2012년 올림픽 유치 활동을 활발히 벌이고 있는 뉴욕시는 그 어느 때보다 발빠른 재개발 계획을 속속 진행시키고 있다. 낙후된 지역이 새로운 타운으로 탈바꿈되는 재개발 사업은 지역내 부동산의 투자가치 상승은 물론, 지역경제 발전과 주민들의 삶의 질 향상 등 긍정적 이득이 높아 주민들의 관심이 높다. 이에 뉴욕시 재개발 지역을 차례로 탐방, 어떠한 변화가
진행되고 있는지 살펴보기로 한다. 첫 번째로 북부 코로나 지역에 대해 알아본다.

북부 코로나 재개발 지역은 한인들이 많이 이용하는 노던 블러바드를 중심으로 양옆으로 총 120개 블록이 포함돼 있다. 구체적으로 살펴보면 북쪽으로는 32 애비뉴와 아스토리아 블러바드가 만나는 곳까지, 동쪽으로는 114 스트릿, 남쪽으로는 루즈벨트 애비뉴, 서쪽으로는 89스트릿과 루즈벨트 애비뉴가 만나는 곳에서부터 93가와 32 애비뉴가 만나는 곳<그림 참조>을 경계로 삼고 있다.

이 지역의 재개발은 1961년 이후 42년만에 처음 추진되는 것이라는 점에서 지역사회내에서도 큰 의미를 부여하고 있는 곳이기도 하다. 재개발 추진 지역 대부분은 주거지역이다. 1854년 `웨스트 플러싱’으로 모습을 드러내기 시작한 코로나 지역은 이후 롱아일랜드 레일 로드가 지나가는 루즈벨트 애비뉴 남쪽을 중심으로 도시가 성장하기 시작했다.

제1차 세계 대전 이후 7번 전철이 루즈벨트 애비뉴를 따라 운행하면서 인근에 대규모 인구가 밀집하기 시작했다. 1920년대와 30년대에는 정션 블러바드 서쪽을 중심으로 점차 높은 아파트 건물이 들어섰고 동쪽으로는 1가구 또는 2가구 단독주택들이 비좁은 듯 들어서며 주거단지의 모습을 갖춰갔다.

제2차 세계대전이 이후에도 수십 년 동안 재개발 해당지역의 북동쪽과 서쪽을 중심으로 주거용 건물이 들어서긴 했지만 갑자기 늘어난 인구를 수용할 만한 주거공간은 크게 부족했다. 그럼에도 1961년 이후 조닝 변경은 거의 이뤄지지 않았다.

이에 따라 퀸즈보로청 조닝 대책반과 커뮤니티보드 3의 토지사용위원회가 지난 10년간 재개발 계획 공동 준비작업을 벌여온 끝에 커뮤니티 보드 3와 뉴욕시 도시개발국의 승인을 거쳐 지난해 9월 마침내 뉴욕시의회의 최종 승인을 받아낸 것.

북부 코로나 지역의 재개발 계획은 한마디로 주거공간을 최대한 확보하는 동시에 인구의 과밀집중 현상은 막고 또 낙후된 지역환경을 보강하기 위한 상업지구 활성화 방안으로 요약할 수 있다.

북부 코로나를 포함한 커뮤니티 3지구는 지난 1990년부터 2000년 사이 뉴욕시에서 가장 큰 인구증가를 기록했다. 신규 전입자가 무려 4만명을 넘어섰을 정도. 특히 인구밀집 현상이 과도해진 아스토리아, 노던, 정션 블러바드 선상의 기존 R5 조닝을 R6으로 변경, 보다 많은 거주민 수용 공간을 확보하게 된다.

또 1961년 채택된 조닝 규정으로 루즈벨트 애비뉴와 34·35 애비뉴 사이 도로에 고층건물이 들어서게 됐고 이는 낮은 건물이 주를 이루던 주변 건물과 불균형을 낳은 바 있다. 따라서 앞으로는 기존의 지역특성을 무시한 신규 건축은 허용되지 않으며 건물 높이 제한도 따른다. 옛것과 새것의 균형을 최대한 유지, 지역특성을 보존하기 위한 조치다.

또 주상복합 건물을 늘려 기존 상업활동을 유지 및 활성화 시켜 지역의 특성을 최대한 살려나갈 계획이다. 새로 채택된 지역 조닝 변경안과 해당지역을 자세히 살펴본다.

■R6A: 정션 블러바드 서쪽의 기존 R5와 R6가 R6A로 대체됐다. 건물은 7층까지 지을 수 있으며 스트릿에서부터 건물벽까지 FAR은 3.0을 확보해야 한다. 이 지역은 단독주택보다는 중간규모 이상의 복합주택건물이나 1층에는 상가가 위치한 주상복합 건물을 지을 수 있다. 기존 1층 건물에는 앞으로 복합용도의 건물 개발을 적극 권장할 방침이다.


■R6: 노던 블러바드 선상의 기존 R5와 C8-1를 R6로 대체, 1층에는 상가를 입주시키고 2층부터는 주거용 아파트 형태를 지닌 건물 건축을 활성화해나갈 예정이다. 건물 높이는 11~13층까지 지을 수 있으며 FAR은 최대 2.43까지 확보해야 한다.

아스토리아 블러바드쪽으로 들어서 있는 건물들은 규정대로 증축하면 플러싱 베이까지 전망을 확보할 수 있는 장점이 있다. 재개발 지역내 루즈벨트 애비뉴 남서쪽 코너와 114가 동쪽 경계선까지도 기존 R6 조닝을 유지한다.

■R6B: 노던 블러바드 남쪽의 기존 R6 조닝 지역 대부분을 R6B로 변경했다. 이는 기존 1, 2가구 단독주택과 균형을 맞추면서 인구밀도는 줄이기 위한 것으로 FAR은 최대 2.0까지 확보해야 한다.

■R5: 노던 블러바드 선상의 신규 R6B 조닝과 남쪽의 R6B 조닝 사이에 위치한 정션 블러바드 동쪽으로는 기존 R5 조닝을 유지한다. R5는 3층 높이의 다세대 주택 건물 건축이 가능하고 FAR은 최대 1.25를 확보해야 한다.

■R4: 노던 블러바드 북쪽의 기존 R5 조닝을 R4로 변경했다. R4는 FAR이 최대 0.9까지 허용돼 R5보다 낮고 집 앞 담 높이도 기존 30에서 25피트로 낮다. 때문에 다세대 주택보다는 2가구 주택단지 개발이 더 적합하다.

■R7-1: 재개발 지역 서쪽의 기존 R6가 R7-1로 대체되며 주택 건설시 FAR은 최대 3.44까지 허용된다.

■C2-4: 노던 블러바드 선상의 기존 C1-2, C2-2, C8-1는 C2-4로 변경, 다양한 소매업소가 들어설 수 있도록 했다. 또 이전까지는 매 300 스퀘어피트당 1대씩 주차공간을 확보해야 했지만 조닝 변경 후부터는 매 1,000스퀘어 피트당 1대씩으로 규정이 한층 완화됐다. 또 잭슨 하잇츠에서부터 연결되는 기존 상업지역도 루즈벨트와 37애비뉴/103가와 108가까지 연장됐
다.

<이정은 기자> juliannelee@koreatimes.com