[노무현 대통령은 지난 8월23일 어떤 다른 정책적 이익을 희생하더라도 부동산가격 안정정책을 최우선과제로 직접 챙기겠다 고 발언해 가뜩이나 풀이 죽어있던 서울의 강남권 부동산시장이 기력을 후퇴하고있는 모습이 더욱 역력합니다.

여름 휴가철이 끝난 후 급하게 나온 매물을 중심으로 적게나마 거래가 이루어지면서 가격이 소폭으로 오르는 조짐을 보여왔으나 이번 대통령의 발언으로 부동산시장은 급속히 가라앉았습니다.

더군다나 최근 발표된 교육부의 대입제도 개편안으로 인해 현재 부동산시장의 위축 가능성이 있어왔는데 최고책임자의 굳은 의지(?)가 세상에 알려져 서울의 아파트시장을 중심으로 한 부동산시장은 더욱 힘들어지고 있습니다.

우선 이번 대입제도 변경개편정책으로 전통적 명문학교가 포진되어있는 8학군내 지역인 강남권은 최근 사교육부담경감 조치일환으로 입시학원의 경영난과 입시만을 위한 전입자의 수요감소로 주택의 전세가격하락, 주택매매가격하락이 크게 보이고있습니다.

예를 들면 연초에 40평대 아파트의 전세 시장가격은 6억대였으나 현재는 4억대를 조금 넘긴 상태입니다. 정부의 부동산거래 및 가격통제를 위한 정책마련과 시행은 주로 서울의 강남권을 타겟으로 시작됐던 것이고 정부가 아무리 부인한다 하더라도 부(富)의 재분배 의지를 시장에 내놓았던 것이 아니었습니까?

유감스러운 일은 부동산문제가 아무리 정치적인 곤란함을 야기하고 경제정책구상 및 실천하는 데 있어 손질해야 한다 하더러도 경제적인 문제는 경제적 가치의 기본방향을 왜곡하지 않는 선에서 시장기능을 존중하는 것이 옳지 아니겠습니까?

대통령 발언의 속뜻은 현재의 경제적 어려움을 풀어나가는데 있어 부동산 경기부양을 위한 정책은 마련치 않을 것이고 현재 상태에서 관리하겠다는 말로 요약할 수 있을 것입니다.

하지만 정부의 속내를 들여다본다면 부동산문제 중 주택문제에서는 집값의 억제에서 현상유지쪽으로 중심이 이동돼 가고있다고 볼 수도 있습니다.

이처럼 정부의 미묘한 정책적 변화가능성은 국내소비시장의 극심한 위축현상이 원인이 됐으며 이와 더불어 주택시장마저 침체국면에서 벗어나질 못한다면 국가경제 전체에 대단한 부담을 줄 수 있다는 사실을 염두에 둔 것 같습니다.

그러므로 중, 장기적으로는 지방을 중심으로 선택적 부동산 규제정책을 완화하고 대표적 완화책으로는 주택 투기 및 과열지구 해제가 가장 우선시 되야 한다고 부동산전문가들은 희망하고 있습니다.

정부는 현재 지방도시의 경우 주택가격이 안정되어있고 신규아파트의 분양률이 저하되고 미분양아파트의 누적현상이 더해가고 있는 현실을 감안, 투기 및 과열지정을 점차 해제하겠다고 계획하고 있습니다.

지난달에 양도세를 실거래가로 하는 투기지역을 대부분 해제했고 경상남도에서는 유일하게 창원지역만이 투기지역으로 묶여있습니다. 충청권은 도시를 중심으로 새로 규제지역을 지정한바 있습니다.

투기과열지구인 경상남도 및 부산지역은 대부분 해제가 되지 않고 있는데 투기과열지구에서 해제된다면 아파트 분양권의 전매행위가 가능해 또다시 투기바람이 불까 정
부는 우려하는바가 있습니다. 그러나 이는 필자가 주장하듯 정부는 수요와 공급의 원활한 환경조성만을 관여하지 무작정 규제지역으로 지정하는 것은 경제적 흐름에서 마땅히 제고되어야한합니다.

아울러 토지시장에 대한 규제는 주택시장에 비해 폭과 강도는 덜하지만 정부의 간섭도 심각해 원활한 시장거래환경을 저해하는 측면도 많다고 봅니다. 대표적 사례로는 최근 정부에서 행정수도이전을 명분으로 충청권 대부분 지역에 대해 토지거래허가구역, 투기과열지구, 투기지역 등을 지정해 그물망 규제제도를 시행하고 있습니다.

그러나 정부는 이런 규제정책에서 비교적 자유로웠던 충남 당진, 서산, 예산지역을 정부가 새로운 규제지역으로 지정하는 등 한쪽을 누르면 다른 쪽이 부풀어오르는 풍선현상을 보이고 있음을 인식해야 합니다. 이처럼 물리적 규제만이 부동산시장의 거래 안정화를 이룰 수 있다는 환상을 접어야 합니다.

정부는 부동산시장에 대한 과도한 규제정책을 빠르면 빠를수록 해제하는 것만이 국가경제의 충격을 해소하고 방지하는 길임을 깨달아야 합니다. --Real Estate Consultant 한 주희(Jeffrey HAN) : consulod@empal.com