신현근Archer Capital 부행장
점보 이자율은 점보 모기지에 적용되는 이자율로서 컨폼잉 모기지의 이자율보다 보통 0.5% 정도 높습니다. 여기에서는 컨폼잉 모기지의 융자 한도 금액을 넘는 큰 금액의 대출을 받으면서도 점보 이자율의 적용을 피하여 이자를 절약하는 방법을 살펴봅니다.
1. 컨폼잉 모기지의 융자 한도 금액
컨폼잉 모기지(Conforming Mortgages)의 융자 한도 금액이란 연방주택금융공사인 페니메이(Fannie Mae)나 프레디 맥(Freddie Mac)이 모기지 유통 시장(Secondary or Resale Market)에서 모기지 은행이나, 상업 은행, 저축 은행 등 일차적인 모기지 융자 기관으로 부터 매입할 수 있는 모기지의 융자 금액 최고 한도를 말하며, 이를 초과하여 연방주택금융공사가 매입할 수 없는 큰 금액의 모기지를 점보 모기지(Jumbo Mortgages)라고 부릅니다. 컨폼잉 모기지의 융자 한도 금액은 주택 종류에 따라 다르며 매년 그 한도 금액이 달라집니다. 2005년의1가구 주택에 대한 융자 한도는 35만9,650달러였으나 2006년의 한도는 41만7,000달러로 조정되었습니다. 주택의 평균 가격이 매년 인상됨에 따라 융자 한도도 함께 조정되고 있습니다. 그러므로 차입인은 컨폼잉 모기지의 융자 한도 금액에 대하여 알고 있어야하며, 매년 4분기에 발표되는 한도 금액 조정이 차입인의 융자 신청에 어떻게 영향을 미칠 것인지를 검토하여야 할 것입니다.
2. 혼합 점보 모기지의 활용
순수한 점보 모기지가 가지는 불리한 점 즉 높은 이자율과 엄격한 심사 기준 등을 극복하기 위하여1차 모기지를 컨폼잉 모기지의 한도 금액까지만 설정하고, 그 한도를 초과하는 금액을 조달하기 위하여 2차 모기지를 설정하는 방법을 이용할 수 있습니다. 이처럼 두개의 모기지를 이용하여 컨폼잉 모기지의 한도를 넘는 큰 금액의 대출을 얻는 경우에 이를 혼합 점보 모기지(Blended Jumbo Mortgages)라고 부릅니다. 이러한 혼합 점보 모기지를 활용하는 경우에 점보 이자율을 피할 수 있을 뿐만 아니라 혼합 월 불입금을 낮추거나 모기지 납부 과정에서 여유가 있는 경우에는 이차 모기지를 예정보다 선납함으로써 월 불입금을 낮출 수 있게 됩니다.
차입인은 이 때 이용되는 2차 모기지가 전통적인 2 차 모기지와 홈에쿼티 크레디트 라인 중에서 어떤 종류이며 그 차이가 무엇인지를 정확히 알아야 합니다. 1차 모기지를 제공하는 융자기관 또는 다른 융자기관이 2차 모기지의 대주가 되는 경우가 많으나, 주택의 매도인이 자기가 매각한 주택에 대하여 금융을 제공할 수도 있습니다. 주택의 매도인이 합리적인 이자율로 2차 모기지를 제공하며 1차 모기지의 융자 기관이 이를 허용한다면 매입인에게 큰 도움이 되겠지만, 매도인이 이러한 금융을 제공할 수 없거나 제공할 의사가 없는 경우에는 2차 모기지를 전문적으로 취급하는 융자기관의 도움을 받아야 합니다. 1차 모기지를 제공하는 융자기관이 2차 모기지까지를 제공하는 경우가 대부분이며 이 경우에 그 절차가 가장 간편하지만, 1차 모기지를 제공하는 융자기관이 이를 허용하고 다른 융자기관이 더 좋은 조건의 융자를 제공할 수 있다면 다른 융자기관의 융자를 이용할 수도 있습니다.
3. 다운페이먼트의 상향 조정
융자 금액이 컨폼잉 모기지 융자 한도 금액과 많은 차이가 나지 않는 경우에는 가족, 친척이나 친지들로 부터의 일시 차입금으로 다운페이먼트 금액을 증액하여 모기지 신청 금액을 낮춤으로써 점보 이자율을 컨폼잉 이자율로 낮출 수 있는 경우가 있습니다. 보통 차입인의 신용이 좋은 경우에는 클로징이 이루어진 후에 즉시 2차 모기지 특히 좋은 조건의 홈에쿼티 크레디트 라인을 신청할 수 있으므로, 이를 통하여 일시 차입금을 상환할 수 있습니다. 이러한 방법을 잘 활용하면 이자율을 낮출 뿐만 아니라 제반 융자 관련 비용을 낮출 수도 있습니다.
4. 다세대 주택 활용
보통 차입인이 1 가구 주택의 컨폼잉 모기지 융자 한도에 대하여는 알고 있으나 다세대 주택인 경우에 그 융자 한도가 얼마인지에 대하여는 잘 알지 못합니다. 2006년의 융자 한도는 2 가구 주택인 경우에 53만3,850달러, 3가구 주택인 경우에 64만5,300달러이며 4가구 주택인 경우에 80만1,950달러입니다. 그러므로 1 가구 주택에 대한 융자를 신청하는 경우에는 융자 금액이 컨폼잉 모기지 한도를 초과하는 경우에도 차입인이 1 가구 주택 대신에 적당한 2 가구 주택을 구매하여 융자를 신청하는 경우에는 그 한도를 넘지 않아 컨폼잉 모기지 이자율을 적용받을 수 있는 경우가 발생합니다. 그러므로 어떤 종류의 집을 살 것인지를 결정할 때에 융자 조건도 고려하는 것이 좋을 것입니다.
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