산하여, 그 기간과 담보 주택을 보유하고자 하는 기간과를 대비하는 것이 중요합니다.
짧은 기간 안에 담보 주택을 처분할 계획이 있다면 재융자 하는 것이 바람직하지 않습니다. 주택을 처분하거나 모기지를 완납하기로 예정하고 있는 기간 내에 재융자 비용을 모두 회수하고도 상당한 이자를 추가로 절감할 수 있다면 재융자 하기에 적합한 경우라 할 것입니다.
한 가지 어려운 점은 재융자의 시점을 선택하는 것입니다. 이자율이 가장 낮은 시점을 미리 예측하기는 불가능하므로, 현재의 이자율 아래에서 위의 방법에 따라 재융자 타당성이 인정된다면 너무 기다리지 않고 재융자 하는 것이 좋을 것입니다.
이자율 반등 속도가 빠른 경우에는 재융자의 기회를 놓칠 수 있기 때문입니다. 기존의 1차 모기지나 2차 모기지가 만기에 남는 큰 잔액을 일시에 지불하는 방식의 단기 모기지이며 그 만기가 짧은 기간 안에 다가온다면 재융자를 통하여 장기 모기지로 바꾸는 것이 필요할 것입니다. 또한 기존의 변동 이자율 모기지의 이자율이 현재의 고정 이자율 모기지의 이자율과 비슷하다면 재융자를 통하여 현재의 낮은 고정 이자율을 확보함으로써 변동 이자율 모기지가 가지는 이자율 상승의 위험에서 벗어날 수 있을 것입니다. /347-432-9939/516-576-3232/866-528-8555