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[한국 부동산 소식] 1가구 3주택 양도세 절세방안

2004-12-25 (토)

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*양도소득세 계산방법*

[양도가액-(취득가액+필요경비)-장기보유특별공제(10~50%)-양도소득에 관한 기본공제(250만원)] : 이 계산에서 보유기간별로 기본세율이 다르게 적용하여 최종 양도소득세확정 이후 주민세를 양도소득 확정액의 10%를 합산한다.

- 양도소득세 중과대상 -
1가구 3주택이상 보유자에 관하여 양도소득세(이하, 양도세)중과제도가 2005년 1월1일부터 실시됩니다. 따라서 다주택보유자는 2004년이 가기전에 주택을 처분하여야 양도세 60%중과를 피할 수 있습니다. 문제는 올해가 얼마 남지 않았다는 것입니다. 결국은 다주택보유자는
계속 보유하면서 세금 부담을 줄일 수 있는 방법을 생각하여야만 하는 처지입니다.

일단 3주택이상의 보유자는 주택을 팔았을 때 보유기간에 상관없이 이익금 60%정도의 양도소득세율을 적용 받을 수밖에 없고 장기보유 특별공제의 혜택도 없게되는 것입니다. 예를 들자면, 양도차익 1억원을 남기고 집을 팔 경우 60%의 양도세율인 6,000만원과 주민세 10%
인 600만원을 포함 6,600만원의 세금을 납부하여야 하는 것이므로 아주 큰 부담인 것입니다.

이 제도의 적용대상은 수도권(서울,인천,경기)과 광역시(군,읍,면지역은 제외)에 있는 주택이나, 지방에 있더라도 기준시가 3억원이상의 주택은 이 제도에 포함됩니다. 또한 ①임대사업용 주택 ②조세특례 제한법에 적용되는 양도세 감면주택 ③5년 미만의 상속주택(공동상속일
경우 지문이 제일 많은 사람을 1주택으로 한다.) ④소형주택(20003년 12월31일 이전에 취득한 전용면적18평 미만)으로 당시 기준시가가 4,000만원 이하인 주택 등도 이번의 양도세 중과에서 제외됩니다.

-절세방안-
3주택을 가진 사람이 양도세를 줄이려면 양도차익이 가장 적은 주택부터 파는 것이 가장 중요하다고 보며, 2번째 주택 마저도 팔 경우에는 일반적인 양도세율(9~35%)를 적용받게 되므로 반드시 이익이 적게 난 주택부터 팔 것을 권유하는 것입니다.

이렇게되면 대부분의 보유자들이 아파트보다 다가구주택 또는 상가주택을 먼저 팔게될 것이므로 이런 부동산 상품들이 부동산 유통시장에 대거 매물로 나오게 될 것임을 쉽게 짐작 할 수 있는 것입니다. 따라서 국내 부동산을 투자하고자 하는 해외동포들은 이런 사정도 눈여
겨봐야 합니다. 또한 다가구주택을 팔 경우에도 주의 할 점은 하나의 건물이지만 그 건물안에 주택이 여러 채 있으므로 이 건물 전체를 한사람에게 팔면 하나의 주택으로 간주하게되고 여러 사람에게 나누어서 팔게되면 각각의 주택수로 산정돼 엄청난 양도세 부담이 있으므로 반드시 한사람의 매수 희망자에게 팔아야 할 것입니다.

이번 제도의 큰 특징은 땅이나 상가나 오피스빌딩 등의 부동산은 해당사항이 없고 단순히 주택과다보유자(집 부자)에 대한 세금의 부담감을 줘서 주택에 대한 부동산투기를 통한 재산증식행위를 어느 정도 차단하여 주택가격안정과 부동산거래활성화가 목적임을 드러내놓고 있다는 것입니다.

그러므로 혹시, 건물은 갖고있으되 주택과 상가로 이루어진 건물을 보유하고 있다면 주택부분을 과감히 줄여서 상가로 용도전환을 하게 되면 세금절약의 방편으로 활용할 수도 있고, 또한 주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔이 있는데 주거용 오피스텔을 보유하고 임대를 주었다면 하루빨리 업무용 오피스텔로 임대를 놔야할 것입니다.

- 조세특례제한법 적용아파트 -

이 법은 1997년 IMF(국제통화기금체재) 외환위기이후 극심한 경제난으로 인하여 당시에 건설업계가 줄줄히 도산되고, 부동산시장이 괴멸(?)되는 시점에서 아파트의 분양시장도 찬바람이 불때 아파트시장을 살리기 위하여, 정부에서 만들어진 법이며, 이 법에 해당되는 아파트는 양도세 중과정책에서 제외됩니다.

대상아파트로는 ① 1998년 5월22일에서 1999년 6월20일에 분양받은 아파트(고가아파트는 제외) ② 1999년 7월1일에서 1999년 12월31일이전에 분양받은 국민주택(전용면적 25.7평:통상33평형)아파트 ③ 2000년 11월1일에서 2001년 5월22일에 분양받은 지방의 국민주택규모아파트 ④ 2001년 5월23일에서 2002년 12월31일에 분양받은 고가 및 호화주댁 제외의 모든 주택 ⑤ 2003년 1월1일에서 2003년 6월30일에 분양된 수도권과 5개신도시(분당,평촌,산본,일산,중동)를 제외한 전국의 고가주택을 제외한 모든 주택이 이 대상에서 제외를 받게됨을 염두에 두어야 할입니다. 아시다시피 정부의 이번 부동산 양도세에 관한 조치는 그간 탈도 많고 말도 많았었습니다.

하지만 말잘듣는(?)순박한 우리국민들은 정부의 이런 정책에서도 그저 순응하는 그런 자세를 보여야할지 아니면 이번의 조치가 과연 국가경제와 국민의 재산권보호차원에서 새롭게 해석하고 조세정책에 대한 깊은 우려를 가져야할지 답답할 따름입니다.

필자는 다시 한번 정부의 1가구3주택양도세 중과방침에 대하여 대단히 유감스럽고 이 시점에서 이번 조치에 해당되는 주택보유자들의 가능한 방법을 종합적으로 영구하여 절세할 수 있는 모든 지혜를 찾도록 하는 수밖에 없음을 말씀드리게됨을 송구스럽게 생각합니다.

--Real Estate Consultant 한주희 (Jeffrey HAN) : consulod@empal.com
Tel : 82-2-554-6040 , 82-16-303-5949