그동안 주택구입을 망설여 왔다면 더 늦기 전에 연말연시 주택시장을 노려보자. 추수감사절부터 신년 연휴 직후 수퍼볼 선데이까지 이어지는 연말연시는 주택구입에 있어 연중 최적의 시기라 할 수 있다. 그 이유는 무엇인지, 어떻게 하면 바이어가 보다 유리한 입장에서, 제대로 주택을 구입할 수 있을지 알아본다.

일반적으로 11월말부터 1월초까지는 부동산 업계의 주택 거래가 한산한 시기다. 연말연시 연휴로 들뜬 분위기 때문에 주택을 시장에 매물로 내놓았던 셀러들조차 일시적으로 매물을 거둬드렸다가 연휴가 지난 뒤에 다시 매물로 내놓는 경우가 많기 때문이다.

하지만 이 시기에 주택을 매물로 내놓은 셀러들이라면 가능한 빨리 주택을 팔아야 할만한 사정이 있지 않을까 짐작해볼 수 있다.또한 주택시장에 두 팔 걷고 공격적으로 나서는 바이어들도 줄어들었기 때문에 주택구입 경쟁도 상대적으로 낮아졌다는 것을 의미한다.

따라서 이 시기에는 주택매매 거래시 바이어가 다소 유리한 입장을 취할 수도 있어 결국 연중 최적의 주택구입 시기로 볼 수 있는 것이다. 한 마디로 바이어들에게는 `프라임 타임’인 셈이다.

■주택 구입 준비
그렇다면 연말연시를 즈음한 주택구입 준비는 어떻게 해야 좋을까?
반드시 연말연시가 아니더라도 사전에 주택 모기지 융자 승인을 받아두는 것이 여러모로 유리하다. 또한 이보다 앞서 개인 신용기록 확인이 되어야 한다.

신용기록 중 잘못된 내용은 곧바로 수정을 요청해야 하며 바로 잡은 뒤 모기지 신청을 해야 불이익을 최소화 할 수 있다. 이때 모기지 융자 사전 승인은 공인된 주택 모기지 융자기관으로부터 반드시 서면 확인 받아 두는 것이 현명하다. `당신의 주택 모기지 융자가 사전 승인됐습니다’라고 적힌 우편 홍보 전단지나 융자기관의 구두 약속만 믿어서는 낭패 볼 수 있다. 이는 개인의 신용기록 조회 없이 고객 유치를 위한 차원인 만큼 서면 확인서 발급이 권장된다.

신용기록은 www.MyFico.com 등 웹사이트에서 14달러95센트의 수수료를 지불하면 인터넷으로 즉시 기록을 확인할 수 있다. Fico 기록과 더불어 대표적인 3개 신용조사기관 기록을 함께 조회하길 원한다면 수수료 29달러 정도가 부과된다.

■오퍼 제시
주택 모기지 융자 사전 승인을 받았다면 본격적으로 주택매물을 둘러본다. 바이어에 따라 며칠만에 마음에 드는 집을 발견할 수도 있지만 몇 주에서 몇 달까지 시간이 걸릴 수도 있다는 점을 잊지 말도록.

맘에 드는 주택을 발견하면 서면으로 셀러에게 구입 의향서, 일명 오퍼(Offer)를 제출하게 된다. 주택 구입을 도와주는 바이어측 에이전트가 있다면 오퍼 서류 작성에 있어 다음의 주요 사항을 고려해 줄 것을 요청한다.

①CMA 재산출
셀러가 요청한 매매희망 가격은 주택매물을 시장에 내놓을 당시 셀러측 에이전트가 CMA를 기준으로 산출한 가격을 근거로 한다. CMA란 최근 인근지역에서 거래된 비슷한 크기와 조건의 실제 주택 매매 가격을 기준으로 매물의 적정 거래 가격 산출 방법이다.

하지만 주택이 시장에 매물로 나온 뒤에 어느 정도 시간이 흘렀는지에 따라 여러 가지 상황이 바뀌었을 수도 있기 때문에 CMA 가격을 다시 산출하는 것이 바람직하다.

이는 주택구입에 있어 가장 중요한 부분이 되는 적정가에 구입했는지 여부를 판가름하는 중요한 잣대가 되기 때문이다. 따라서 셀러측 에이전트가 산정한 거래 가격에 의존하기보다는 바이어측 에이전트에게도 CMA 재산출을 요청하도록 한다.

흔히 오퍼(Offer)라고 부르는 매매 동의서(Sales Agreement)에는 바이어가 지불하고자 하는 매매 희망 가격을 표시하도록 되어 있다. 이때 제시 가격을 너무 낮추려고만 하지 말고 협상 가능한 범위 내에서 약간의 여유를 두고 현실적인 가격을 제시해야 한다.

