신현근 Direct Capital Corp.
변동 이자율 모기지(Adjustable-Rate Mortgage)에서는 모기지에 적용되는 이자율이 시장 상태에 따라서 주기적으로 변하며 이에 따른 원금과 이자의 변화를 반영하기 위하여 월 불입금도 주기적으로 변하는 것이 일반적입니다. 이러한 특성 때문에 아래 사항들을 특히 유의하여야 합니다.
1. 재정 지수: 융자 기관은 프로그램에 따라 다양한 종류의 재정 지수(Index)를 사용하며 이 지수의 종류는 약속어음에 명시됩니다. 융자 기관은 이자율 조정 때에 이 재정 지수에 다음에 설명하는 마진(Margin)을 합하여 완전 지수화 이자율(Fully Indexed Rate)을 결정합니다.
융자 기관은 이 이자율 조정 한도의 제한이 따르지 않으면 완전 지수화 이자율을 다음 기간의 이자율로 결정합니다. 이 재정 지수가 시장 상황에 따라 계속 변하므로 모기지에 적용되는 이자율이 이에 따라 조정 기간마다 변하게 되는 것입니다. 대표적인 재정 지수는 재무부 증권 지수, 정기 예금 지수, 11 지구 자금 차용 비용 지수, 은행 우대 금리, 런던 은행간 차
입 금리 등입니다.
2. 마진: 마진(Margin)은 융자기관이 변동 이자율 모기지의 다음 기간에 적용될 이자율을 결정하기 위하여 재정지수에 합하는 백분율입니다. 융자기관은 사용하는 재정지수에 따라 다르지만 보통 2 -3 %의 마진을 부과합니다. 이처럼 마진은 융자 기관이나 사용되는 재정 지수에 따라 각각 다를 수 있으나 대출 때에 결정되며, 일단 결정된 마진은 모기지의 전
기간 동안 변하지 않습니다.
3. 초기 이자율과 초기 이자율 고정 기간: 변동 이자율 모기지에서 사용되는 초기 이자율은 최초 조정 기일까지만 적용되며, 이 초기 이자율이 적용되는 초기 이자율 고정 기간은 1, 3, 6, 12개월 등 짧은 기간이거나 2, 3, 5, 7, 10년 등 장기간일 수도 있습니다.
융자 기관은 초기 이자율을 사용하여 초기 월 불입금을 결정합니다. 융자 기관이 제시하는 초기 이자율이 현재의 재정 지수에 마진을 합한 완전 지수화 이자율인지, 아니면 인위적으로 낮게 책정된 할인 이자율인지를 구별하는 것이 매우 중요합니다. 최초 이자율이 할인 이자율인 경우에는 재정 지수가 변하지 않는다 하더라도 최초 조정 기일에 완전 지수화 이자
율로 바뀌게 되어 큰 폭으로 이자율이 오르게 될 것임을 확실히 알아야 합니다.
4. 정기적 이자율 조정 기간: 초기 고정 기간 이후부터 고정된 간격으로 이자율을 조정하게 됩니다. 이 정기적 조정 기간은 1개월, 3 개월 , 6개월, 1년, 3년 등으로 다양합니다. 어떤 프로그램에서는 월 불입금을 조정하지 않은채 이자율만 조정하는 경우도 있습니다. 이자율은 매월 조정되는데 월 불입금은 1년에 한 번만 조정되는 프로그램을 이러한 예로 볼 수 있으며 이러한 경우에는 이자율 조정 기간과 월 불입금 조정 기간이 서로 다르게 됨을 이해해야 합니다.
5. 이자율 조정 한도: 보통의 변동 이자율 모기지는 차입인과 융자 기관을 급격한 이자율 변동으로부터 보호하는 제도를 가지고 있습니다. 이를 이자율 조정 한도라고 부르며 이는 이자율이 상하로 얼마까지 조정될 수 있는지를 규정합니다. 이 이자율 조정 한도는 최초 조정 한도, 주기적 조정 한도와 전 기간 조정 한도로 세분할 수 있습니다.
최초 조정 한도는 최초 이자율 조정 때에 증가하거나 감소하는 이자율의 변동폭을 제한하며, 주기적 한도는 두 번째 조정 때부터 매 회의 변동폭을 제한하며, 전기간 한도는 융자 전기간 동안의 변동폭을 제한합니다.
6. 월 불입금 조정 한도와 역상각: 이자율 조정 한도와 비슷해 보이지만 엄격히 구별해야 할 것이 월 불입금 조정 한도(Payment Cap)입니다.
이는1년에 한번 조정되는 월 불입금의 조정 한도를 말하며 보통 지난 1년 동안에 적용된 월불입금보다 7.5%를 초과하여 인상되지 않도록 제한합니다. 이러한 프로그램에서는 인위적으로 낮게 책정된 초기 이자율을 기초로 책정된 초기 월 불입금과 낮은 월 불입금 조정 한도 등을 원인으로 월 불입금이 발생한 이자보다 적은 경우가 발생할 수 있으며 이 때에는 부족한 이자 금액이 모기지 원금에 추가되는 역상각이 발생할 수 있음을 알아야 합니다.
융자 신청인은 초기 이자율 고정 기간에만 적용되는 1.00%, 1.25%, 1.50, 1.95% 등의 할인 이자율을 지나치게 강조하거나 이를 기초로 인위적으로 낮게 책정된 월 불입금만을 지나치게 강조하는 프로그램을 권유받는 경우에는 이러한 프로그램이 가지는 낮은 최저 월 불입금과 월 불입금의 다양한 선택 가능성 등 좋은 점과 함께 이자율의 급격한 상승이나 역상각의 가능성 등 잠재적인 위험에 대하여도 충분히 고려하여야 할 것입니다.
