신현근 (Simon Shin) Direct Capital Corp.

모기지 종류의 선택은 신청인의 재무 상태에 오랫동안 큰 영향을 미치게되므로 이를 위한 신청인의 신중한 검토가 필요합니다. 신청인의 현재 재무 상태와 앞으로의 재무 계획, 거주 계획 등에 따라 적합한 모기지가 달라지므로 여기에서는 신청인이 고려해야할 주요한 기준들을 살펴봅니다.

1. 다운 페이먼트
신청인이 부담할 수 있는 다운 페이먼트의 비율에 따라 선택하는 프로그램이 달라질 수 있습니다. 연방 주택국, 재향군인국 등 정부 기관이 보험이나 보증의 방법으로 융자기관의 대출금을 보호해주는 정부 모기지가 주택 금융 시장의 약 20%를 차지하며 나머지 80%의 모기지를 민간 모기지가 차지합니다. 신청인이 0%, 3%, 5% 등 낮은 다운 페이먼트만으로 집
을 구매하고자 하는 경우에는 일단 정부 모기지를 이용할 수 있는지 검토할 필요가 있습니다.

그러나 자격 요건이나 대출 금액 한도 등으로 인하여 정부 모기지를 이용할 수 없는 대부분의 경우나 정부 모기지의 조건이 오히려 불리한 경우에는 보통80% 이상의 대출에 대하여 민간 모기지 보험을 요구하는 민간 모기지를 이용하게 됩니다.

2. 소득 금액
변동 이자율 모기지의 초기 이자율이 고정 이자율 모기지의 이자율보다 보통 2∼3% 낮기 때문에 초기에 이자 부담을 절감 할 수 있을 뿐만 아니라 더 많은 모기지 금액에 대한 융자 승인을 받을 수 있습니다. 즉 모기지 신청인의 소득이 제한되어 있어서 고정 이자율 모기지를 이용할 경우에는 승인 받을 수 없는 모기지 금액을 변동 이자율 모기지를 이용하는 경우
에는 승인 받을 수도 있습니다. 융자 기관에서는 보통 두 가지 기준 비율을 사용하여 모기지 신청이 적정한지 여부를 심사합니다. 월 주택비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 주택비용 비율이라 부르며 이 비율이 보통 28%를 넘지 않아야 합니다.

월 주택비용과 장기 월 채무 납입금을 합한 월 고정 비용을 월 소득 금액으로 나눈 비율을 총 비용 비율 또는 부채 비율이라 부르며 이 비율이 보통 36%를 넘지 않아야 합니다. 같은 기준 비율을 적용하더라도 기준 이자율이 달라짐에 따라 융자 가능 금액이 크게 달라집니다. 그러므로 앞으로의 소득 전망이 좋아서 큰 주택을 구입하더라도 무리가 없는 분이 최대
한의 금액을 융자받기 위해서는 기준 이자율이 낮은 변동 이자율을 택하는 것이 합리적입니다. 현재의 소득 금액에 비추어 현실적으로 월 납입금이 부담스러운 분은10년 등 일정한 기간 동안에 이자만 내는 모기지나 최저 납입금 모기지를 고려할 수도 있습니다.

3. 주택 보유 예정 기간
신청인이 앞으로 그 집에 얼마나 거주할 예정인가에 따라 모기지의 선택이 영향을 받게됩니다. 대부분의 주택 소유자가 같은 주택을 보통 5년에서 7년 정도 보유합니다. 변동 이자율 모기지에는 보통 이자율 조정 한도가 있으므로 이를 적용해서 주택 보유 예정 기간 동안의 이자율 변동 추이를 미리 예측해보고 이를 고정이자율 모기지의 이자율과 비교하는 것이 중
요합니다.

초기 이자율 고정 기간이 6개월, 1년 등인 전통적인 변동 이자율 모기지 이외에도 처음 3년, 5년, 7년, 10년 등 장기간 동안 이자율을 고정해 주고 이 초기 이자율 고정 기간이 지난 다음부터 6개월이나 1년마다 주기적으로 이자율이 변동하는 절충형 변동 이자율 모기지도 있으므로 보유 예정 기간을 어느 정도 합리적으로 예측할 수 있다면 가장 이자율이 높은 30년 고정 이자율 모기지의 이자율 보다 현저히 낮은 이자율을 얻으면서도 이자율 변동의 위험에서 벗어날 수도 있습니다.

일반적으로 주택 보유 예정 기간이 긴 경우에는 고정 이자율 모기지를 우선적으로 고려할 필요가 있으며, 비교적 짧은 경우에는 변동 이자율 모기지의 유리한 점을 잘 활용할 수 있습니다.

4. 위험 부담에 대한 태도
신청인이 위험 부담에 대하여 어떤 태도를 가지고 있는가에 따라 모기지의 선택이 달라질 수 있습니다. 예를 들어 신청인이 낙천적인 성격인 경우에는 다른 조건이 적합하다면 변동이자율 모기지를 선택하는데 큰 어려움이 없을 것이나, 신청인이 걱정이 많은 사람인 경우에는 설사 다른 조건이 유리하더라도 변동 이자율 모기지를 피해야할 것입니다. 고정 이자
율 모기지는 이자율이 고정되어 있기 때문에 월불입액이 안정적이고, 신청인이 예산을 세우는 데 어려움이 없습니다.

5. 시장 이자율의 역사적 변동 추이
역사적인 이자율 변동 추이에 비추어 요즈음처럼 시장 이자율이 사상 최저 수준에 머물러 있는 경우에는 특별한 사유가 없는 한 고정 이자율 모기지가 많은 경우에 적합할 것입니다. 그러나 시장 이자율이 상대적으로 높은 수준에 머물러 있어서 앞으로 지금보다 훨씬 낮은 수준으로 떨어질 것으로 예상되는 시기에는 변동 이자율 모기지를 고려하는 것이 좋습니다.