최근 들어 수많은 한인들이 상용부동산을 구입하려는 붐이 일고 있습니다.

작게는 백만 달러미만 규모의 건물을, 크게는 천만 달러 규모에 달하는 매물들을 구입하려 하고 또, 구입을 마치신 분들도 많습니다. 새 주인들의 건물 구입 후 일부 개, 보수작업에 대한 수요가 너무 많아 그렇지 않아도 건설업계에서는 년 중 가장 바쁜 여름철이라서 공사 인력을 구하기가 하늘의 별 따기라고 말씀하시는 분들이 많습니다.

이곳 미국 땅에서 이젠 크지는 않아도 제법 규모를 가진 투자자로서의 위치로 발전하시는 한인 개발사업자들이 많이 생겨나고 있고 그분들의 활동이 점차 확대되고 있지만 아직까지 우리들의 위상은 그리 큰 편은 아닙니다.

하지만 부동산 투자에 대한 우리 한인들의 관심과 노력이 점차 증대되고 있다는 점은 자랑스럽게 생각되어야 할 일입니다. 이에 대하여 이곳 현지의 최근 상용건물투자시장에 불고 있는 추세에 대하여 같이 생각해보도록 하겠습니다.

일단, 가장 대표적인 사항으로 지적하고 싶은 것은 최근의 건물가격이 지나치게 높다는 것입니다. 건물의 투자가치는 대개 Capital Rate(CP) 이란 지표로 분석하는 것이 일반적인 기준인데 이 CP란 년간 순 수입 대비 건물 구입가격을 말하는 것으로서 예를 들어 200만불 구입가격의 건물이 년간 순수입 (NOI, Net Operating Income)이 16만 불이라면 CP는 8%가 되는 것입니다.

최근의 부동산 상용 투자용 건물 시장에서는 CP 6% 또는 5% 선까지 구입을 희망하게되는 경우가 많습니다. 따라서 건물의 적정가격은 년간 순수입에 CP 6%를 감안한 금액 즉, 년간 순 수입이 30만 불인 건물의 경우 CP 6%를 적용한다면 약 500만불 정도로 책정되는 것이 일반적입니다.

하지만 최근의 경우 CP 3% 미만의 매매가를 제시하는 매물이 많고 경우에 따라서는 CP가 1%를 채 넘지 않는 건물가격이 책정되는 경우가 많습니다. 이는 물론 최근의 경우처럼 수요가 공급을 넘어서는 즉, 셀러마켓인 상황이라서 가격이 매무 높아진 것이 첫 번째 이유일 것입니다.

그리고 아시안들의 건물매입이 활발해진 추세를 고려하여 건물주들이 터무니없는 욕심을 부리는 것도 사실 모두가 아는 사실입니다. 아시안 바이어들의 경우 일반적으로 다운페이먼트가 평균치보다 많은 편이기 때문입니다. 따라서 결론적으로 말하자면 대부분의 매물이 채산성이 높지 않다는 것이 일반적인 최근의 추세입니다.

그리고 많은 수의 매물이 가상의 수입을 현실적인 수입보다 더 높게 책정하는 경우도 많습니다. 비어 있거나 새로 지어지는 건물의 경우 현실적인 수입보다는 가상의 액수를 책정하여 건물의 가격을 높이는 경우가 비일비재합니다. 따라서 이에 대한 주의를 세심히 기울여야 하며 예상 수입의 적절한 판단으로는 인근지역의 현재 임대수입 시세를 폭 넓게 파악하
여 대상 건물에 적용하는 방법이 가장 적당할 것입니다.

