미국에서 부동산을 구입하는 절차에 있어서 꼭 필요한 사항 중의 하나가 인스펙션입니다.

일반주택이나 콘도 코압 등 주거용건물의 경우는 구조조사(Structural Inspection)와 터마이트(Termite) 인스펙션 등 대개 두 가지 사항으로 구분되어 시행되지만 상용건물의 경우에는 환경검사가 추가되는 경우가 많습니다.

이러한 인스펙션은 각 주에 따라 시행시기가 일부 다르지만 계약 전이나 계약 후 등 반드시 클로징 전에 이루어진다는 것만은 동일한 사항입니다. 그리고 바이어가 본인들의 비용으로 실시하는 것이 관례입니다. 또한 이러한 인스펙션은 구조나 유틸리티의 정상 또는 불량 유무를 떠나서 본인이 구입하고자 하는 부동산 상태와 기본적인 시스템을 파악하고 이해하기
위한 목적도 병행되고 있으니 반드시 권장해야할 사항인 것을 강조하고 싶습니다.

우선 구조조사란 주택 내, 외부의 구조와 상하수도 난방 및 냉방, 전기유입 시스템과 배선 등 각종의 유틸리티시설의 상태와 성능을 점검하고 이상유무를 밝혀내는 것입니다. 배관과 배선의 제 기능 발휘여부도 조사를 하고 이들의 상태와 앞으로의 수명 여부 등도 점검을 하게 됩니다. 또한 침수 및 지하실 누수여부와 건물의 침하 상태 등도 함께 조사하게
됩니다.

인스펙터(Home Inspector 또는 Engineer라고도 불림)는 각 기능들의 상태와 이상유무를 보고서에 기록하고 이에 대한 전문가로서의 소견을 밝히게 됩니다.터마이트 인스펙션이란 우선 건물의 내, 외부에 침투한 터마이트(개미류의 일종)와 기타 유해곤충 등의 존재여부와 피해상황 등을 조사하는 것입니다. 이제는 터마이트에 대하여 잘 알려져 있지만 수년 전 만해도 많은 바이어들이 이의 중요성을 잘 모르던 시절이 있었습니
다.

미국 대부분의 주택들이 목재구조를 가지고 있음을 감안 할 시 이러한 목재들에 심각한 결함을 야기시켜 결국 건물의 구조적인 문제로까지 번지게되는 터마이트의 피해는 사실 상상외로 큰 것입니다.

일반적으로 터마이트가 발견될 시 건물의 현 소유자인 셀러가 익스터미네이션(Extermination) 즉, 박멸작업을 하는 비용을 부담하고 바이어에게 최소한 일년 이상의 워렌티를 주는 것이 상례입니다.

이러한 구조조사나 터마이트 조사는 각각의 면허를 소지한 전문가가 실시하며 간혹 두 가지의 면허를 같이 보유하고 있는 전문가의 경우 한 사람이 동시에 실시할 수 있습니다.

상용건물의 매입시 수반되는 환경인스펙션(Environmental Inspection)이란 여러 가지의 매우 절차가 복잡한 작업이며 비용도 예상외로 많이 소요되는 일입니다. 주로 융자기관의 요청에 의하여 의무적으로 시행되는 것이 일반적이며 절차는 Phase I 과 II 그리고 III 등의 3단계
로 나뉩니다.

각종 관로와 배관 건물지하와 인근의 수질과 토양오염여부, 석면과 납성분 함유 페인트 사용 등 인체에 해로운 자재의 함유와 피해여부를 주로 조사하여 이에 대한 보고서를 만드는 것이 Phase I이며 오염의 확인이나 의심이 있는 부분의 샘플링과 보링 등을 통하여 국가 인정기관에서 정밀검사를 행하는 것이 Phase II입니다.

