한주희 <부동산 컨설턴트>

2003년 10월29일 한국정부는 2000년도 후반기부터 급격하게 뜨거워진 한국의 부동산경기를 진정시키기 위해 특단의 부동산 특별대책을 시장에 내놓았고 이런 정부의 조치에 영향을 직접적으로 받게된 부동산시장은 1년이 지난 현재에 이르러서는 부동산시장의 위축을 넘어서 국가 경제적 무력감까지 나타나는 것이 아닌가하는 우려를 낳게 할 정도입니다.

당시 정부의 대책 중에서 부동산 구입 실질 거래 가격의 60~80%까지 담보로 하여 은행에서 대출금을 제공한 것이 무주택자의 편의보다는 투기세력의 손쉬운 자금마련책 이라고 인식하고 부동산 담보대출을 개인의 신용도와 개인의 일반 대출금까지 포함하여 부동산시가의 40%이내에서 대출금을 제공할 것을 각 금융기관에 요청하고 강력 권유한 조치가 실질적으로 부동산 거래시장을 얼어 붇게 한 가장 큰 원인이었습니다.

정부의 이런 조치의 배경에는 국가경제 규모에 비해 부동산시장으로만 시중자금이 몰려 부동산가격의 폭등이 국가경제에 큰 부담으로 올 것으로 판단하였고 당시 부동산가격이 거품현상의 심각성으로 인식하였으며 그로 인해 경제흐름에 따라 거품이 걷히게되는 상황이 도래할 경우 국민이 부담하여야할 충격을 미리 차단할 필요가 있고 부동산가격의 연착륙을 유도하여 시장에 나타날 수 있는 충격파를 예방하고자한 측면이 있다고 봅니다.


그러나 당시정부조치 이후에도 부동산시장에 대한 투자자 및 일반수요자들의 관심도는 크게 낮아지지 않았으며 오히려 당시정부조치의 주 타깃이었던 수도권중심 아파트시장을 벗어나 경부고속철도 통과지역주변, 새 도시 예정지역, 행정수도이전 권역인 충청남북도 일원 등 토지시장으로 부동산 투자 열기가 일어나 정부를 당혹해하였고 정부는 부랴부랴 투기지역지정, 주택거래신고제실시, 재건축 아파트에 대한 개발이익 환수제도 실시 안, 지속적인 부동산중개사무소 단속, 부동산전매제한, 건물기준시가의 인상, 토지공시지가의 인상 등으로 시장안정책을 즉각적이고 꾸준하게 시행 발표하였습니다.

이렇게 한국의 부동산시장에 대한 투자자와 정부의 힘 겨루기는 현재 정부가 의도했건 안 했건 부동산거래가 전무 할 정도로 부진을 면치 못하고 있을 정도로 부동산시장은 가라앉고 있는데 이상한 것은 거래가 없으면 부동산가격은 정비례하여 가격이 대폭 하락하여야함에도 불구하고 1%또는 3%라는 미미한 하락현상만을 보이고있어 특이할 정도입니다. 그러나 이런 현상의 근본원인은 한국의 금리가 초저금리 상태가 지속되고있는데 원인이 있습니다.

금융권의 금리는 안정되어 있고 대체투자처는 없는 상태에서 부동산시장에 대한 일반의 관심이 식을 것이라는 전망은 간단치가 않은 것입니다. 다만 4년만에 미국이 금리를 인상한 것을 보고 세계적으로 저금리시대가 지나고있는 것 아닌가하는 우려가 새롭게 등장된 점이 정부의 시장에 대한 정책보다 더 큰 위협으로 시장은 받아들이고 있는 분위기입니다. 모건스텐리증권은 최근세계부동산거품이라는 보고서를 내놓았는데 이 보고서에서 세계경제규모의 3/2가 부동산거품 또는 우려상황에 있다고 지적한바있고, 각국 중앙정부가 미국을 따라 금리를 인상하게되면 급속히 부동산거품이 걷어지고 이에 따라 충격이 올 수 있다라고 경고했습니다.

한국은 영국, 호주, 중국, 스페인 등과 함께 부동산거품이 확실한 국가로 분류하고있으며 미국, 프랑스, 홍콩 등 9개국은 부동산거품 우려국가로 지목하고있습니다. 그러나 영국과 호주는 작년 시중금리를 여러 차례 걸쳐 인상하였고 그 결과 부동산시장의 충격 없이 안정감을 지속하고 있다합니다.

그러나 한국은 금리조정 없이 시장에서 작은 하락 폭이지만 지속
적인 가격안정화 현상이 나타나고있어 급격한 거품붕괴는 없을 것이라고 진단하고 있으나 한국은 다른 나라에 비해 내수 소비시장이 극도의 부진을 면치 못하고 있는 점이 부동산시장에 대한 부정적 요인으로 보고있는 것입니다.

따라서 다른 나라처럼 금리를 인상할 경우 부동산 가격변동이 클 것이고 경기는 더블팁 현상을 나타나리라봅니다. 다행인 점은 한국은 과거장기불황의 일본과는 달리 부동산투자세력이 기업이 아니고 개인위주로 이루어져 부동산가격이 급격한 하락으로 변할 가능성은 적을 것이라고 전문가 대부분은 예상하고있습니다.

다만 한국의 금융시스템이 선진각국보다 취약하여 이점이 부동산거품이 깨져 가는 상황에 능동적 완충역할을 제대로 할 수 있는가가 큰 걱정으로 보고있고 부동산 담보대출제도에서 정부가 말한 인위적 담보비율축소보다 대출금을 감당할 수 있는 소득자 위주로 선별 대출을 유도하는 것이 바람직하겠습니다. 다시 말하자면 무조건 부동산만 보유하고 있다해서 소득 없는 노인이나 미성년자도 대출대상자로 선정되는 비생산적 대출관행이 사라져야 할 것으로 보고있는 것입니다./consulod@empal.com/ 82-2-554-6040 , 82-16-303-5949.