본격적인 어닝 시즌을 맞아 기업들의 실적이 활발히 발표되는 가운데, 주식시장이 큰 변동을 보이고 있습니다.
최근의 주식 시장의 하락을 주도하고 있는 한가지 요소는 바로 향후 기업들의 실적 둔화를 우려한 투자가들의 심리적인 불안입니다. 이러한 불안이 매도세로 이어지며 주요지수들의 하락을 이끌고 있으며, 특히 기술주들의 주가 하락이 두드러졌습니다. 이는 지난 2분기의 실적과 함께 발표되는 3분기와 올 한해의 순이익 전망이 다소 부정적인데 기인하고 있습니다.
지난 2회의 칼럼을 통해 금리 인상에 대비한 주식과 채권 투자 전략에 대해서 알아보았습니다. 이번 칼럼에서는 지난 과거 4년 동안 높은 투자 수익을 투자가들에게 가져다 준 부동산 투자신탁(리츠)의 투자 전략에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
지난 4월 리츠 주식들은 금리 인상에 대한 우려와 그 동안 보여왔던 높은 투자 수익에 대한 가치상의 이슈로 인해 15% 가량 하락하며 10년 이상의 기간 동안에 있어서 월 최대 하락 폭을 보였습니다. 그 동안의 높은 상승으로 인한 가치상의 이슈로 하락을 한 것이기 때문에, 이러한 하락이 투자가들에게 저가 매수의 기회를 제공하여 5월에 7%, 그리고 6월에 3%의 상승을 보이며 회복을 보이고 있습니다
최근의 주가하락에도 불구하고 리츠 주식들은 강보합세를 보이고 있으며, 이러한 현상은 주식시장과의 낮은 연관성을 바탕으로 독립적으로 움직이는 리츠의 특성에 근거를 두고 있다고 볼 수 있습니다. 이러한 주식시장과의 낮은 연관성으로 인하여 투자가들에게 포트폴리오의 다양성을 제공한다는 점과 높은 배당금으로 인한 안정된 투자 수익을 제공한다는 점등의 리츠 투자의 두 가지 주요 장점을 생각해 보면, 최근의 주식시장의 변동과 리츠 주식의 움직임을 이해하는데 도움이 될 수 있습니다.
부동산 투자신탁에 대한 연구와 컨설팅을 수행하는 Global Real Analytics, LLC 사의 최근 연구 보고서에 따르면, 리츠 투자는 투자에 적합한 때가 있는 것이 아니며, 금리 인상이 리츠 투자의 수익성과 별다른 연관성이 없다는 결론을 제시했습니다.
이러한 연구 결과는 메릴린치사의 과거 25년간 금리 변동에 따른 리츠 수익률 연구에서 금리와 리츠 수익률이 매우 낮은 연관성을 보여주었다는 결론과 맥을 같이 하고 있습니다.
보고서는 리츠가 미국의 대형 기업들로 구성되어 있는 S&P 500 지수와 마찬가지로 미국의 경제 성장과 함께 장기적인 성장을 보여왔지만, 리츠는 S&P 500 지수보다 월등히 높은 배당금과 낮은 투자 위험을 보여왔다고 지적하며, 그 이유로 리츠의 기업 세금 면세 특성과 안정적인 이익 구조를 제시했습니다.
리츠 회사들은 대부분 고정 기간동안의 리스 계약을 통해 들어오는 렌트 수입으로 회사의 이익을 창출하는 안정적인 이익 구조를 갖고 있기 때문에, 경기 침체 시에도 비교적 안정적인 회사의 운영이 가능합니다.
지난 5년간의 리츠 지수(NAREIT 지수)와 S&P 500 지수와의 투자 수익률을 비교해 보면, S&P 500 지수가 연평균 -0.57%의 수익을 보인 반면, 리츠 지수는 연평균 14.34%의 높은 수익을 기록했습니다. 이는 배당금 수익률이 8.2%, 리츠 자본 수익률이 6.14%를 구성하고 있으며, 높은 배당금 수익은 리츠의 수익률에 있어서 중요한 역할을 하고 있습니다.
마지막으로 보고서는 주식, 채권, 리츠의 투자 위험도를 평가하면서, 단위 위험 당 투자 수익을 나타내는 Sharpe Ratio를 사용하여 조사한 결과, 지난 25년 동안 리츠 주식은 S&P 500지수나 연방 채권에 비해서 가장 낮은 투자 위험으로써 가장 높은 투자 수익을 보여주고 있다고 언급했습니다. 그리고 바람직한 포트폴리오로 리츠에 46%, S&P 500 지수 펀드에 32%, 그리고 채권에 22%의 자산 분배를 제시했습니다.
리츠 투자에 있어서의 금리 인상은 여러 리츠 섹터에 있어서 긍정적으로 영향을 미치리라 예상해 볼 수 있습니다. 왜냐하면, 금리 인상은 일반적으로 건실한 경제성장과 빠른 고용시장의 성장을 바탕으로 이루어지기 때문이며, 이러한 경제의 성장 상황이 리츠 비즈니스에 도움이 되기 때문입니다.
비록 6월 달의 고용 지표가 예상보다 낮게 나오고, 다른 경제 지표
들의 성장이 둔화됨을 보이고 있지만, 미국의 경제는 꾸준히 성장하고 있는 단계이며, 장기적으로 성장 트렌드는 이어질 것으로 예상됩니다. 따라서 경제의 성장은 고용시장의 회복과 제조업 분야의 확장을 의미하게 되며, 새로운 공장 부지와 유통 부지에 대한 수요의 증가를 예상해 볼 수 있습니다.
이러한 부동산의 수요 증가는 테넌트들이 부담해야 하는 렌트 비용의 증가를 초래하게 되며, 결국 산업 리츠의 매출과 이익 증가로 이어지게 됩니다. 또한 고용시장의 향상으로2004년 상반기 동안의 전국 오피스 공실률은 0.6%가 감소한 18.0%를 기록했으며, 이러한 감소 추세는 고용시장의 회복과 함께 계속 진행될 것이며 오피스 리츠의 향상으로 이어질 것입니다.
그리고 아파트 리츠의 수익 향상과 밀접하게 연관되는 요소가 금리의 인상이라 볼 수 있으며, 이는 금리가 상승하면 주택을 구매하는 것보다 렌트를 더 많이 이용하기 때문에 아파트 리츠의 성장에 도움이 됩니다. 이렇듯 금리의 인상은 일반인들이 생각하는 것보다 부동산 투자 신탁의 펀더멘탈 향상에 긍정적으로 작용하는 면이 많으며, 장기적인 투자목표 하에 포트폴리오의 분산을 고려한 리츠 투자는 안정적인 투자 수익을 예상해 볼 수 있습니다.
리츠 펀드로의 투자 자금 이동도 지속적인 증가 추세를 보이는 가운데, 지난 7월 21일까지 총 327억 달러의 자금이 리츠 펀드에 투자되고 있습니다. 리츠 펀드로의 투자 자금은 지난 2002년도 말에는 153억 달러, 2003년도 말에는 274억 달러를 기록했었습니다. /646-522-8737 (NY)/201-592-7929 (NJ)
