고진성<파인리지 모기지>

요즘처럼 모기지이자율이 오르는 상황에서는 모기지이자율의 락인(고정: Rate Lock)에 대한 정확한 이해가 더욱 요구됩니다.

소위 ‘모기지 샤핑’을 하는 목적은 좀 더 나은 이자율의 모기지를 얻으려는 것으로 이해됩니다. 따라서 자신에게 적합한 모기지 상품보다는 이자율에만 관심을 두고 금리에 대한 전화문의를 하게 됩니다.
모기지 이자율은 일률적으로 모든 사람들에게 동일하게 적용되는 것이 아니라 융자관련 리스크(Risk)에 따라 결정됩니다. 여기에서 융자관련 리스크란 융자를 신청하는 사람의 신용도(신용점수), 융자비율, 소득 및 자산 검증여부, 융자용도(구매 또는 캐쉬 아웃 리파이낸스), 구매용도(주
거 또는 투자용), 부동산형태(주택 또는 콘도)등 여러가지의 변수를 말하며 이자율은 이러한 변수에 따라 결정됩니다.

따라서 이에 대한 검토가 없이 “이자율이 몇%이냐?”고 문의한다면 아마도 자신에게 적용될 이자율이 정확하게 얼마인지를 알려줄 수 있는 모기지 뱅커는 아무도 없을 것입니다. 또한 융자은행에서 이자율을 알려준다고 하여도 이는 문의당시의 이자율, 예상 이자율일뿐 해
당이자율로 융자받을 수 있다는 것이 보장되는 것은 아닙니다. 왜냐하면 모기지 이자율은 매일매일 그리고 시시각각 변동되며 또한 모기지 융자가 클로징을 통하여 완료될 때까지 일정한 기간이 소요되기 때문에 이자율을 락인하지 않는 한 시장이자율의 변동에 따라 달라질 수 있기
때문입니다.

예를 들어 융자상담시 예상이자율(Rate Quote)이 5.875%라고 하여도 이는 당시의 시장이자율을 반영한 이자율이므로 융자를 신청하고 이자율을 락인시킬 때까지 시장이자율의 변동에 따라 상승 또는 하락할 수 있다는 것으로 유념하셔야 합니다. 이러한 점을 제대로 이해하지 못하는 경
우 융자상담시에 Quote받은 이자율로 융자를 받을 수 있을 것으로 생각하다가 나중에 적용되는 이자율간에 차이가 발생할 경우 당황하게 됩니다. 모기지이자율이 안정적으로 유지되거나 하락
하는 경우에는 별다른 문제가 없으나 요즘처럼 이자율이 인상되는 상황에서는 처음과 끝이 다
른 것처럼 오해할 소지가 발생합니다.
이자율 락인이란 융자은행과 융자신청인간에 이루어지는 법적인 약속입니다. 즉 융자은행이 모
기지 융자를 일정한 기간동안 특정이자율을 보장해주겠다는 약속입니다. 따라서 시장이자율의
변동 (상승 또는 하락)과 상관없이 해당이자율의 적용을 받게 됩니다. 이에 따라 이자율 락인은
융자신청인만 보호하는 것이 아니라 이자율이 하락하는 경우 융자은행도 보호해주는 것이라고
이해될 수 있습니다.
이자율을 락인하는 기간은 통상적으로 30일, 45일, 60일 때로는 그 이상이 될 수 있습니다. 락
인하는 기간이 길어지면 길어질수록 이에 따른 비용을 이자율 또는 수수료를 통하여 감당해야
합니다.
대부분의 융자은행들은 30일정도 이자율을 락인하는 것에 대해 특별한 수수료를 부과하지 않는
것이 일반적입니다. 그러나 만일 30일이상 특정이자율을 고정시키고자 하는 경우 수수료(포인
트)가 징구되거나 이자율이 다소 높게 조정될 수 있습니다 이자율락인에 관련하여 부과되는 추
가이자율이나 수수료는 융자은행마다 다를 수 있으나 일반적으로 30일이 추가될 때마다 약
0.25%-0.5%까지 수수료를 징구되거나 약 0.125%정도의 추가이자율이 부과된다고 보시면 됩니
다. 따라서 이자율을 알아 볼 때에는 실제적으로 클로징까지 소요되는 특정한 기간을 고려하여
이에 따른 이자율을 알아보아야 합니다.
간혹 일부 부도덕한 모기지브로커들은 말도 되지 않는 낮은 모기지이자율로 현혹하는 경우가
있으니 주의하시기 바랍니다. 예를 들어 이번주내에 클로징을 하면 이자율을 5.5%로 할 수 있
다고 마치 모기지를 신청하면 매우 낮은 이자율의 모기지를 얻을 수 있을 것처럼 이야기하다가 막상 모기지를 신청하고 나면 결국 다른 융자은행의 이자율과 대동소이하거나 경우에 따라서 훨씬 비싼 이자율를 제시하는 경우가 발생하여 우여곡절을 겪게 되는 경우도 생깁니다. 이러한 사태를 미연에 방지하려면 이자율을 비교할 때에는 30일기준 이자율을 문의하여 비교하시기 바랍니다.

이자율 락인에 따른 결과를 장담하기란 대단히 어려운 일입니다. 이는 결국 향후 이자율이 오를 것인가 내릴 것인가를 예측하는 것인데 일반적인 이자율 변동추세를 대략적으로 예측이 가능하지만 이를 정확하게 예측하려는 것은 어쩌면 도박과도 같이 무모한 행위일 수 있습니다.
그러나 분명한 것은 이자율이 인상되는 상황에서는 모기지이자율을 고정시키지 않고 내버려 두는 것은 많은 리스크가 따른다는 것입니다.
이자율 락인에 관한한 다소 보수적일 필요가 있습니다. 만일 오늘 이자율에서 비롯된 월상환금이 적절하게 감당할 수 있다고 생각된다면 이에 따른 이자율로 고정시키십시오. 그리고 다시는 이자율에 관련하여 뒤를 돌아다보지 마십시오. 설령 0.125%가 높거나 낮더라고 이는 10만 달러
대비 연 125달러, 월 10 달러정도의 차이만 발생하기 때문입니다.