신현근(Simon Shin), Direct Capital Corp.
민간 모기지 보험(Private Mortgage Insurance, PMI)은 보통 주택 가치의 80% 이상을 대출한 융자 기관이 모기지가 채무불이행 상태에 빠져 주택을 처분해 대출금을 회수해야할 처지에 빠지는 경우 민간 보험회사가 융자기관에게 이로 인한 손실을 일정한 범위 안에서 보전해주는 보험입니다.
차입인이 5%나 3% 등 20% 미만의 낮은 다운 페이먼트만으로 집을 구매하고자 하는 경우에 정부 모기지를 이용할 수도 있으나 자격 요건이나 대출 금액 한도 등으로 인하여 이를 이용할 수 없는 대부분의 경우에 민간 모기지 보험을 요구하는 민간 모기지를 이용할 수 있습니다. 여기에서는 민간 모기지 보험이 주는 혜택과 함께 이에 대한 바른 관리를 위하여 차입인이 알고 있어야할 사항을 살펴봅니다.
1. 보험의 혜택
처음 집을 구입하는 차입인이 20%의 다운 페이먼트를 마련하기까지 기다리지 않고 내집 마련의 꿈을 앞당길 수 있게 하며 이미 집을 가진 차입인이 더 크고 비싼 집으로 이사할 수 있게 합니다. 또한 차입인이 가진 돈 모두를 주택 구입에 사용하지 않고 투자, 채무 변제, 주택 개수, 비상시 대비 등의 목적으로 현금을 유보할 수 있도록 합니다. 민간 모기지 보험은 주택 구입 때뿐만 아니라 감정 가격의 80% 이상을 융자 금액으로 하는 재융자 때에도 이용됩니다.
2. 보험의 주선
융자 기관이 보험을 주선하기 때문에 직접 차입인이 보험회사와 거래할 수 없습니다. 그러나 차입인은 융자를 신청할 때에 모기지 보험과 관련하여 차입인에게 어떤 선택권이 있는지 알아보고 그 범위 안에서 자신의 의사를 반영시킬 수는 있습니다. 보험회사는 융자기관의 대출 심사와 별개로 보험을 받아들일 것인지 여부를 스스로의 심사 기준에 따라 결정합니
다. 보험료는 차입인이 부담하지만 보험 수혜자는 융자기관이 됩니다. 융자기관의 대출 승인은 민간 모기지 보험의 승인 및 가입을 조건으로 합니다.
3. 보험료 지불 방법
여러 가지 지불 방법이 있으나 보통 첫번째 해의 보험료를 클로징 때 지불하고 모기지 월불입금의 일부로 두 번째 해부터 연 갱신 보험료를 분할 납부하는 연별 지불 방식(Annual Premiums)이 보통입니다. 1년분의 보험료를 클로징 때 한꺼번에 지불하는 것이 부담스러운 차입인은 클로징 때 1 개월 분의 보험료만을 부담하고 매월 보험료를 모기지 월불입금의 일부로 납부하는 월별 지불 방식(Monthly Premiums)을 택할 수도 있으나 보험료가 연별 지불 방식보다 약간 높습니다. 이와 달리 일회로 전액의 보험료를 납부하는 일괄 납부 방식(Single Premiums)이 있으며 이 경우에는 보험료를 대출금의 일부로 포함시키는 것이 보통이므로 클로징 때 자금 부담이 줄어듭니다.
4. 보험의 취소와 차입인의 권리
많은 융자 기관이 차입인이 좋은 신용 기록을 최소한 2년 정도 유지하고 주택의 가치가 최소한 당초의 가치를 유지하며 주택의 가치에서 모기지 잔액을 차감한 순 주택 자산(Home Equity)이 주택 가치의 20% 에 달한 경우에 민간 모기지 보험을 취소할 수 있도록 허용합니다. 그러므로 이러한 상황에 도달한 차입인은 융자기관에 문의하여 그 기관의 보험 취소에 관한 정책을 알아보고 필요한 경우에는 융자기관이 인정하는 감정인이 작성한 감정서를 제출해야 합니다.
주택 가격이 크게 상승하는 시기에는 융자 후 비교적 짧은 기간 후에도 쉽게 조건을 갖추어 큰 혜택을 볼 가능성이 있으므로 차입인이 적극적인 조사를 할 필요가 있습니다. 융자기관의 정책과 상관 없이 주택 소유자 보호법(Homeowners Protection Act of 1998, HPA)에 따라 1999년 7월 29일 이후에 설정된 대부분의 주거용 1 가구 주택 (One-Family Primary Residence) 모기지에 대하여 모기지 잔액이 당초 주택 가치(Original Value of the Property)의 80% 이하로 떨어지는 시점에서 본인의 신청이 있으면 이를 취소하여야 하며, 본인의 신청이 없어도 모기지 잔액이 당초 주택 가치의 78% 이하로 떨어지면 자동적으로 종료시켜야 합니다.
이에 관한 요건은 더욱 자세히 따져보아야 하지만 이 법은 융자 기관에게 클로징 때와 이후 매년 이 법이 규정하는 차입인의 권리를 공시하도록 요구하고 있습니다.
