고진성<파인리지 모기지>


모기지 금리가 계속 상승하는 상황임에도 주택시장은 좀처럼 열기가 식을 줄 모르고 있습니다. 30년 고정모기지(Fixed Rate Mortgage)의 경우 지난주 평균 이자율은 지난 15개월 중 가장 높은 수준인 6.1%를 나타낸 바 있습니다. 또한 금주에 들어서도 3/4분기 경제성장율(GDP)이 2/4
분기의 3.3%보다 양호한 3.6%를 나타낼 것이라는 예상과 연방은행(Federal Reserve)이 향후에도 금리를 계속 인상할 것이라는 예측에 따라 계속 모기지 이자율이 오르는 추세입니다.

그러나 이러한 상황에도 불구하고 9월중 신규주택 및 아파트의 신축허가는 3.4%가 증가한 211만 채 (연수치)로 나타나 지난 7개월 중 가장 빠른 속도로 증가하였으며 기존주택의 매매는 총 728만 채로써 지난 8월에 비하여 별다른 차이가 없는 최고의 매매기록을 나타내고 있습니다.
주택가격의 경우 종전에 비하면 다소 하락하였으나 작년 9월에 비한다면 13%이상이 상승한 것으로 나타나고 있습니다.모기지 금리가 인상되고 허리케인이 불어닥치고 소비자신뢰지수 역시 매우 낮은 상황에도 이렇
게 주택시장이 좀처럼 진정국면을 보이지 않는 것은 최근 폭넓게 이용되고 있는 소위 이자만 내도되는 Interest-only나 페이옵션(Option ARM) 모기지과 같은 신종(新種)모기지와 상관관계가 있는 것이 아닌가하는 의견이 늘고 있습니다.

최근 모기지 은행협회(NBA)의 조사 역시 이러한 신종모기지가 폭넓게 이용되고 있음을 확인시켜주고 있습니다. NBA의 조사에 따르면 지난 1년(2004년 7월-2005년 6월)동안 신규로 취급된 모기지융자 중 변동금리모기지(Adjustable Rate Mortgage)가 차지하는 비율은 종전의 46%에서
36%로 감소한 반면 Interest-only 모기지가 차지하는 비율은 17%에서 23%로 증가하였다고 합니다. 또한 페이옵션 모기지의 경우 올해 상반기 중 총모기지융자금액의 7%, 총융자건수의 4%를 차지하고 있으며 이중 12%이상이 비거주용, 즉 투자용 주택매입을 위하여 페이옵션모기지를
이용한 것으로 나타나고 있습니다.

이는 단기금리의 인상으로 말미암아 변동금리 모기지와 고정금리 모기지간의 이자율의 격차가 현저하게 줄어듦에 따라 변동금리모기지에 대한 선호도가 크게 줄어든 만면 주택시장에 있어 투기적(Speculative)인 증후군이 생겨남에 따라Interest-only 모기지나 페이옵션(Option ARM)과 같은 신종(新種)모기지의 이용이 증가한 것으로 해석되고 있습니다.돈의 여유가 많지 않을 경우 다소 저렴한 가격의 물건을 찾게 되는 것처럼 주택장만에 따른 상환부담을 예상될 경우 보다 낮은 이자율이나 적은 금액의 모기지상환을 선호하는 것이 어쩌면 당연한 것이라고도 할 수 있습니다. Interest-only 모기지나 페이옵션(Option ARM)과 같은 신종(新種)모기지를 이용할 경우 초기의 일정기간(3, 5, 7 또는 10년)동안 낮은 금액의 월상환부담
을 가능하도록 합니다. 따라서 상환부담을 경감시키는 동시에 주택구매력(Buying Power)은 상대적으로 증가시켜 더 비싼 주택, 다소 무리는 되지만 자신이 원하는 주택을 구입할 수 있도록 하는 효과를 발생시킵니다.