이러한 사항들에 대하여 세심히 관찰을 한 후 건물을 매입하게 된다면 간혹 벌어지는 해프닝, 즉, 내 건물은 너무 비싸게 주고 샀으니까 렌트비를 높이 받아야 만 한다는 등의 웃지못할 일들이 벌어지지는 않을 것입니다. 그러나 이러한 상용건물의 구입 전 투자분석에 있어서 일단 긍정적으로 판단해야할 사항들이 있습니다. 수치상으로 비싼 가격이라 하더라도, 그래서 렌트비도 빠듯이 나올 듯한 건물이라도 본인이 당 건물 내에서 사업 중이거나 향후 당 건물을 사업지로 사용할 예정이라면 과감하게 투자를 하라는 것입니다.

내 사업을 위한 적절한 환경을 조성하는 데 있어서 렌트 비 대신 모게지를 갚아 나가는 것처럼 견실한 일은 없을 것입니다. 왜냐하면 모게지의 경우 매월 상환으로 인한 건물에의 자기자본이 쌓여나가기 때문입니다. 이로 인한 사업자금의 재수혈도 가능해지는 등 여러 가지 사업에의 재정여건들이 수월하게 해결이 될 것입니다. 물론 부동산 가격의 상승에 따른 자
본의 가치증진은 별도로 얻는 수혜 조건 일 것입니다.

또 다른 상용건물 소유에 있어 얻어질 수 있는 것으로는 세금에 대한 혜택입니다. 상용부동산의 소유시 세제상의 혜택으로는 일반적으로 모게지와 부동산세금의 공제, 유지 관리비용의 공제 그리고 건물의 감가상각을 통한 세제상의 혜택 등 매우 다양하게 얻어질 수 있습니다.

그러므로 이를 잘 활용한다면 운영수입과 지출과의 차이만이 아닌 또 다른 큰 이익의 기대가 가능하다는 점을 강조하고 싶습니다. 이런 점에 대해서는 부동산 분야에 경험이 많은 회계전문가들의 조언을 구하시길 권합니다.

이상으로 최근의 상용부동산 시장의 추이와 특성, 그리고 바이어로서 참고하여야 할 마켓에의 기류 등을 설명하였고 또한 상용 건물 소유에 따른 긍정적인 효과 역시 같이 설명을 하였습니다. 이를 다시 정리한다면 다음과 같이 구분될 것입니다.

첫째, 최근의 상용부동산 시장의 경우 매우 가격이 높으며 소유자로서 기대하는 수익성의 확보가 어렵게 시장이 형성되고 있다는 점입니다. 특히, 아시안들이 집중적으로 매입을 선호하는 지역은 그 정도가 아주 심하다는 것입니다.

특히 새로 지어진 건물의 경우 주변의 시세에 해당하는 수입보다 더 비싼 임대료를 책정하여 자칫 잘못하면 건물 운영상의 적자가 계속되는 상황으로 접어들게 될 확률이 높습니다. 이런 경우 셀러들은 바이어에게 더 많은 다운페이먼트를 권하는 경우가 많으나 이는 경제의 원리를 무시하는 논리로서 바이어들에게 권하고 싶지 않은 사항입니다.

이러한 상황에도 불구하고 각 매물을 면밀히 검토하여 장기적인 안목으로 수익성이 증대될 수 있는 부동산이라면 긍정적으로 매입을 고려하자는 것이 둘째로 권하고 싶은 사항입니다.

또한 본인들이 사업을 하고있거나 아니면 향후 비즈니스를 할 계획이 있는 곳이라면 가격이 일부 높다 하더라도 렌트를 고려하지 말고 최소한의 다운페이먼트를 토해서라도 매입을 하라는 것입니다. 당 부동산과 아울러 인접지역 내의 부동산 매물도 여유자금이 있을 시 확보
해 놓는 것도 좋은 방법일 것입니다.

이 방법이 바로 차이나타운을 굳건히 확장해 나아가고 있는 중국인들의 기본적인 부동산 전략이지만 우리가 그들에게서 반드시 배워야할 사항이라고 생각합니다. 여기다 자본의 공동투자가 가능해진다면 우리도 어렵지 않게 우리의 영역을 구축해 나아갈 수 있을 것입니다. Realty Plus/dj_isu@hotmail.com/917-699-5686