Phase III의 경우 확인된 문제부분의 교체와 치환 등이 집행되는 단계를 말합니다. 즉, 오염이 심한 상하수관로는 전면 교체를, 기름이나 기타 오염물질에 오염된 토양은 전면 굴착하여 새로운 흙 등으로 교환하는 치환
작업을 해야하는 단계로서 매우 큰비용과 오랜 기간이 소요되게 됩니다.
다행히 Phase I에서 오염이 아니 되었음을 확인하게되었을 경우 여기에서 끝나지만 만일 문제가 제기될 시 계속해서 다음단계로 넘어가게 되어 여러모로 곤란한 지경에 빠지게 됩니다.

간혹 이러한 절차를 거치지 않고 매매-금융기관에서의 융자가 없이 추진하려는 셀러와 바이어를 보게되는데, 대표적으로 세탁소나 자동차 정비소, 화학물질이 사용되던 업소가 있던 건물이나 토지, 그리고 난방연료가 지중에 매설되어있거나 오염물질을 취급하지 않았더라도 최근 십년 이내에 환경검사가 시행되지 않았던 부동산의 경우 비용을 아끼지 마시고 반드시
환경검사를 하시기 바랍니다.

바이어의 측면에서 보면 오염된 건물의 매입시 그에 대한 책임이 본인에게 있음을 명시해야하고 오염이 심각한 건물의 경우 금융기관으로부터의 융자가 거부된다는 사실을 알아야 할 것입니다. 그리고 간혹 수준이 떨어지는 환경검사회사가 있어 바이어들이 피해를 입는 경우도 있습니다.
건물 소유자나 바이어들이 아시안 등 소수계인 경우 간혹 발생하는 일인데 무조건 Phase II로 끌고 가서는 추가비용을 받아내려는 회사들도 있음을 알아야 합니다.

환경검사회사는 대부분 은행측에서 선정하는데 이전에 이들이 좋은 평판과 기록을 가지고 있는지 알아보시는 것이 좋습니다. 왜냐하면 검사비용은 바이어인 우리들이 부담하기 때문이며 따라서 검사업체의 선정은 바이어에게도 권리가 있기 때문입니다.

이렇게 각종의 인스펙션이 끝나고 보고서가 제출되면 셀러와 바이어 상호간에 책임과 권리가 정해지게되는데 특별한 경우 즉, 모든 건물의 상태를 바이어가 있는 그대로(As is)의 상태로 사게되는 경우가 아니면 심각한 수준의 고장부분은 셀러가 이를 부담하는 것이 관례라고 할 수 있습니다.
그리고 간혹 인스펙션의 보고서 의견에 승복을 하지 못하는 셀러들도 종종 있습니다.

예를 들어 최근 수 년 전에 새로 고친 지붕이나 보일러에 이상이 있다고 지적이 될 경우 셀러는 이에 대하여 이의를 제기하게 되는데 이럴 경우 셀러는 본인부담으로 카운터 인스펙션을 할 수 있습니다.

카운터 인스펙션(Counter-Inspection)이란 다른 인스펙터를 고용하여 문제가 된 부분에 대한 조사를 다시 하여 다른 의견을 보고 받도록 하는 것으로서 이러한 보고서에의 내용을 세컨드 오피니언(Second Opinion)이라고 합니다. 이를 통하여 먼저 조사결과의 오류를 바로잡고 보다 상호간에 유리한 협상을 통하여 인스펙션의 결과를 계약서에 반영하는 것입니다.

이러한 사항들을 잘 숙지하시고 모든 부동산의 거래 시 인스펙션을 꼭 하실 것을 권하는 바이며 바이어로서 또는 셀러로서 이러한 인스펙션이란 절차를 보다 잘 활용하여 후회 없는 선택을 하시기를 바랍니다.

최근의 경우 우리 한인들이나 아시안들도 자격있는 엔지니어가 많아졌습니다. 혹시 문의 사항 등이 있으실 시 이들이 잘 도와줄 것으로 믿습니다.
/Realty Plus/dj_isu@hotmail.com/917-699-5686