Interest-only 모기지는 표현 그대로 일정기간동안 이자만 상환할 수 있도록 하며 해당기간이 종료되는 싯점부터는 잔여기간동안 원금 및 이자를 동시에 상환하는 모기지입니다. 페이옵션모기지의 경우에는 신용카드와도 같이 일정기간(통상적으로 3-5년)동안 최소금액만 상환하도록 허용하며 만일 최소상환금액이 이자분(梨子分)을 충당하지 못할 경우 해당부족분이 원금으로 늘어나는 소위 네겜(Negative Amortization)현상이 발생하는 모기지입니다.

이러한 Interest-only나 페이옵션모기지를 선택하는 고객들의 대부분은 주택가치가 향후에도 계속 상승하여 주택관련 내재가치(Equity)가 증가할 것이라는 기대를 가지고 있습니다. 그러나 주택가격이 기대처럼 상승하지 않거나, 정체되거나 오히려 하락될 경우 주택매각시 손실을 감당할 위험이 있습니다. 이와 더불어 더 커다란 문제점은 원리금상환이 시작되거나 최소금액만 상환하는 ‘권한’이 상실되는 시점부터는 상환부담의 급등현상(Payment Shock)에 따라 모기지상환을 제대로 감당하지 못하는 상황에 직면할 수도 있는 어려움에 빠질 수 있습니다.

이러한 문제로 인하여 은행감독당국에서는 이러한 신종모게지가 미치는 영향, 즉 최근 연방은행 총재인 알렌그린스펜이 언급한 바대로 주택가격을 부추기는 동시에 소비자(주택매입자)들로 하여금 제대로 감당할 수 없는 리스크를 떠안도록 하는 상황에 대한 우려를 표명하게 되었고 이윽고 이러한 신종모게지에 대한 융자규정(가이드라인)을 제정하여 실행키로 결정한 바 있습니다. 새롭게 시행될 신종모게지에 대한 융자규정은 Interest-only 모기지나 페이옵션(Option ARM)과 같은 신종(新種)모기지를 취급하는데 여러가지 규제가 따를 것으로 예상됩니다. 이러한 규제의 핵심내용은 신종모기지에서 비롯되는 리스크를 제대로 감당할 수 없는 사람들이 무리하게 모기지를 얻을 수 없도록 하는 동시에 이러한 신종 모기지들의 취급대상을 향후 이자율의 상승에 따른 급격한 상환부담의 증가를 적절하게 감당할 수 있는 사람에만 국한하여 취급될 수 있도록 규제될 것으로 판단됩니다.

새로운 융자기준이 적용될 경우Interest-only 모기지나 페이옵션(Option ARM)과 같은 모기지상품을 더 이상 손쉽게 얻을 수 없을 것이며 이는 주택시장에 일정한 영향을 미치는 변수로 작용할 수도 있을 것입니다. 예를 들어 캘리포니아와 워싱턴의 경우 Interest-only 모기지와 페이옵션모기지가 차지하는 비율이 50%정도인 점을 감안한다면 이와 같은 모기지상품의 취급이 제한되어질 경우 주택매입이 종전보다 어려워질 것이며 이에 따라 주택시장이 영향을 받을 것으로 생각될 수가 있을 것입니다. 그러나 이는 신종모기지를 지나치게 일반화하여 마치 이러한 모기지들이 주택모기지의 주종(主種)을 이루는 것처럼 과대평가하는 것으로 여겨집니다.

미국전체 주택소유자중 주택모기지가 없는 경우가 35-40%를 차지하며 50%정도는 여전히 고정금리모기지를 이용하고 있으며 오직 15%정도에 해당하는 주택소유자들이 변동금리관련 모기지를 가지고 있고 이중 7-8%정도만이 처음 주택을 장만한 사람들이라고 합니다. 이를 감안한다
면 여전히 대부분의 주택소유자들은 향후 발생할 수 있는 리스크를 최소화시키고 있다고 볼 수 있으며 주택을 거주 또는 투자를 위해 매입하던지 간에 매우 안정적인 재정 또는 투자원칙을 고수하고 있다고 볼 수 있습니다. 과연 우리들 자신도 이러한 입장을 취하고 있는지 한번쯤
생각해야 할 시점입니다.