고진성<파인리지 모기지>

지난 8월27일자 칼럼을 통해 홈에퀴티 관련 대출에 따른 상환부담이 날로 가중되고 있다는 점과 더불어 이에 대한 해결책으로써 캐쉬아웃 재융자가 고려될 수 있을 것이라는 내용이 실리자 수많은 독자들로부터 추가문의에 관련한 전화가 있었습니다.

그 중 어떤 분은 작년 6월 주택을 개보수하기 위해 홈에퀴티 대출 15만 달러를 ‘프라임금리(Prime Rate)’에 얻었다고 합니다. 이 분의 경우 홈에퀴티 크레딧라인을 ‘프라임’에 얻었다는 사실자체를 매우 흐뭇하게 여기는 듯 했습니다. 그도 그럴 것이 이자율이 ‘프라임’이라는 것은 신용이 매우 좋고 소득수준도 높아 전혀 위험부담이 없는 고객이란 사실을 말해주는 것이기 때문입니다. 그러나 금리자체가 오르는 상황에서 소위 “프라임’이란 레이블은 더 이상 별다른 의미가 없게 됩니다.

작년 6월에는 프라임 금리가 가장 낮은 수준으로 불과 4%에 지나지 않았고 이에 따라 15만 달러에 대한 월이자상환액은 불과 500달러에 지나지 않았습니다. 그러나 지난 14개월 동안 2.5%의 금리인상이 단행되어 프라임금리는 6.5%로 뛰어 오르게 되었고 이에 따라 월상환 부담 역시 62.5%가 증가한 무려 812달러50센트가 되었습니다. 이는 설령 프라임금리에 융자받았다 할지라고 결국 차입비용은 2.5%나 증가하였고 이를 본인스스로가 감당해야 한다는 사실을 말해주고 있습니다.

지난 3년간 은행들은 마치 롤리팝(사탕)을 건네주듯이 홈에퀴티 대출을 취급하였다고 할 수 있습니다. 즉 대부분의 융자은행들은 마치 ‘프라임금리’가 특별한 것처럼 선전하며 신용카드와 다른 개인부채들을 ‘프라임금리’에 기준한 대출로 전환토록 유혹하자 사람들은 불과 몇 년전에는 프라임금리가 9.5%나 되었다는 사실을 까맣게 잊어버린 듯 집으로 날아오는 여러 가지의 선전지들과 은행에 붙어 있는 주택담보대출의 화려한 문구에 유혹되어 홈에퀴티 크레딧라인을 얻게 되었습니다.

아마도 홈에퀴티론 또는 크레딧라인이라 불리는 융자상품처럼 돈을 빌리기가 수월한 것은 별로 없을 것입니다. 즉 매우 간단한 절차를 통해 아주 손쉽게 얻을 수 있고 또한 지난 3-4년간 주택가격의 상승에 따라 융자를 받을 수 있는 금액도 무한정 늘어나는 듯 여겨집니다. 그러나 이처럼 손쉽게 빌릴 수 있는 홈에퀴티 대출을 통해 ‘재정적인 융통성(Financial Flexibility)’을 누릴 수 있으나 역으로 경제적인 어려움을 유발시키는 리스크가 있다는 것을 잊지 마시기 바랍니다.

우선적으로 발생될 수 있는 리스크는 부채가 적체될 수 있다는 것입니다. 대부분의 홈에퀴티 관련 대출은 이자만 상환해도 되기 때문에 상환부담이 적을 수는 있으나 원금은 줄어들지 않고 그대로 남아 있게 되므로 결국 부채에서 자유로울 수 없게 됩니다. 또 다른 문제점은 주택에 관련한 자산(Equity)이 사라질 위험이 있다는 것입니다. 홈에퀴티 융자를 하시는 분들의 경우 나중에 집을 팔면 홈에퀴티는 저절로 없어질 것이라 생각하는 분들이 많습니다. 그러나 반드시 그렇다는 보장은 없습니다.

즉 주택가격이 하락하는 경우에는 집을 팔아도 기존의 모기지 대출금와 홈에퀴티 융자 모두를 상환하기 어려운 상황에 직면할 수도 있다는 것입니다. 또한 홈에퀴티 대출은 과잉지출을 유발할 수 있습니다. 즉 2004년도 설문조사에 따르면 여행이나 휴가 또는 값비싼 가전제품의 구매 등 분수에 지나친 구매의욕을 충족시키기 위해 홈에퀴티를 얻어 사용하는 경우가 13%나 차지하고 있다는 사실을 감안할 때 적지 않은 사람들에게 홈에퀴티 대출은 과잉지출을 유발시키는 도구로 작용하고 있습니다.

그러나 홈에퀴티 대출와 관련하여 무엇보다도 커다란 리스크는 이자율입니다. 홈에퀴티 대출의 이자율은 그동안의 연방은행(Federal Reserve)의 단기금리 인상조치에 따라 현재 6.5%까지 올랐습니다. 현재 허리케인 카트리나의 여파에 따른 경제상황에 따라 연방은행이 9월에 예정된 추가금리 인상을 단행할 것인가는 분명치 않으나 설령 이번에 금리인상을 하지 않더라도 이는 일시적인 조치일 뿐 결국 이자율이 앞으로 계속 인상될 것을 분명하다는 사실을 감안 시 홈에퀴티 대출을 얻은 분들의 상환부담은 시간이 지남에 따라 더욱 가중될 것입니다. 따라서 만일 홈에퀴티 대출금을 향후 2년 내에 상환치 않을 경우 고정금리의 홈에퀴티론으로 전환하거나 주택모기지의 재융자(리파이낸스)를 통해 낮은 이자율의 고정금리 모기지로 전환할 것을 신중히 고려하여야 할 것입니다.