신현근(Simon Shin)Direct Capital Corp.
모기지 대출 잔액의 전부 또는 일부를 당초의 상환 계획보다 빨리 지불하는 경우에 융자기관이 대출자에게 부과하는 벌금을 선납 위약금 (Prepayment Penalty)이라 부릅니다. 정부 기관인 연방 주택국(FHA)이나 재향군인국(VA) 등 정부 기관이 보험이나 보증의 방법으로 융자기관의 대출금을 보호해주는 정부 모기지(Government Loans)의 경우에는 융자 기관이 선납 위약금을 부과할 수 없습니다.
차입인은 융자를 신청할 때뿐만 아니라 클로징 때에도 자기의 모기지에 위약금 조항이 들어있는지 여부와 위약금 조항이 있는 경우에는 그 구체적
인 내용이 어떤 것인지를 알기 위하여 다음 사항들을 반드시 확인하여야 합니다.
1. 위약금의 규모와 허용 여부
위약금은 보통 선납 금액이나 일정 비율 초과 선납 금액 등에 대한 일정 퍼센트나 일정 개월분의 이자 등으로 표시합니다. 이 위약금의 규모는 융자 기관마다 다를 뿐만 아니라, 프로그램에 따라 또는 같은 프로그램에서도 차입인의 선택에 따라 달라질 수 있습니다.
차입인은 위약금 조항을 선택하는 경우에 보통 낮은 이자율이나 수수료 등의 혜택을 받을 수 있으므로 이러한 혜택과 위약금을 지불할 위험을 비교하여 신중한 결정을 하여야 할 것입니다.
뉴욕주의 인가를 받은 융자기관은 고정 이자율 모기지와 융자 후 처음 5년의 기간 동안은 이자율이 변동되지 않는 조건의 변형 변동 이자율 모기지에 대해서만 예외적으로 위약금을 부과할 수 있으며 또한 융자 후 첫 일년 이내에 선납이 이루어지는 경우에 대해서만 선납 위약금을 부과할 수 있습니다.
연방 정부의 인가를 받은 융자기관 (Federally Chartered Lenders)에 대하여는 각 주가 부과하는 규제가 적용되지 않습니다. 이처럼 융자기관에 따라 규제가 다를 뿐만이 아니라 융자기관의 정책에 따라 선납 위약금의 내용이 다양하므로 차입인은 자기가 선택한 프로그램에 대하여 충분히 이해해야 합니다.
2. 일부 선납의 경우의 위약금 여부
융자 기관에 따라서는 위약금이 적용되는 기간 중 어느 12개월 동안에 당초 대출 금액의 20% 까지는 위약금 없이 선납할 수 있도록 하지만, 어떤 융자 기관은 소액의 선납에 대하여도 위약금을 부과합니다. 융자기관이 특정 금액이나 특정 비율의 일부 선납을 위약금 없이 허용하는 경우에도 이를 매분기마다 허용하기도 하지만 일년에 한 번만 허용하기도 합니다.
3. 주택을 매각하는 경우의 위약금 여부
많은 융자기관이 재융자의 경우에는 위약금을 부과하지만, 주택을 차입인과 무관한 제삼자에게 매각하는 경우에는 위약금을 면제합니다.
4. 위약금이 적용되는 기간
주택의 모기지에 부과되는 위약금은 1년, 2년, 3년 또는 5년 등 다양한 기간 동안 적용됩니다. 그러나 뉴욕주의 인가를 받은 융자기관이 적용하는 위약금은 1년의 기간을 초과하여 적용할 수 없습니다.
5. 위약금의 감소 여부
위약금이 적용되는 기간 내내 같은 비율의 위약금이 적용되는 경우와 기간이 지남에 따라 위약금의 비율이 감소하는 경우가 있습니다.
6. 위약금과 재융자 차입인이 시장 이자율의 급격한 하락, 현금 추가 대출의 필요성, 신용의 회복 등으로 재융자를 하고 싶은데도 현재의 모기지에 규정되어 있는 선납 위약금 때문에 망설이는 경우가 있습니다.
이 경우에는 우선 선납 위약금 조항의 내용을 파악하여 위약금이 적용되지 않는 시기까지 기다릴 수 있는지, 위약금을 지불하더라도 재융자를 하는 것이 유리한지 등을 검토할 필요가 있습니다. 또한 현재의 융자기관이 기존의 모기지 차입인에게 위약금 조항이 없는 다른 융자 프로그램으로의 전환을 허용하는지를 문의할 필요가 있습니다.
만약 차입인이 소액의 수수료만 지불하고 이러한 전환을 할 수 있다면 다른 조건이 마땅치 않더라도 일단 같은 융자 기관에서 프로그램을 전환하는 것이 좋습니다. 이러한 전환이 이루어진 후에 차입인이 위약금을 지불하지 않고 다른 융자기관에서 당초에 원하던 조건의 재융자를 할 수 있기 때문입니다.