일부 바이어들은 제시된 가격의 최소 5% 내지 10% 이하로 가격을 낮춰 제시해야 한다고 생각하기도 하지만 이는 그다지 현명한 방법이 아니다. 오히려 급매를 원하는 셀러라면 매매희망 가격 그대로 바이어가 제시할 경우 매매계약이 훨씬 수월하고 신속히 이뤄질 수 있는 가능성이 높아진다.

②예치금은 적정선에서
바이어가 셀러에게 매매 동의서를 제출할 때에는 일반적으로 예치금(Good Faith Deposit)을 함께 지불한다. 하지만 이는 법적인 의무 규정사항은 아니고 관례적으로 행해지는 일이다. 어떠한 계약이나 동의서든 가장 중요한 것은 바로 바이어와 셀러 쌍방의 서명이다.

예치금은 바이어가 해당 주택 매물의 구입을 그만큼 적극적이고 진지하게 원하고 있다는 의사를 셀러에게 표현하는 것이기 때문에 예치금이 많을수록 성공적인 주택매매 클로징 확률이 높아지는 것은 사실이다.

그렇다고 무작정 많은 액수의 계약금을 지불할 필요는 없으며 보통 500달러에서 1,000달러 안팎에서 지불하면 된다. 매매 조건이 쌍방간에 제대로 합의되지 않아 계약이 성사되지 않을 가능성도 배제할 수 없기 때문에 굳이 고액의 예치금을 지불하지 않아도 된다.

셀러와 바이어가 서로 거래 조건에 합의하면 주택매매 계약서(Residential Contract)를 정식 작성하게 되고 이때 필요한 다운페이먼트를 준비하면 된다.

③모기지와 감정가
현명한 주택 바이어라면 주택 모기지 융자 사전 승인 확인서를 서면으로 받았다 하더라도 또 다른 모기지 융자기관을 통해 더 저렴한 모기지 상품이 있는지 계속 살펴봐야 할 것이다.사전 융자 승인을 받은 경우 주택 감정가가 모지기 융자 승인 심사 때 적용했던 것과 동일한 수준인지 여부도 확인해야 한다.

만약 감정가가 낮다면 바이어는 (1)현금 다운페이먼트를 늘리거나 (2)거래가격 재협상 또는 (3)주택구입을 취소하고 계약금을 환불받는 방법 중 하나를 선택하는 것이 좋다.

④주택 감정은 필수
셀러는 주택에 관련된 모든 내부 사항을 서면으로 공개해야 한다. 주택에 결함이 있다면 거래 가격에도 영향을 미치기 때문에 이는 상당히 중요한 부분이다.

주택에 하자가 있는지 확인하는 방법으로는 전문가로부터 주택 감정을 받는 것이다. 이때에도 셀러가 고용한 주택감정사에게 의존하기보다는 바이어가 직접 고용한 주택 감정사에게 맡기도록 한다. 때로 셀러조차 모르는 주택의 결함이 발견될 수도 있다.

전문가의 주택 감정이 진행되는 동안 바이어는 가능한 현장에 함께 동행하는 것이 좋으며 결함이 발견되면 문제를 어떻게 처리할지도 상의한다.미 주택 감정학회(ASHI) 회원으로 최소 250여건 이상의 주택 감정 경력이 있고 정식 자격증 소지자로 재교육도 성실히 이수했다면 믿을만한 주택 감정사라 할 수 있다. ASHI는 웹사이트(www.ashi.com) 또는 800-743-2722로 문의할 수 있다.

이외에도 터마이트, 해충박멸, 라돈 가스 유출 여부, 에너지 효율성, 건물국 규정 준수 여부, 지붕, 플러밍, 전기배선 등에 관한 문제도 상세히 살펴봐야 한다.

⑤중재인 활용
때로 셀러와 바이어 사이에 의견 조절이 어려워질 수도 있다. 만약의 경우를 대비, 계약서에는 문제가 발생하면 중재인을 통해 협상한다는 문구를 포함시켜두는 것도 권장된다.

중재인은 보통 `Mediator’와 `Arbitrator’로 구분된다. Arbitrator는 최종 결정권이 배심원에게 맡겨지며 셀러와 바이어는 결정된 사항을 반드시 수용해야 하는 구속력이 있는 반면, Mediator는 양측이 서면으로 계약하지 않은 이상 구속력은 없는 것이 차이다.


<이정은 기자> juliannelee@koreatimes.com