■부동산 경계 정확한가

우리 집의 경계 구역(property line)은 정확한가. 주택의 경계가 공공 부지나 이웃집을 침범하는 등 정확하지 않아 발생하는 분규가 의외로 많은 것으로 나타나고 있다. 경계 구역이 정확한지는 어떻게 알 수 있고 대처방법은 무엇인지 알아본다.


공공부지·이웃집 침범 모르는 경우 의외 많아
드러날땐 담 재공사로 피해 막대… 분쟁도 골치
부동산세 리포트 참조·측량사에 의뢰 미리 확인을

문제점
남가주 해안가 부촌인 팔로스버디스 에스테이트 시정부는 최근 여러 주택들의 울타리 또는 담이 시 부지를 침범한 것으로 드러났다며 부지 반환 및 담 재공사 명령을 내렸다.
일부 주택의 경우 울타리가 시 공원을 적게는 몇 피트에서 많게는 30피트나 침범한 것으로 드러났는데 시정부는 침범한 담을 헐지 않을 경우 주택에 린을 걸거나 하루 500달러 벌금을 부과할 것이라고 주택 소유주에게 경고를 했다. 주택 소유주들은 이들 담을 새로 건축하는데 최소한 수천달러 또는 만달러 이상이 소요될 것으로 우려하면서 당황한 표정을 감추지 못하고 있다.
이번 케이스가 남가주 부동산 업계의 주목을 받는 것은 대부분의 주택 소유주들이 이같은 사실을 모르고 있으며 유사한 케이스가 캘리포니아주에서만 수천, 수만건에 달할 것으로 추정되고 있기 때문이다. 가주 부동산법에 따르면 셀러는 경계 구역을 포함, 집에 대한 모든 문제점을 바이어에게 공개할 의무가 있지만 바이어조차 모르고 있는 경우가 대부분이다.
드라이브 웨이나 산책로, 우체통 등 법적으로 공공부지나 제3자의 토지에 대한 ‘침범’이 허용된 경우를 제외하고 주택의 경계는 정확하게 구분되어야 한다.
만에 하나 자신의 주택 경계가 남의 땅을 침범한 것으로 확인될 경우 각종 비용은 물론 주택가격 감소로 이어질 수 있어 심각한 문제가 아닐 수 없다.

경계 구역 침범 방지
부동산 전문가들은 주택을 구입 때 바이어에게 제출되는 잠정 타이틀 리포트(preliminary title report)를 꼼꼼하게 확인할 것과 의심이 갈 경우 측량조사를 실시할 것을 권하고 있다. 특히 자신의 주택 경계가 이웃집 담과 마주하지 않고 공원이나 야산을 끼고 있을 경우 주택 경계에 하자가 있을 경우가 많은 것으로 지적되고 있다. 물론 이웃집간에도 담 침범 여부로 분규가 발생할 수는 있다는 것을 염두에 둬야한다.
경계 구역 침범으로 금전적 피해를 당했거나 자신의 주택 대지 규모가 감소할 경우 타이틀 보험을 통해 보상을 받을 수 있다. 일부 타이틀 보험의 경우 판매 당시 발견되지 않았던 경계 침범사례에 대해 보상을 받을 수 있는 조항이 있다. 이럴 경우 디덕티블은 지불해야 하지만 담 재공사 등 관련 비용에 대한 보상을 받을 수 있기 때문에 타이틀 보험 구입 때 이같은 조항이 포함돼 있는지를 확인하는 것이 현명하다.
자신의 주택이 공공부지를 침범한 것으로 확인될 경우 법적으로 반환 의무가 있지만 협상을 통해 부지를 구입하는 등의 원만한 협의를 보는 경우도 있다.

경계 구역 침범 여부는 어떻게 확인하나
대부분의 주택 소유주들은 부동산 경계 구역 확인을 위해 25피트 길이의 자와 해당 시정부가 발행하는 부동산세 리포트(tax assessor roll)만 있어도 침범 여부를 확인할 수 있다. 이 리포트에는 주택의 경계에 대한 도면이 포함되는데 예를 들어 도면에 따르면 주택의 경계가 정사각형이지만 실제 담이 정사각형이 아닐 경우 침범 가능성이 높다. 간단하게 주택 경계의 가로와 세로를 재보는 것도 간단한 방법이다. 주택의 세로 길이가 100피트로 나와 있는데 실제 길이가 110피트라면 남의 땅을 10피트나 침범했다는 계산이 나온다.
또 다른 방법은 동서남북 경계선을 유심히 살펴볼 필요가 있는데 시정부가 부동산의 경계에 대한 측량을 하면서 동서남북 코너에 색깔 페인트를 칠했거나 철로 제조된 측량 표시판을 설치하는 경우가 흔하다. 부동산 전문가들은 건축된지 30~40년 이상된 오래된 주택을 구입했을 경우와 공원이나 산책로, 야산을 경계로 하고 있을 경우 재측량의 필요성이 높다고 조언하고 있다.
타이틀 보험을 구입 때 제공되는 리포트 역시 경계 구역 침범 여부를 확인하는데 중요한 자료다. 특히 리포트의 스케줄 B 섹션의 경우 주택의 경계 구역 침범 여부가 있는지, 또는 측량조사가 언제 실시됐는지 등의 정보가 포함된다.
마지막으로 자신의 토지가 침범을 당했거나 침범을 했을 가능성을 정확히 확인하는 방법은 상업 측량사를 고용하는 방법밖에는 없다. 상업 측량사는 주택의 경계가 주택 증서(deed)와 일치하는지를 확인해 줄 수 있다. 측량 경비는 통상적으로 800달러에서 3,000달러까지 소요될 수 있는데 주택의 크기와 위치에 따라 달라질 수 있다. 일반적으로 정사각형이나 직사각형의 주택보다는 원형 등 측량이 어려운 주택일수록 측량 경비는 비싸진다.
주택이 위치한 카운티 주택과세평가국(assessor)을 통해 관련 정보를 얻을 수 있으며 LA카운티 주택과세평가국 웹사이트는 www.lacountyassessor.com, 오렌지카운티 주택과세평가국 웹사이트는 www.ocgov.com/assessor이다.


조환동 객원기자