포클로저 구제 프로그램 어떤 것이 있나

지난 몇 년간 전국 주택 가격이 가파른 상승세를 이어가면서 많은 홈바이어들이 무리하게 주택을 구입했던 것이 사실이다. 특히 전국 주택가격 상승을 주도해온 캘리포니아주의 경우 앞으로 이자율이 상승하고 주택가격이 하락할 경우 차압(포클로저, foreclosure)이 급증할 것이라는 전문가들의 우려 섞인 전망도 나오고 있다. 부동산 업계에 따르면 미국에서는 연간 300만건 이상의 부동산이 차압되고 있고 40만명 이상의 주택 소유주가 경매로 주택을 처분해야 하는 상황에 놓여 있다. 또 주택 260만채가 모기지 연체로 차압전 부동산을 팔고 있는 실정이다. 대다수 주택 소유주들의 경우 모기지 페이먼트와 재산세 등 주택관련 지출이 전체 소득의 3분의1 이상을 차지하는 상황에서 배우자 중 한사람만 직장을 잃어도 모기지 페이먼트를 지불할 수 없는 상황에 처하게 된다. 그러나 최근 연방 모기지 공사인 프레디맥과 연방주택국(FHA) 등 정부 기관을 중심으로 주택 소유주의 포클로저를 방지하기 위한 구제 프로그램들을 선보이고 있다. 이들 구제 프로그램들을 소개한다.




소유주 납부 의지 있고
재정적 어려움이 일시적일 때
납부 연장-페이먼트 축소 등
구제책 이용할 수 있어

일반적으로 모기지 페이먼트를 두번 이상 납부하지 못하면 렌더로부터 포클로저의 첫 절차인 ‘Notice of Default’ 통보를 받는다. 3개월 이상 연체되면 실질적인 포클로저를 시작한다는 내용의 ‘Notice of Trustee Sale’ 통보를 받게 되며 이 통보가 나간 후 21일 안에 언제든지 경매를 통해 주택이 포클로저 당할 수 있다.
그러나 연방정부 모기지 공사인 프레디맥이나 패니매, 또는 연방 주택국이 직접 대출을 해주거나 보증을 해주는 모기지를 통해 집을 구입한 사람의 절반 정도는 포클로저 절차에 들어가기보다는 납부 연장이나 페이먼트 감소 등을 포함한 구제책을 제공받고 있다.
연방정부나 은행 등 렌더 입장에서도 주택 소유주가 납부 의지가 있고 재정적 어려움이 일시적인 것이라면 포클로저를 하는 것보다 훨씬 이득이기 때문이다. 통상적으로 주택이 포클로저 절차에 들어가게 되면 이자수익 감소, 포클로저에 따른 각종 법적 절차 경비로 렌더가 6만달러의 손해를 감수하기 때문이다.
또 이같은 구제책을 통해 주택 소유주는 집을 계속 소유할 수 있고 렌더도 포클로저 절차를 피할 수 있는 윈윈 전략이란 평가를 받고 있다. 실제로 조지 워싱턴 대학의 리처드 그린 교수와 프레디맥의 에이미 쿠루스 경제학자가 최근 공동발간한 보고서에 따르면 이같은 구제책을 제공받은 주택 소유주의 80%는 주택을 포클로저 당하지 않고 지속적으로 페이먼트를 납부하고 있는 것으로 나타났다. 또 저소득층의 경우도 이같은 비율은 68%에 달한다.
전문가들은 예상치 못한 경제적 상황으로 페이먼트를 내지 못하는 상황이 발생할 경우 렌더에게 상황을 솔직하게 설명하고 구제를 요구할 것을 조언하고 있다. 많은 주택 소유주들이 페이먼트를 납부하지 못하면 렌더의 독촉 전화나 편지를 무시하는 경우가 있는데 이는 절대로 현명한 방법은 아니다.
물론 렌더로부터 구제를 받기 위해서는 평소 페이먼트를 제때 납부하고 좋은 크레딧을 유지하는 것이 무엇보다도 중요하다.
현재 렌더가 주택 소유주에게 제공하는 구제책은 다섯 가지가 있다.
▲부분 구제
(Partial Reinstatement)
예를 들어 일시적인 재정적 어려움으로 주택 소유주가 모기지 페이먼트를 2∼3번 납부하지 못했다고 가정하자. 이럴 경우 렌더는 주택 소유주가 정기 월 페이먼트 납부를 다시 시작하고 체납된 모기지는 6개월이나 1년 안에 갚는 조건으로 포클로저 절차를 중단한다.
▲단기 유예
(Short-term Forbearance)
주택 소유주가 재정적 어려움을 극복할 때까지 정기 월 페이먼트를 최고 3개월까지 유예해 주거나 페이먼트 액수를 최고 6개월까지 낮춰준다. 유예기간이 끝나면 주택 소유주는 렌더와 사전에 합의한 새로운 페이먼트 스케줄에 따라 페이먼트를 납부한다.
▲장기 유예
(Long-term Forbearance)
단기 삭감과 비슷한 조건이지만 페이먼트를 유예 받거나 낮은 페이먼트를 지불하는 기간이 적게는 4개월에서 최고 12개월까지 받을 수 있다. 크레딧이 좋거나 페이먼트 역사가 좋은 고객에 한해서만 제공된다.
▲융자 변경 (Loan Modification)
모기지의 대출 조건 중 일부를 영구히 변경하는 것이다.
예를 들어 렌더가 이자율을 낮추거나 대출기간을 연장시키는 것 등을 포함할 수 있다. 대출기관 입장에서는 이자 수입이 소폭 감소하더라도 주택 소유주에게 약간의 혜택을 줄 경우 포클로저에 따른 시간과 경비를 절약할 수 있다는 확신을 가질 때 가능하다. 단 월 페이먼트를 줄일 경우 이자율이 소폭 상승하는 등 전체 대출 액수는 소폭이나마 증가할 수 있다.
▲정부기관 대납 (Partial Claims)
모기지를 직접 대출했거나 보증한 정부기관이 주택 소유주를 대신해 체납된 모기지 페이먼트를 대신 지불하는 경우가 있다. 그러나 물론 무상 지원은 아니다.
주택 소유주는 돈을 대출해준 정부기관에게 주택을 팔거나 모기지를 완납할 경우 빌려준 돈을 갚겠다는 내용의 약속 어음에 서명해야한다. 현재 프레디맥, 패니매와 FHA가 이같은 구제 프로그램을 운영하고 있다.


조환동 객원기자