오늘 하루 이 창 열지 않음

[유동일의 부동산 투자신탁 ] ‘섹터별 리츠 수익율 분석’

2004-10-30 (토)

크게 작게

유동일 매스뮤추얼 재정그룹 투자 자문가

투자 현황 분석
10월 후반기에 접어들면서 10년 만기 연방채권의 수익율이 4%대 밑으로 떨어짐과 동시에 상대적으로 부동산 투자신탁의 투자 메리트가 커지고 있습니다.

미국의 경제가 소프트 패치라고 하는 일시적 경기 후퇴 현상에서 완연히 회복되고 있지 못함에 따라, 채권 수익률은 지속적인 하향 추세를 보이고 있습니다. 작년대비 80%의 가격 상승을 보이고 있는 국제 유가의 고공행진이 미국의 경제 성장을 붙잡고 있는 주요 원인으로 평가되고 있으며, 앞으로도 당분간 이러한 추세는 지속되리라고 예상되고 있습니다.

지난 2분기 3.3%의 성장을 보였던 국내 총생산, GDP(Gross Domestic Product) 성장률은 3분기에 4.3% 대의 성장이 예상되고 있으나, 향후의 경제 성장은 국제 유가의 향방에 크게 영향을 받을 것으로 예상되기 때문에 유가 동향에 대한 투자가들의 많은 관심이 요구됩니다.

음식과 에너지를 제외한 코어 소비자 물가지수도 현재까지는 작년대비 2% 높은 수준을 보임으로써 금리 인상에 대한 시장의 충격을 최소화하며 긍정적으로 작용하고 있으나, 에너지 가격의 상승이 물가 상승으로 전이될 경우 예상보다 빠른 금리의 인상도 배제할 수는 없습니다.

섹터별 리츠 수익률 분석
전미 부동산 투자신탁 협회의 발표에 따르면, 3분기를 마감한 리츠의 총 투자 수익률은 연초대비 14.19%를 기록했습니다. 이러한 높은 투자 수익률은 앞서 말씀드린 것과 같이 하향 추세를 보이고 있는 낮은 채권 수익률을 배경으로 하고 있습니다. 법적으로 리츠는 비즈니스 이익의90% 이상을 배당금으로 주주들에게 분배하여야 합니다.

그래서 리츠는 전통적으로 채권과 더불어 정기적인 수입(Income)을 필요로 하는 투자가들에게 좋은 투자 수단으로서의 역할을 담당해 왔습니다. 비록 현재의 리츠 배당 수익률이 2000-02년도의 7~8% 대에는 미치지 못하지만, 현재 5%대의 배당수익률은 3.97%의 10년 만기 연방 채권 수익률과 비교해 볼 때 투자가들에게 더욱 높은 고정 수입을 제공하고 있습니다. 뿐만 아니라 리츠 투자는 지난 5년간 연평균 17.4%, 10년간 연평균 13%의 높은 투자 수익률로 다른 투자 옵션 대비 매우 좋은 투자 성과를 보여왔습니다.

지난 칼럼에서도 다루었듯이 리츠의 총 수익률은 배당금 수익(Dividend)과 주가 상승을 통한 자본 이익(Capital Gain)으로 구성되며, 배당금은 투자가들에게 고정 수입(Fixed Income)을 제공해 주는 역할을 담당하고, 침체 장에서도 시장의 변동에 대한 위험을 낮추면서 투자가들의 포트포리오에 안정성을 제공해 주고 있습니다.

9월말까지 올해의 섹터별 리츠 수익률에서는 지난해에 이어 가장 강세를 보이고 있는 소매 부문이 20.31%의 수익률로서 가장 좋은 투자수익률을 보이고 있습니다. 소매 부문의 세부 부문으로는 지역몰(Regional Malls) 리츠가 23.30%의 수익률로 모든 세부 부문에 있어서 가장 좋은 성과를 보이고 있으며, 단독 상가(Free-standing) 리츠는 18.52%, 쇼핑센터(Shopping Centers) 리츠는 17.41%의 수익률을 기록하며 소매 부문의 모든 세부 부문이 상위를 차지하고 있습니다.

지난해 가장 낮은 수익을 기록했던 주거용 리츠 부문은 13.05%의 수익율을 기록하며 다른 부문에 비해 높은 성장성을 보이고 있습니다. 세부 부문으로는 아파트(Apartments) 리츠가 14.04%의 수익률을 보이고 있으나, 조립식 주택(Manufactured Homes) 리츠는 0.8%의 수익률로서 가장 낮은 수익률을 기록하고 있습니다. 오피스(Office) 리츠를 포함한 산업 리츠 부문은 완만한 미국의 경제 성장으로 인해 수익률 상승에 제한을 보이고 있습니다.

부동산 펀드 투자 자금 흐름
Merrill Lynch사의 보고서에 따르면, 10월 20일 기준 부동산 펀드내의 투자 자금은 총 370억달러로, 올 한해동안 부동산 펀드로 유입된 투자 자금은 총 45억1,000만달러에 달하고 있습니다. 이는 2003년도 말의 274억3,100만달러에서 34.88%가 증가한 규모이며, 2002년도 말
에는 152억7,500만달러, 2001년도 말에는 114억4,900만달러를 기록했었습니다.