한주희<부동산 컨설턴트>

정부에서는 자유 자본거래시장에서는 일찍이 볼 수 없었던 극단의 정책적 처방을 시장에 쏟아 붓기 시작했고 원인제공으로 지목된 서울강남의 재건축 시장에 대하여 메스를 들이대기에 이르렀으니 이른바 재건축 개발이익 환수제인 것입니다. 이 제도는 재건축 대상아파트의 입주인들이 자신소유의 낡은 아파트를 헐고 새로 짓는데 있어 경제적 이익이 발생됨으
로 개인의 이익 일부를 사회에 환원(법률적용어로는환수)하여 공공의 목적에 맞게 정부가 활용하겠다는 것이 올바른 해석입니다.

이 제도는 과거의 정권에서 토지를 개발하는데 있어서 개발업자의 이익 일부를 정부가 취득하여 무분별한 개발행위를 막고 업자의 과도한 이익을 견제하기 위한 수단으로 만든 제도이었고 이 제도는 개인의 이익을 국가가 과도하게 침해한다는 법률가와 학자, 부동산소유자간의 논란과 반발이 거세어 폐지되었던 정책이었는데 이제도가 작금의 부동산 활황으로 발생되는 사회적, 경제적 거품현상을 치유키 위한 방편으로 다시 등장하게 된 것입니다.

다시 말하자면 재건축 대상아파트를 헐고 이 땅위에 새로이 아파트를 짓게되면 좀더 높게 짓게 정부는 허락을 하는 대신 땅의 일부를 공공의 목적에 맞게 사용할 수 있도록 일부를 환수하겠다는 것이고 이렇게 얻어진 땅위에 정부는 적은 비용부담으로 살 수 있도록 빈민층 및 서민층을 대상으로 한 임대아파트를 만들어서 소외계층의 주택난을 일부나마 해소시키겠다는 이중의 실제적 이익을 염두에 둔 정책이고 이런 정책을 반드시 만들어 시행하겠다는 것입니다.

이렇게되면 기존 재건축아파트 소유자들이 새로 아파트를 짓게되면서 부담하여야할 건축비중 개발이익환수부분이 발생되어 추가로 건축비를 더 부담하게되는 문제도 문제거니와 부담액도 상당하리라고 보며 더군다나 소득계층이 다른 이웃이 같은 식구로 살아야한다는 심리적 반항심은 재건축을 포기하자는 자조적 판단을 할 수도 있어 재건축사업자체가 표류하게 될 수도 있으리라고 입주자들은 반발하고 있습니다.

또한 재건축대상 아파트단지 담장에는 정부의 이런 조치를 비난하는 플랜카드가 빨간 글씨로 현재 나부끼고 있을 정도로 정부정책에 대한 집단반발현상이 쉽게 목격되고 있습니다.

재건축사업에서 가장 중요한 부분은 용적율인데 용적율이란 간단히 말해서 대지면적에 건축물이 몇 층으로 올라갔고 이처럼 지상에 올린 부분이 땅 면적대비 몇%이냐를 말하는 부분인데 용적율이 높을수록 입주자의 이익이 큰 것이고 정부에서는 용적율을 200%정도밖에 허가를 내줄 수가 없는데 220%로 허가를 하여주고 20%늘어난 부분을 개발이익으로 하여 이 부분을 환수한다는 것입니다.

이렇다보니 입주자는 최소250%요구하고있고 정부에서220%를 그냥 해준다해도 할까말까인데 어찌20%를 정부에서 갖고 가느냐하는 불만인 것입니다.

필자의 입장에서는 재건축의 용적율 지정을 정부에서 너무 공익적 측면만 강조한 나머지 개인의 사유권을 크게 침범하는 것이 아닌가? 하는 우려를 갖고있고 이렇게 정부에서는 부동산정책을 만들고 시행하는데 있어서 부동산소유자들의 입장을 너무 구석으로 몰고 정당한 자금투자에 대한 건전한 수익성 제고를 위한 투자까지도 반 경제 세력으로 매도하는 듯한 태도를 정책에서 표시하는 것은 단기적으로나 장기적으로나 국가경제운용에 이익보다는 집단반발을 불러일으키고 오히려 건전한 투자세력을 강제적으로 퇴출 시켜 자본의 해외유출 및 자금의 음성화, 탈세를 부추기는 또 다른 불협화음을 노출시킬까 우려되는바가 크다할 수 있겠습니다.

서울시 이명박 시장은 최근 방송에 출연하여 강북의 뉴타운을 건설하고 이 지역에 강남을 대체할 수 있는 문화적, 교육적, 경제적 환경을 조성한다면 자연스럽게 강남권에 집중되어있고 문제점이 많은 부동산문제는 제도로 안정시키는 것보다 자연적인 연착륙형태로 이어질 것이라고 말한바있는데 필자는 이점을 중요히 생각합니다. 제도는 필요시점에서 논의하고 검증의 바탕 위에 시행하여야 할 것입니다. /consulod@empal.com. 82-2-554-6040 , 82-16-303-5949.