이번 주에는 지난주에 이어 2006년 부동산 전망 세미나에서 거론된 주제로 아파트 시장에 대해 이야기하고자 한다.
우선 LA아파트 시장은 어떠한가. 상대적으로 뉴욕에 비해서는 아직도 가격이 낮다. 뉴욕 맨해턴 고급 아파트의 가격은 유닛당 240만달러인데 반해 LA는 3분의1 수준인 80만달러선이다. 오피스의 경우 뉴욕이 스퀘어피트당 2,433달러, LA는 765달러다.
2001년에 7.25, 2002년 7.6이던 LA 아파트의 캡 비율이 2005년 5.6으로 떨어졌다. 캡 비율의 하락은 바로 가격의 상승을 의미한다. 아파트 건물의 거래량을 가격으로 환산하면 2001년에 10억달러였으나 2004년과 2005년에는 40억달러로 뛰었다. 아파트를 콘도로 개조한 것을 가격으로 환산하면 2001년에는 거의 전무했으나 2005년 3분기를 기준으로 개조된 콘도가는 80억달러에 달했다.
LA 다운타운의 아파트의 콘도 개조 비율은 올랜도, 탬파 등 플로리다 남부에는 못 미친다. 콘도 개조 붐이 아파트 가격 상승을 부추기고 있다. 한 예로 1,352만달러에 캡 비율 4.2 의 아파트가 6개월 후 콘도 개조 업자에게 1,600만달러에 팔리기도 했다.
LA의 전체 거주 환경이 개선되면서 아파트들에도 많은 변화가 생기고 있다. 콘도 개조가 러시를 이루면서 더 좋은 이웃을 맞게 됐다. 산업용 건물의 경우 주택과 비교해 가격의 급등세는 없었지만 꾸준한 성장을 해왔다.
한편 매물의 부족, 캡 비율 하락으로 거래가 영향을 받고 있다. 물론 많은 자금이 아직 부동산으로 몰리는 점을 볼 때 일부에서는 퇴조가 아니라 호황을 앞둔 주기라고 보는 견해도 있다.
수익성을 기준으로 할 때 아파트의 가치는 떨어졌다. 예전의 수익을 회복하려면 순유동수입을 24% 올려야 한다. 이자율 상승으로 변동보다는 고정 금리를 이용해 구입하는 것이 유리하다.
그렇다면 아파트를 어떻게 해야 할까. 업계 전문가들은 지금은 아파트를 매각을 하여야 할 시기라는 견해에 일치한다. 그 이유는 첫째 콘도 개조, 아파트 개발업자는 높은 금액을 주고 아파트를 매입한다. 둘째 멀지 않은 미래에 이자율이 0.75% 상승할 것이다.
셋째 에퀴티가 많이 쌓여서 현재 건물의 에퀴티를 가지고 다른 큰 건물을 구입하여 더 큰 수익을 가져올 수 있다. 넷째 거의 모든 건물의 캡 비율이 비슷하기 때문에 낮은 수준의 건물을 고급빌딩으로 교환할 수 있다. 다섯째 저급(C 또는 D 클래스)의 건물들이 고급의 건물보다 더 큰 마진을 가져온다. 여섯째 아직도 연방 정부의 세율이 사상 최저치인 15%에 머물고 있다.
이번 부동산 세미나의 하이라이트는 LA카운티 경제개발공사의 수석 이코노미스트인 잭 카이저의 전망이었다. 그는 지금은 경제 사이클의 한 중간인 아주 중요한 시기라고 말했다. 경제와 정치와의 관계는 밀접하기 때문에 연방과 주정부의 정책이 향후 경제를 좌우할 것이라고도 했다.
경제적 측면에서 LA는 지금 어려움을 겪고 있기도 하다. 닛산 등 대기업들이 본부를 타주로 옮기는가 하면 경제의 큰 부분을 차지하는 영화촬영 시장도 캐나다 등 외국에 야금야금 빼앗기고 있다는 것. 물론 희망적인 측면도 있다.4실업률은 4.9%로 낮은 상태인 가운데 새로운 일자리가 계속 창출되고 있다.
미 대도시 중 LA는 산업용 건물의 밀집도가 가장 높으며 공실률은 최저다. 또한 산업용 건물을 지을 토지가 부족해 리스시장의 전망은 밝은 편이다. 오피스 마켓이 활성화되고 있으며 인구의 증가와 비례해 대부분 산업이 고른 발전을 나타내고 있다.


정학정
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